hoofdstuk 8 | terug

Arme en rijke mensen, goedkope en dure huizen

Het probleem is niet dat de huizenmarkt "op slot" zit, maar dat Dekker de sleutel niet heeft.


Volgens Dekker "zit de woningmarkt op slot", "moet de woningmarkt in beweging komen", moet "de doorstroming op de woningmarkt verbeteren", en moet daartoe "de werking van de woningmarkt verbeteren".
Omdat "de woningmarkt op slot zit" "kunnen woningzoekenden maar zeer moeizaam aan een woning komen. Vooral huishoudens met lage inkomens, starters en anderen worden hiervan de dupe".
Er zijn "voldoende goedkope woningen", maar "mensen met hogere inkomens wonen in goedkopere woningen", daarom "zijn er in sommige steden wachtlijsten voor goedkopere woningen". "Een groot deel van de sociale huurwoningen wordt nu bewoond door mensen met een inkomen dat hoger is dan bedoeld voor deze woningen. Gevolg hiervan is dat er onvoldoende woningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen, voor wie sociale woningbouw noodzakelijk is".
"Hogere inkomens profiteren onbedoeld van relatief lage huurprijzen". "Deze mensen wonen in principe te goedkoop en zouden wanneer zij gingen verhuizen niet meer voor een woning met een dergelijke prijs in aanmerking komen".
Dekker wil deze "scheefwoners" dwingen om te verhuizen naar duurdere huizen. Zij moeten "passend wonen" en "wooncarrière maken".

We weten dat er een kwantitatief probleem is: er zijn niet genoeg huizen en die willen we bouwen. Dekkers frases suggereren dat er ook een distributief probleem is: de verdeling van huizen over mensen is niet goed. Dat kan op twee manieren zo zijn:
A: Mensen (de "scheefwoners" in de citaten) wonen in de verkeerde huizen qua prijsklasse, daarom is het gewenst dat zij verhuizen.
B: Mensen wonen niet in de huizen waarin ze willen wonen terwijl die huizen er wel zijn; zij willen graag verhuizen maar slagen daar niet in.
A en B kunnen samenvallen, bijv. als een rijke graag van een klein goedkoop huis naar een groot duur huis wil verhuizen en dat niet kan vinden. A en B vallen niet samen als de rijke in het kleine goedkope huis wil wonen. De gevallen waarin A samenvalt met B breng ik onder B.
Dekker probeert hieraan een argument voor haar huurprijsplannen te ontlenen.

Ik wil nu laten zien:
A kan distributief probleem zijn. Maar als distributief probleem komt het in practijk niet voor. Deze situaties komen voor als kwantitatief probleem. Huizen bouwen is de oplossing, en niet verhuizen.
B kan distributief probleem zijn. Dat probleem komt veel voor. Huizen bouwen is het begin van de oplossing, vrijwillige verhuisketens doen de rest.
Hierin schuilt een argument tegen Dekkers huurprijsplan, en geen enkel argument ervoor. Het enige dat het fabeltje van "scheefwonen" doet is mensen te hoge prijzen aanpraten en de aandacht afleiden van wat nodig is, huizen bouwen.

(NB. Het volgende is een schematische weergave en een momentopname, dus niet de werkelijkheid).


ACHT SITUATIES

1.	100 mensen wonen in 100 huizen

Geen probleem.

2.	50 rijke mensen wonen in 50 dure huizen
	50 arme mensen wonen in 50 goedkope huizen

Geen probleem (tenzij je egalitairist bent, maar inkomensverdeling is nu niet aan de orde).

3.	40 rijke mensen wonen in 40 dure huizen
	10 rijke mensen wonen in 10 goedkope huizen
	50 arme mensen wonen in 50 goedkope huizen

Geen probleem. Het staat de 10 rijke mensen vrij om in goedkope huizen te wonen. Er wordt wel gesuggereerd dat dat niet mag, en dat ze in een huis moeten wonen "dat bij hun inkomen past". Maar in een vrije markteconomie is er vrij spel van vraag en aanbod, en dat omvat dat je vrij bepaalt wat je koopt en niet koopt. Niet moeten rijke mensen in dure huizen wonen. Dat zou consumptiedwang zijn, kenmerk van een plutocratische economie (zie hoofdstuk 10).

4.	als 3, maar nu willen de 10 rijke mensen zelf liever in 10 dure huizen wonen

Er zijn dan 10 goedkope huizen teveel en 10 dure huizen te weinig. Eventuele oplossing: bouw 10 dure huizen.

