De Amsterdamse corporaties besloten eerder met 21 andere corporaties in de Randstad tot 2020 2,5 miljard euro per jaar extra uit te trekken voor de oude wijken. Bovendien zou tweehonderd miljoen euro worden geïnvesteerd in maatschappelijke organisaties, om wijken leefbaarder te maken.

Aedes wil nu voor twee jaar investeringsafspraken maken, in ruil voor liberalisering van de woningmarkt, een nieuw "plan Dekker".

PvdA-wethouder Tjeerd Herrema van Volkshuisvesting wijst die koppeling af. Hij wil zich richten op het deel van het inkomen dat huurders aan huur kwijt zijn. "Dat was een tijdje dertig procent om tot onder de 27 procent te dalen. Maar nu zien we dat het weer 29 procent is en zelfs nog meer dreigt te worden. Dit is bijzonder schadelijk voor mensen met de laagste inkomens. Die huurkorting moet bij wet worden geregeld".

Dinsdag tekenden de corporaties voor een aantal afspraken – onder ingewijden De Korte Klap genoemd. Die behelzen onder meer het bouwen van vijfduizend woningen per jaar.



De mythe van de markthuren

Peter de Klerk, directeur-bestuurder Mozaiek Wonen Gouda, Aedes-Magazine 24/2008 5 december 2008

De CPB-economen Gerbert Romijn en Paul Besseling namen duidelijk stelling in hun rapport over de huurwoningmarkt. De huurmarkt is ziek en de huren moeten omhoog richting de vrije markthuur. Daarmee houden zij de mythe van de markthuur in stand. Ten onrechte, zo betoogt Peter de Klerk, directeur-bestuurder Mozaïek Wonen in Gouda.

Al tientallen jaren wordt gepoogd te becijferen hoe groot het voordeel is dat de huurders ‘incasseren’ als gevolg van de huurprijsregulering en de vrijwillige huurmatiging door corporaties. Recent – (zie Aedes-Magazine 17-18/2008) – hebben de CPB-economen Romijn en Besseling dit voordeel becijferd op 14,5 miljard euro per jaar; de huren moeten verdubbelen! Hun diagnose: de huurmarkt is ziek. Mijn diagnose: de woningmarkt is ziek ja, maar er is volstrekt onvoldoende grond te beweren dat de ‘vrije markthuren’ zoveel hoger zijn dan de huren zoals die nu worden gevraagd.

Al in de jaren 80 probeerde het Sociaal en Cultureel Planbureau in Profijt van de overheid het effect van de huurprijsregulering te schatten. Nu viel daar in die tijd nog wel iets voor te zeggen. Het was de tijd van ‘Hoe komt Jan Splinter door de winter?’ met felle debatten in de Tweede Kamer over het huurbeleid. Het was ook de tijd van de objectsubsidies en de ‘volkshuisvestingsprijs’, oftewel die aanvangshuurprijs voor een nieuwbouwhuurwoning waarbij een huishouden met een modaal inkomen niet meer dan 16 procent van het inkomen aan huur kwijt zou zijn en dus zonder individuele huursubsidie in een nieuwbouwwoning kon wonen.

Sinds begin jaren 80 werden de huren sterk verhoogd. Volgens de CBS-woonkostenenquête steeg de huurprijs (geschoond voor kwaliteit!) tussen 1979 en 1999 met 147 procent, waar de prijsindex slechts met 69 procent steeg. De effecten daarvan konden niet uitblijven. De populariteit van het huren daalde fors; leegstand dreigde en corporaties begonnen de campagne Huren, dat kan natuurlijk ook.

Iedereen weet nog wel wat er daarna gebeurde. Kopen werd razend populair, zodat de prijzen explodeerden. Menigeen moest zich weer verzoenen met zijn huurwoning en de wachttijden voor huurwoningen liepen weer op.

Een mythe blijft altijd bestaan. In de Grote Beweging suggereerde Aedes dat de corporaties wel weer huurwoningen zouden gaan bouwen, als de huren naar marktniveau mochten worden opgetrokken. Dat in een periode waarin iedereen de broekriem aan moest halen en in Den Haag de verontwaardiging over die schatrijke corporaties al aan het groeien was. Slecht voor het imago van de corporaties in Den Haag en een breuk met onze natuurlijke bondgenoot De Woonbond.

De zieke woningmarkt
Al enige jaren wordt er gesproken over de zieke woningmarkt. Een te grote invloed van de overheden; teveel vraagstimulering bij een beperkte productie kan tot niets anders leiden dan tot stijging van woningprijzen (de kredietcrisis even daargelaten). Tal van instituten weten welk medicijn er nodig is, onder andere afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, maar dit kabinet wil deze pil niet slikken (en dat zal gegeven de kredietcrisis voorlopig ook niet gebeuren.)