5.	als 2, maar nu willen 10 rijke mensen zelf liever in 10 goedkope huizen wonen

Er zijn dan 10 dure huizen teveel en 10 goedkope huizen te weinig. Eventuele oplossing: bouw 10 goedkope huizen.

Het probleem bij 4 en 5 schuilt niet in het totale aantal mensen en huizen. Het schuilt in de wensen van de rijke mensen en de aantallen van de soorten huizen die er zijn. Vraag en aanbod sluiten niet goed op elkaar aan. De oplossing is huizen bouwen. Wel kan leegstand of sloop van 10 huizen verspilling zijn. Een economie kan of wil zich die verspilling misschien niet veroorloven. (In een plutocratische, op maximale geldschepping gerichte economie is deze verspilling echter ook geldschepping, en dus goed). De oplossing is niet een andere verdeling van huizen over arme en rijke mensen: bij 4 zijn de gewenste dure huizen er niet, bij 5 kunnen de arme mensen de dure huizen niet betalen. 4 en 5 zijn dus geen distributief probleem.

6.	50 rijke mensen wonen in 50 dure huizen
	40 arme mensen wonen in 40 goedkope huizen
	10 arme mensen hebben geen huis

Oplossing: bouw 10 goedkope huizen.

7.	40 rijke mensen wonen in 40 dure huizen
	10 rijke mensen wonen in 10 goedkope huizen
	40 arme mensen wonen in 40 goedkope huizen
	10 arme mensen hebben geen huis

Oplossing: bouw 10 goedkope huizen. Alleen als de 10 rijke mensen zelf liever in dure huizen willen wonen: bouw 10 dure huizen.

Bij 6 en 7 zijn er 10 huizen te weinig, daarom is huizen bouwen de oplossing. Niet moeten bij 7 de 10 rijke mensen uit de 10 goedkope huizen verhuizen. Deze herverdeling van huizen zou het probleem alleen naar hen verplaatsen ("al die huishoudens ... moeten toch ergens wonen", schrijft het rapport Beter thuis in wonen terecht (1). Ze kunnen wel vrijwillig verhuizen naar dure nieuwbouwhuizen. Er kan dan dus vrijwillige herverdeling volgen. Maar deze herverdeling is dan niet de oplossing, maar gevolg van de oplossing, huizen bouwen.

8.	40 rijke mensen wonen in 40 dure huizen
	10 rijke mensen wonen in 10 goedkope huizen
	40 arme mensen wonen in 40 goedkope huizen
	10 arme mensen hebben geen huis
	10 dure huizen staan leeg

Oplossing: de 10 rijke mensen kunnen naar de 10 leegstaande dure huizen verhuizen, en de 10 arme mensen gaan in de 10 vrijgekomen goedkope huizen wonen. Herverdeling dus.
Als de 10 rijke mensen in goedkope huizen willen wonen, is hen dwingen naar de dure huizen te verhuizen onvrijheid en consumptiedwang, in strijd met beginselen van liberalisme en de vrije markteconomie. Maar de 10 arme mensen dan? Die hebben helemaal geen huis, dus als er geen andere oplossing is, is deze redistributie toch het beste. Dan ontstaat situatie 5.
Het verschil tussen situatie 8 en situaties 6 en 7 is dat er bij 8 genoeg huizen zijn en bij 6 en 7 10 huizen te weinig.

De enige situatie waarin herverdeling de eerste in aanmerking komende oplossing is, is situatie 8. Maar die komt in Nederland weinig voor: er staan weinig dure huizen leeg. Dekker erkent dat: "Signalen van meer dan normale frictieleegstand zijn mij niet bekend", zegt ze, sprekend over dure huurhuizen. Waar ze leegstaan, dient de mogelijkheid van prijsdaling bezien te worden. Dan kunnen arme mensen de huizen misschien wel betalen, of willen rijke mensen er wel vrijwillig naar verhuizen.
Situaties 6 en 7 komen voor. Die problemen zijn kwantitatief, niet distributief. Oplossing: bouw huizen.


NOG TWEE SITUATIES

9.	A wil graag in B's huis wonen
	B wil graag in A's huis wonen

Dit is een distributief probleem. Aangenomen dat A en B elkaars huis kunnen betalen is woningruil de oplossing. Er kan ook een informatieprobleem zijn: misschien vinden A en B elkaar niet.