De CPB-economen Romijn en Besseling komen in hun rapport Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt weer eens met de mythe van de markthuren. Romijn en Besseling berekenen de vrije markthuur door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het normale bruto aanvangsrendement van 5,4 procent. De werkelijke huur ligt dan zo’n 14,5 miljard euro per jaar beneden die vrije markthuur. De huurders worden – zo beweert het CPB – jaarlijks met dit bedrag bevoordeeld.

De heren Romijn en Besseling nemen als uitgangspunt dat iedere huurwoning tot in lengte van dagen als huurwoning geëxploiteerd moet worden. Zo gaan zij eraan voorbij dat het rendement op onroerend goed niet alleen bestaat uit de (netto) huurinkomsten, maar ook en bovenal uit de opbrengsten bij verkoop. Institutionele beleggers behalen hoge rendementen door eerst een markthuur te vragen en vervolgens een grote vermogenswinst te realiseren bij verkoop van de woning na 15 of 20 jaar. Niets mis mee, en ook corporaties kunnen zo hun bezit voor een deel te gelde maken en daarmee andere maatschappelijke prestaties, zoals nieuwe huurwoningen, financieren.

Huurders betalen niet te weinig. Allerlei cijfers uit WoonOnderzoek Nederland 2006 (WoOn 2006) laten dit zien. De gemiddelde woonlastenquote van alle Nederlandse huurders bedraagt volgens dit onderzoek 36,4 procent. Dus 36,4 procent van het relatief lage besteedbaar inkomen van huurders gaat op aan woonlasten. De woonquote van de doelgroepen bedraagt zelfs ruim 43 procent. Dure scheefheid alom. En een zodanig hoge gemiddelde woonlast dat er nauwelijks sprake kan zijn van goedkope scheefheid, waar men zich in Den Haag ten onrechte zo druk om maakt.

Voorts: Een derde van de Nederlandse huurders kan zich de huurwoning slechts permitteren doordat ze ook huurtoeslag krijgen. Hoe kan de markthuur dan omhoog?

Bezit
Hoe kunnen we de te lage huurprijzen rijmen met de brede Haagse kritiek op de schatrijke corporaties? Weliswaar vragen corporaties gematigde huren, maar desondanks zijn ze ‘steenrijk’ geworden; niet liquide, maar op papier, omdat hun bezit zoveel waard is. Corporaties hebben het blijkbaar gepresteerd om rijk te worden van het exploiteren van sociale huurwoningen. Mogelijk ligt daarom de werkelijke kostprijshuur – dus de huur waarbij je geen (vermogens)winst maakt – nog lager dan de corporaties vragen.

Economen – ik ben er ook een – zijn dol op de vrije markt. Maar wat is nu precies een vrije markthuur? Dit is de huur die zonder overheidsregels zou ontstaan.

Stel je nu eens een aantal experimenten voor in een gespannen markt.

In het eerste experiment bied je één beschikbare huurwoning aan alle woningzoekenden aan. In dat geval gaat die woning voor een hoge prijs naar de hoogste bieder. Is dat dan de vrije markthuur? Slechts een enkeling kan zich permitteren een zo hoge huur te bieden.

Het tweede experiment. Alle huurders in Nederland moeten hun huis uit en tegelijk mag iedereen reageren op de advertentie waarin die woningen te huur worden aangeboden. Volgens mij raken we die woningen dan echt niet kwijt voor een veel hogere (gemiddelde) huurprijs dan nu. Waarom niet? Omdat de gemiddelde huurder zich geen hogere huurprijs kan permitteren.

Een derde experiment. Stel je voor een markt met vrije toetreding en volledig vrije mededinging. De ultieme droom van de neoliberaal. Volgens de economische theorie tendeert de marktprijs dan naar de kostprijs. En die kostprijs van een huurwoning – zo tonen de vermogens van de Nederlandse corporaties aan – ligt op of onder het niveau van de huren die de corporaties vragen. Is die kostprijs, die zou ontstaan bij volledig vrije mededinging, dan dus de echte vrije marktprijs?

We weten allemaal dat de woningmarkt slecht functioneert, ja, zelfs ziek is. Nog geen tien jaar geleden dreigde leegstand van huurwoningen en waren de werkelijke huren blijkbaar hoger dan de markthuren. Nu zouden de huren volgens Romijn en Besseling moeten verdubbelen, terwijl de huurders het niet kunnen betalen en de verhuurders het niet nodig hebben.

Mijn diagnose: als er al iemand onder de zieke woningmarkt lijdt, dan is dat de huurder. Hij betaalt naar verhouding zeer veel voor toch soms tekortschietende kwaliteit van woning en/of woonomgeving. Ik ben bang dat het lijden van onze huurders pas verlicht wordt als mijn diagnose ook in Den Haag en door Aedes aanvaard wordt.



Plannen tegen scheefwonen horen in papierversnipperaar

Hugo Priemus, de Volkskrant donderdag 10 maart 2011

Minister Donner heeft aangegeven dat hij per 1 juli 2011 het verhogen van de huur met maximaal 5 procent boven inflatie mogelijk wil maken bij bewoners van een sociale huurwoning met een inkomen hoger dan 43.000 euro per jaar. Daarmee zal hij een beleidsvoornemen uit het regeerakkoord uitvoeren.