10.	A wil graag naar B's huis verhuizen
	B wil graag naar C's huis verhuizen
	C wil graag verhuizen, maar het huis waarin ze zou willen wonen is er niet of is niet vrij omdat
	D er woont die niet wil verhuizen
	E heeft geen huis en zou graag in A's huis willen wonen

Dit is deels een distributief probleem, deels een kwantitatief probleem. Oplossing: bouw een huis voor C. C verhuist naar dat huis, B naar C's huis, A naar B's huis, E naar A's huis. Dit is een verhuisketen. De verhuisketen wordt een huis langer als er een zo mooi nieuw huis gebouwd wordt dat de rijke D er wel naar wil verhuizen. Informatie speelt ook een rol, deze mensen moeten elkaar vinden.

Situaties als 10 komen in Nederland veel voor. De laatste 7 jaar nemen verhuizingen af, vooral van-huurhuis-naar-huurhuis en van-huurhuis-naar-koophuis. Dat komt deels omdat minder mensen willen verhuizen, maar ook omdat meer mensen die willen verhuizen, het niet kunnen. Verhuisketens zouden op gang komen als er maar een begin zou zijn. Huizen bouwen levert dat begin. Vervolgens kunnen mensen vrijwillig verhuizen. Door nieuwbouw kan onvervulde vraag naar huizen dan meer dalen dan het aantal nieuwbouwhuizen (vgl. hoofdstuk 2). Vooral eensgezins huurhuizen zijn gewenst. Het is dus ongunstig wanneer woningcorporaties deze huizen verkopen (1a).

Dekkers huurprijsplan werkt verhuisketens tegen.
"Een huurbeleid met hogere huurprijzen en een betere prijs/kwaliteitverhouding van huurwoningen in de voorraad zal huishoudens, ook midden inkomensgroepen, er tevens eerder toe aanzetten te kiezen voor een duurdere huurwoning of een koopwoning", aldus Dekker, die blijkbaar denkt dat hogere huren verhuisketens op gang brengen.
Dat is niet zo.

Ten eerste, stel, je wilt geen hogere huur betalen voor je actuele huis, omdat je de prijskwaliteitverhouding dan ongunstig vindt. Voor dat geld wil je een beter huis. Daar wil je dan wel naar verhuizen. Maar dat betere huis zal ook duurder zijn, dus dan wordt de prijskwaliteitverhouding voor jou niet beter, en levert die op zichzelf geen motief om te verhuizen.
OTB constateerde in een beperkt onderzoek dan ook dat er bij mensen met middeninkomens geen grotere vraag naar duurdere huurhuizen zal ontstaan (1b).

Ten tweede, in de geregelde sector stijgen de huurprijzen volgens plan met 16,4% in 4 jaar (bij 1,5% inflatie). Maar als bewoners voor 1 januari 2007 verhuizen naar de zgn. "overgangssector" zijn ze zittende huurder-af, en kunnen ze meteen de financiële klap moeten opvangen van een huurprijs gelijk aan de wwz-huur + oz-waarde van de locatie + 10%. Zolang ze niet de maximale huur betalen kunnen hun huren stijgen met 19,8% in 4 jaar (bij 1,5% inflatie). Als ze naar een nieuwbouwhuis verhuizen, kan dat ook nog eens duurder zijn door een hogere oz-waarde. Als ze vanaf 1 januari 2007 naar een huis in deze sector verhuizen, zijn hun huurprijzen ontregeld, en kunnen deze stijgen tot het niveau van opgeblazen koopprijzen. Als er iets is dat mensen voor wie dit geldt, als ze tevreden zijn met hun huis, dus niet moeten doen is het verhuizen. En ook als ze niet echt tevreden zijn zullen ze zich wel twee keer bedenken. Veel mensen kunnen een veel hogere huur niet betalen, en kunnen ook geen huis kopen.
Ook het CPB ziet dit: "Het gevolg zal zijn dat deze groep een geringere verhuisgeneigdheid zal hebben en dit deel van de woningmarkt komt zo waarschijnlijk voor lange tijd op slot te zitten". En ook OTB wijst erop dat veel mensen met middeninkomens geen huis kunnen kopen (2).

Hieruit blijkt de zoveelste tegenstrijdigheid in Dekkers plannen. Verhuisketens zijn gunstig, maar haar huurprijsplannen werken die tegen. Hogere huren bevorderen doorstroming niet en zijn daar niet voor nodig. Wat nodig is, is "betaalbare" huizen bouwen, en dat kan heel goed, prijzen zijn nu vaak te hoog.


"WOONCARRIÈRE"  +  WOONDEGRADATIE  =  SEGREGATIE

We dienen te onderscheiden:
a. Past de huurprijs van "scheefwoners" bij hun huis? Ja, grosso modo. Dit hangt samen met de prijskwaliteitverhouding (zie hoofdstuk 5 § 5).
b. Past het inkomen van "scheefwoners" bij hun huurprijs? Dat is in beginsel hun zaak.
c. Ontvangen "scheefwoners" subsidie? Nee. Dit is waar de kwestie van "scheefwonen" in wezen om gaat.