Dit idee is niet nieuw: het kabinet-Rutte bouwt voort op voorstellen voor een huurbelasting of een doorstromingsheffing, die om goede redenen nimmer het Staatsblad hebben bereikt.

Vroeger was het idee dat scheefwonende huishoudens (hoog inkomen, lage huur) ten onrechte van objectsubsidies profiteren. In 1995 zijn de algemene subsidies afgeschaft en sindsdien geldt dit argument niet meer.

Nu zijn de motieven dat deze huishoudens met een relatief hoog inkomen ‘niet in de sociale huursector thuishoren’, vaak profiteren van een impliciete subsidie van de verhuurder dankzij de lage huren, de doorstroming blokkeren en indirect bijdragen aan de lange wachttijden voor starters die op een sociale-huurwoning zijn aangewezen. Veel politici denken dat de sociale-huursector kleiner kan als mensen met een hoger inkomen die sector verlaten, bijvoorbeeld door een corporatiewoning te kopen.

Onzinnig
Deze overwegingen zijn niet allemaal onzinnig, maar het middel is veel erger dan de veronderstelde kwaal. Bovendien zijn er veel betere oplossingen, zoals het rapport Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (april 2010) van een SER-Commissie laat zien. De weg die in het regeerakkoord wordt gewezen, is om de volgende redenen een doodlopende weg:

Het extra verhogen van huren voor huishoudens met een belastbaar inkomen hoger dan 43.000 euro vergt een jaarlijkse inkomenstoets van 2,4 miljoen huishoudens. Dat is een enorme opgave die alleen door de Belastingdienst kan worden uitgevoerd, gezien de controlemogelijkheden en privacy-aspecten. De daarvoor nodige extra personeelsformatie is nergens voorzien; de extra kosten zijn nergens begroot.

Sinds 1 januari 2011 geldt de Europese regel dat minstens 90 procent van vrijkomende sociale-huurwoningen moet worden toegewezen aan de doelgroep van beleid: huishoudens met een belastbaar inkomen van ten hoogste 33.614 euro. Latere inkomensveranderingen laat de Europese Commissie buiten beschouwing. De Nederlandse regering is hier dus roomser dan de paus (Europese Commissie), door de inkomens van alle bewoners van corporatiewoningen jaarlijks te toetsen.

Bezwaar
Huishoudens moeten bezwaar kunnen maken tegen het door de Belastingdienst vastgestelde huishoudeninkomen. Dat is niet overbodig, want door veranderingen in salaris, arbeidstijd, huishoudensamenstelling, werkloosheid, pensionering, een extra baan kan het huishoudeninkomen op korte termijn flink veranderen. Hier dreigt een extra reguleringsdruk van een zeldzame omvang te ontstaan.

Als huishoudens het systeem begrijpen, ontstaat een prikkel voor hun leden om geen baan te aanvaarden of de arbeidstijd niet uit te breiden. Dat schaadt de economie.

In de administratie van sociale verhuurders zullen de huren van exact identieke woningen uiteenlopen door verschillen in inkomen van bewoners. Het inkomen sluipt de woningexploitatie binnen, wat de beheerkosten sterk zal doen stijgen en fundamentele vragen oproept over de privacybescherming van bewoners. Inkomensondersteuning als publieke verantwoordelijkheid (huurtoeslag) en vastgoedbeheer (inclusief huurbeleid) behoor je goed te onderscheiden.

Voordeel
Scheefheid impliceert dat de bevolking in wijk en buurt sociaal-economisch gemengd is. Dat is geen nadeel maar een groot voordeel.

Het kabinet-Rutte streeft naar deregulering en het gezond maken van de openbare financiën. Scheefheidsbestrijding brengt een ongekende bureaucratisering in de volkshuisvesting die alle betrokkenen veel geld zal kosten. Zo’n aanpak staat overigens ook in het PvdA-verkiezingsprogramma dat op dit punt bijzonder ondoordacht is.

De Nederlandse sociale huursector wordt nog steeds gekenmerkt door een grote sociaal-economische differentiatie van de bewoners: er is nauwelijks ruimtelijke segregatie en er is nauwelijks stigma. De Tweede Kamer heeft regelmatig gezegd dat dit vooral behouden moet blijven.

Hervorming
Een structurele hervorming van de woningmarkt moet zowel de huur- als de koopsector omvatten. Om investeringen in huurwoningen te stimuleren is geleidelijke aanpassing van huren richting markthuurniveau nodig in combinatie met een robuuste huurtoeslag die de betaalbaarheid garandeert voor huurders met een bescheiden inkomen.

Evenwichtsprijzen liggen niet ver boven productief efficiënte kosten van huizen. Op basis daarvan kunnen we ze schatten.