Volgens Dekker zijn er genoeg goedkope huurhuizen. Dat is dubieus. Als "goedkoop" geldt een huur tot € 358, en die huizen worden massaal gesloopt. Alleen al in 2003 en 2004 sloopten woningcorporaties 35000 goedkope huurhuizen. "Huis met lage huur bestaat bijna niet meer", aldus De Volkskrant (3). Verder wijst Bouwe Olij erop dat in de regio van Amsterdam (de zestien gemeentes die samenwerken in die regio) en Almere in 2005 het aantal huizen met een huurprijs tot de huursubsidiegrens (44,7%) kleiner is dan het aantal huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens (56,7%) (3a).

De vraag naar goedkope huurhuizen is groter dan het aanbod, zegt men. De voor de hand liggende oplossing is: bouw goedkope huizen. (Als kosten intussen gestegen zijn is dit nog steeds de oplossing, alleen is “goedkoop” dan duurder dan voorheen). Als sommige vragers eigenlijk betere duurdere huizen willen, is de oplossing: bouw duurdere huizen. Maar dan was de vraag naar goedkope huizen dus eigenlijk kleiner dan we aannamen, en niet zoveel groter dan het aanbod.
Sommige deelnemers aan de discussie hebben het idee om een vraagoverschot naar goedkope huizen op te lossen door prijsstijging van die huizen (4). Echter, "wanneer huizenprijzen stijgen, daalt de vraag naar huizen" is economisch correct. Maar "wanneer de prijzen van goedkope huizen stijgen, daalt de vraag naar goedkope huizen" is verwarrend en verward. Als de prijzen van goedkope huizen stijgen, zijn het geen goedkope huizen meer. Arme mensen haken dan af, maar vragen nog steeds goedkope huizen. Dus bouw die huizen. Rijke mensen kunnen wel bereid zijn om die hogere prijs voor die huizen te betalen (dat hangt af van de kwaliteit en de prijskwaliteitverhouding). Zij vragen dan geen goedkope huizen meer, maar het aanbod van goedkope huizen daalt dan evenveel, dus blijft een vraagoverschot naar goedkope huizen even groot. Als de rijken die hogere prijs niet wensen te betalen voor die kwaliteit van die voormalig goedkope huizen, vragen zij dus betere kwaliteit. Dan komen we weer uit op de oplossing: bouw betere duurdere huizen. De goedkope huizen blijven dan beschikbaar voor arme mensen. Kortom, huizen bouwen is de oplossing en niet prijsstijging.
Hierbij speelt nog een thema. Vraag die verdwijnt bij huurprijsstijging is niet urgent, en niet-urgente vraag legitimeert geen huurverhoging voor andere mensen. Dit is een thema van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 6.

Dekkers punt is hier dat arme mensen soms niet in de goedkope huizen kunnen gaan wonen omdat er ook rijke mensen wonen. Ze definieert "scheefwoners" als "huishoudens met hogere inkomens die als gevolg van de restricties in de toewijzing van huurwoningen door corporaties, wanneer zij zouden verhuizen niet meer in aanmerking komen voor een gereguleerde huurwoning met een dergelijke prijs". Maar volgens dr M. Elsinga van onderzoeksbureau OTB van de TU Delft kunnen de meeste "scheefwoners" niet zoveel meer besteden aan woonlasten. Ze zouden vaak geen hypotheek kunnen krijgen om het huis te kopen dat ze nu huren. Ze kunnen niet kiezen voor een koophuis of duurder huurhuis, en moeten dus in een slechter huis of slechtere wijk gaan wonen, aldus Elsinga. (4a)

Het punt is niet dat deze mensen te rijk zijn voor een goedkoop huis, maar dat ze te arm zijn voor een duur huis. Het is ook geen argument dat ze meer kunnen betalen. Er is geen reden waarom ze meer zouden moeten betalen. Huurprijzen zijn niet te laag, en deze mensen wonen niet te goedkoop. Koophuizen zijn te duur, en Dekker vindt dat huurhuizen ook maar duurder moeten worden (zie nader hoofdstuk 5 § 3).

De woningcorporaties van De andere beweging zeggen het zo: "Scheef wonen is echter in grote mate een mythe. Het ministerie van VROM hanteert zeer lage inkomensgrenzen. Bij een eenpersoonshuishouden ligt de grens bij een netto jaarinkomen van € 13.938 euro (netto € 1161 per maand); bij een meerpersoonshuishouden is de grens € 19.007 (netto € 1583 per maand). Met deze lage inkomensgrenzen is het niet verwonderlijk dat er veel huishoudens zogenaamd goedkoop scheef wonen. Bijna de helft van de goedkope scheefwoners heeft echter een inkomen dat minder is dan modaal (netto € 1759 per maand) Ruim 80% van de goedkope scheefwoners heeft een inkomen dat niet hoger is dan 1½ maal modaal (netto € 2639 per maand). Voor deze huishoudens is de koopsector niet toegankelijk.
Deze inkomensgrenzen zijn niet meegegroeid met de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren. Objectief gezien zouden deze huurders heden ten dage moeten vallen onder de primaire doelgroep. Dat is de groep van huurders die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kan begeven omdat zij gezien het inkomen geen toegang heeft tot de koopmarkt en dure huurmarkt. Voor deze groep huurders is dan ook in de praktijk geen mogelijkheid van doorstroming. Het voorgestelde huurbeleid gaat uit van oude, achterhaalde veronderstellingen." (4b)

J. Conijn van Rigo zegt het zo: "Veel hoge inkomens zouden wonen in veel te goedkope huurwoningen. Een recent rapport van SEO Economisch Onderzoek, uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van EZ, noemt zelfs een percentage van veertig procent van alle huurhuizen. Maar wie kijkt hoe de inkomens onder de huurders zijn verdeeld, ziet iets anders. Voor inkomens tot modaal is de koopsector eenvoudigweg niet meer bereikbaar. Minister Dekker van VROM heeft de doelgroep voor haar volkshuisvestingsbeleid onlangs zelfs opgetrokken tot alle inkomens van € 33.000, de zogenaamde oude ziekenfondsgrens. En die ligt enkele duizenden euro`s hoger dan modaal. Van alle huurders heeft weliswaar 34% een inkomen boven modaal, maar een deel daarvan woont niet onder de aftoppingsgrens van de huursubsidie: dat is de grens waarboven de bewoner voor de extra huur geen subsidie meer ontvangt maar een deel zelf moet betalen. Van alle huurders heeft 24% een inkomen boven modaal plus een huur onder deze aftoppingsgrens (zie WBO Betaalbaarheid van het wonen). Zij besteden een relatief gering percentage van hun inkomen aan huur. We hebben het dan over een huurquote van 11 tot 16%. Ik vind dat de echte scheefwoners. Het gaat om net 700.000 huishoudens van de in totaal drie miljoen hurende huishoudens. Ik vind dat niet zoveel. Scheefwonen zie ik niet als een groot maatschappelijk probleem." (4c)

Sommige mensen voeren aan dat "scheefwoners" in gesubsidieerde huizen wonen en ten onrechte een te lage, gesubsidieerde huur betalen. Dat lijkt me onjuist. We moeten hier onderscheid maken tussen tot in 1995 en sinds 1995 gebouwde huizen. Tot in 1995 ontvingen woningcorporaties subsidie van het rijk. Het punt is echter niet dat de huizen in kwestie ooit met subsidie gebouwd zijn, maar dat hun prijzen inmiddels de kosten kunnen dekken inclusief die subsidie. Hoe ouder die huizen zijn, des te lager hun bouwkosten en grondprijzen in vergelijking tot de actuele huurprijzen. De som van de huren van tot in 1995 gebouwde zgn. "sociale" huurhuizen kan de som van hun kosten dekken. De huurders ontvangen dan geen objectsubsidie. Sinds 1995 ontvangen woningcorporaties geen subsidie meer (zie hoofdstuk 5 § 6). Wel kan er hier huurprijsverdeling zijn, maar dat is geen subsidie (zie hoofdstuk 6). Overigens worden alle eigenaars-bewoners gesubsidieerd met hypotheekrenteaftrek. Zie hierover nader Wat zijn sociale huizen?

Sommige conventionele deelnemers aan de discussie, zoals het CPB, denken dat "scheefwoners" een economische subsidie ontvangen ter grootte van het verschil tussen hun feitelijke huur en een "markthuur". Dat is niet zo, want "markthuren" zijn geen norm en zijn te hoog. Dit is voor de zoveelste keer de fout dat er een vrije markt van wonen en huizen zou bestaan. Kopers betalen integendeel juist een economische heffing, die terecht komt bij verkopers, banken die de hypotheken verstrekken en overheden via diverse belastingen en residuele grondprijzen - maar het rijk betaalt mee aan deze heffing via hypothekrenteaftrek. Zie hierover nader Het fabeltje van economische subsidie aan huurders.
 
Dekker wil "scheefwoners" vanaf 2008 dwingen om te verhuizen naar duurdere huizen, zo verklaart ze (5).
Ze ontkent en verhult dat ze dat wil. Een rubriek vragen en antwoorden over de huurplutocratisering op www.vrom.nl schreef: "VROM wil deze groep niet dwingen om te verhuizen", maar wel "zullen deze "scheefwoners" verleid worden om te verhuizen" (6). En op een schriftelijke Kamervraag: "Als mensen met een relatief hoog inkomen er voor kiezen om in een goedkope woning met relatief weinig kwaliteit te gaan wonen, valt dit volgens u dan onder keuzevrijheid en consumentensoevereiniteit of is dit een verschijnsel dat tegengegaan moet worden?", antwoordde Dekker: "Voor mij staan keuzevrijheid en het beginsel van vrijheid van vestiging voorop" (7). Inmiddels is de aap uit de mouw gekomen. De huurprijsplannen belemmeren verhuisketens, dus om de plannen toch door te zetten onderzoekt ze verhulde methodes zoals beperking van contractsvrijheid (dat is geen dwang, dat is vrijheidsbeperking). De VVD in Amsterdam wil mensen met inkomens boven 130% minimumloon binnen twee jaar hun goedkope huizen uitzetten (dat plan is ook weer ingeslikt, Laetitia Griffith begrijpt "dat huurding" niet, en de gemeenteraadsverkiezingen kwamen eraan). "Hebben dezelfde huurders ook het recht terug te keren bij een inkomensdaling?", vraagt architect Leo Q. Onderwater (8).

Deze dwang is onterecht. Als mensen zelf in duurdere huizen willen wonen en die worden gebouwd, zullen zij uit zichzelf verhuizen. Als ze het niet willen moet Dekker dat aanvaarden. "Keuzevrijheid betekent ook de mogelijkheid om voor bescheiden wonen te kiezen en de prioriteiten elders te leggen", aldus de VROM-Raad in het advies Wonen, beleid en legitimiteit. Dekkers dwang is illiberaal en is consumptiedwang, kenmerk van een plutocratische economie.
In Ruimte geven, bescherming bieden schrijft Dekker: "Het is noodzakelijk om op de middellange termijn sociale huurwoningen vrij te krijgen, c.q. beter te verdelen, (…) zodat de vraag gecreëerd wordt die nodig is om het aanbod in de vrije huursector en de koopsector te kunnen realiseren. (…) Die vraag ontstaat in de huidige marktverhoudingen niet vanzelf." (8a)
Hier staat: mensen moeten verhuizen, opdat zij dure huurhuizen en koophuizen vragen, opdat die gebouwd kunnen worden. Volgens Dekker is vraag dus middel tot het doel van aanbod, dus is consumptie middel tot het doel productie. Dat is een kenmerk van een plutocratische economie.

Omgekeerd wil Dekker arme mensen dwingen uit mooie en mooi gelegen, nu nog betaalbare huizen te verhuizen. "Zo kan nu een woning die uitkijkt op het Vondelpark in Amsterdam een zelfde maximale huurprijs hebben als een vergelijkbare woning die uitkijkt op een industrieterrein in Dordrecht", schrijft ze, en daarom moeten huurprijzen de oz-waarde van de locatie omvatten en ontregeld worden. Dan kunnen arme mensen deze dure huizen niet meer betalen.

Natuurlijk wonen rijke mensen vaak op veel mooiere locaties dan arme mensen. Dat komt niet door Dekker. Echter, segregatie naar geld is minder scherp als:
a. rijke mensen in eenvoudige, goedkope huizen wonen en arme mensen in mooiere en (als zij huursubsidie ontvangen) duurdere huizen. "Scheefwonen" bevordert integratie dus.
b. dure en goedkope huizen in sommige wijken door elkaar staan.
Het eerste wil Dekker afschaffen: iedereen moet in een huis wonen "dat past bij zijn of haar financiële mogelijkheden". Dus Dekker versterkt segregatie wel. Hoe kan ze het ontkennen?
Alleen het tweede blijft dan over. Woningcorporaties bevorderen dit o. a. door in wijken met veel goedkope huurhuizen duurdere nieuwbouw te bouwen. Dat keurt Dekker goed. Dan wonen er rijkere mensen tussen armere mensen. (Die mensen wonen daar nu dus soms al, in goedkope huizen, maar dat mag zoals gezegd niet, die huizen moeten eerst gesloopt worden). Het omgekeerde is dat woningcorporaties goedkope huizen bouwen op mooie locaties. Dan wonen er armere mensen tussen rijkere mensen. Dat keurt Dekker af als en omdat mooie locaties duur zijn. Zie de twist tussen Dekker en Amsterdam, dat goedkope huizen wil bouwen in de buurt van het Vondelpark. "Nergens ter wereld gebeurt dat", voert Dekker aan (9).

Dekkers ideeën betekenen dus wel degelijk dat:

11.	Rijke mensen wonen bij het Vondelpark, in Wassenaar en in de Montevideoflat te Rotterdam enz. Arme mensen wonen bij de industrieterreinen van Dordrecht en Delfzijl enz.

 

Montevideo wil niets met armoe

Rotterdams Dagblad 22 juli 2005

Rotterdam - Enkele toekomstige bewoners van Montevideo, de chique woontoren naast hotel New York, hebben tevergeefs geprobeerd de naam van het aangrenzende Landverhuizersplein te veranderen. De naam bracht volgens hen "teveel negatieve associaties met armoede en honger" met zich mee. Dat strookt niet "met de allure en stijl van Montevideo", lieten ze de gemeente weten. Hun verzoek bleek echter aan dovemansoren gericht. De straatnamencommissie liet de bewoners op haar beurt namelijk weer weten dat het Landverhuizersplein juist "een uitstekende naam" is voor de locatie op de Wilhelminapier. Daarvandaan vertrokken immers generaties emigranten naar de Verenigde Staten en andere bestemmingen. De naam past ook goed in het hele thema Holland Amerika Lijn op de Wilhelminapier, meent de commissie. Bovendien: straatnamen worden in principe nooit gewijzigd in Rotterdam of er moet wel een heel goede reden voor zijn. Deze naam dateert nog maar van recente datum. Het plein naast hotel New York kreeg de naam pas vijf jaar geleden.

 

Krakers in Wassenaar: fijn mixen

De Volkskrant zaterdag 6 augustus 2005, Sacha Kester

De oude fietsen vallen een beetje uit de toon, want op elke andere oprijlaan in deze villawijk staan vette auto's geparkeerd. En ook de jongeren in verschoten kleren, met een enkele hanekam en een paar piercings, zijn niet bepaald des Wassenaars.
En toch wonen die jongeren hier, in de villa die ze een paar dagen geleden hebben gekraakt. Niet om lekker goedkoop te wonen in een mooi huis, maar omdat ze willen protesteren tegen "de afbraak van wijken en woonrechten", aldus David, woordvoerder van de actie Woonstrijd! en een van de nieuwe bewoners.
"Dit is eigenlijk een parodie op het beleid dat in achterstandswijken wordt gevoerd", zegt David. "Daar worden goede huurhuizen platgegooid om dure koopwoningen te bouwen met het argument dat er een gebalanceerde mix tussen rijk en arm moet wonen. Die mix heb je hier in Wassenaar ook niet. Er is een enorme concentratie aan hoge inkomens en om dat recht te trekken, moet hier een groot aantal "armen" worden gehuisvest".
Behalve deze villa heeft de groep verderop ook een boerderij gekraakt en tot 10 augustus zijn deze twee panden de locatie van Actiekamp Somewhere. "Maar wat die acties precies zijn kan ik niet zeggen", zegt David.
Vandaag staat in elk geval niets op het programma en de krakers zitten in de huiskamer te praten. Meubels en bedden zijn er niet. "En ook geen stroom en water", zegt bewoonster Mara. "Dat vragen we pas aan als de zaak een beetje is gestabiliseerd". "Vanavond zijn we met meer mensen", zegt Sjaak. "Die zijn nu nog aan het werk. Werk ja – we zijn echt geen uitvreters want we hebben bijna allemaal een baan. Of studeren nog. Het gaat ons om aandacht voor het tekort aan goedkope woningen", zegt Sjaak.
Dat begrijpt buurvrouw Robin Wincke–Mellish ook, nu ze met de krakers heeft gesproken. "Het lijken me aardige mensen", zegt ze. Ze vond het een beetje luguber, zo'n leeg huis met een verwilderde tuin erom heen. "En ze hebben ook beloofd om geen herrie te maken, dus misschien worden het nog hele goede buren".



WAT ZIJN SOCIALE HUIZEN?    | terug naar tekst


In de maatschappelijke discussie over huizen en huisvesting praat men vaak over “sociale huizen”. Men zegt dat er teveel “sociale huizen” zijn en dat ze gesloopt moeten worden en er geen nieuwe gebouwd moeten worden, dat mensen ten onrechte in “sociale huizen” wonen, en dat ze duurder moeten worden.

Om dergelijke uitspraken te beoordelen – en om ze überhaupt te kunnen doen – moeten we eerst weten wat “sociale huizen” zijn en welke huizen dat zijn. Deelnemers aan de discussie weten dat misschien wel, maar ze maken het onvoldoende duidelijk. In het volgende bezie ik mogelijke betekenissen van de term “sociale huizen”. Ik beperk ik me in hoofdzaak tot huurhuizen, want daarop wordt de term het vaakst toepasselijk geacht.

Ik verzoek de lezer mee te denken.

I. Sociale huizen als huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt

Het gaat om de prijs die de bewoners betalen op een zeker tijdstip en de som van de prijzen die successievelijke bewoners betalen gedurende de levensduur van het huis.

Eventuele huurtoeslag moeten we hier optellen bij de prijs die de bewoner betaalt. Huurtoeslag is deel van de betaalde prijs. Huurtoeslag is niet aan huizen gebonden, maar aan de huurders. Het is geen zgn. “objectsubsidie” en maakt van huizen geen “sociale huurhuizen”. Anders zouden de meeste koophuizen ook “sociale huizen” zijn, want kopers ontvangen hypotheekrenteaftrek – de duurste koophuizen zouden dan het meest sociaal zijn. Net als huurtoeslag betekent hypotheekrenteaftrek dat de gemeenschap meebetaalt aan de prijs.

Als de prijzen de kosten niet dekken, hoe worden de kosten dan opgebracht?

1. Subsidie

De huizen zijn met subsidie gebouwd. De subsidie dekt een deel van de kosten. (Het gaat hier om bouw- en grondkosten en overige kosten van realisatie, maar niet om onderhouds- en exploitatiekosten).

Tot in 1995 ontvingen woningcorporaties subsidie voor huizenbouw van het Rijk. Sinds 1995 ontvangen zij geen subsidie meer (er wordt wel gezegd dat zij nog steeds bouwsubsidie ontvangen, maar dat weerspreek ik, zie Woningcorporaties).
Sinds 1995 worden er dus geen “sociale huizen” in deze betekenis meer gebouwd. De huizen in kwestie zijn minstens 12 jaar oud.

Voor huurhuizen geldt dat hoe langer geleden deze huizen gebouwd zijn,
- des te meer jaren er al huur voor betaald wordt,
- en des te lager de kosten waren in verhouding tot actuele huurprijzen.

Voor koop- en huurhuizen geldt dat de sinds de bouw voor een huis betaalde prijs de kosten kan dekken inclusief de subsidie. Oudere huizen – in de jaren 1950 gebouwde huizen bijvoorbeeld – kunnen afbetaald zijn, inclusief de subsidie. De subsidie is dan niet terugbetaald aan het Rijk maar aan de woningcorporaties of aan een van de voormalige eigenaars, maar de bewoners hebben het bedrag van de subsidie wel afbetaald.

Woningcorporaties zouden moeten laten weten hoeveel van de kosten van de tot in 1995 gebouwde door het Rijk gesubsidieerde huizen gedekt wordt door de sinds de bouw betaalde prijzen.

Elk jaar wordt het gedekte deel van deze kosten groter. Als de som van de huurprijzen sinds de bouw de kosten inclusief subsidie dekt, bestaan er geen “sociale huurhuizen” in deze betekenis meer.

We hebben echter nog geen rekening gehouden met rente over de subsidie. Deze rente kunnen we tot de kosten rekenen. Wel kunnen kopers de hypotheekrente van hun inkomen aftrekken; daar moeten we in ons oordeel over huurhuizen rekening mee houden.

Hoe ouder huizen zijn, des te hoger onderhoudskosten vaak zullen zijn. We kunnen de onderhouds-kosten eerst van de huurprijzen aftrekken voor we bovenstaande berekening maken. Dat betekent wel dat woningcorporaties voor onderhoud minder andere middelen hoeven te reserveren, die zij dus elders kunnen besteden en boeken. De inkomsten uit verkoop van huizen bijvoorbeeld.

Ook met exploitatiekosten van woningcorporaties moeten we rekening houden. Deze zijn in de jaren 2000-2003 met 36% reëel gestegen, waarbij prognoses van corporaties elk jaar fors zijn overschreden (aldus het Centraal Fonds Volkshuisvesting, CFV). De exploitatiekosten moeten we omslaan over alle huizen van de corporatie, dus niet alleen de tot in 1995 met subsidie gebouwde huizen.

Slotsom:
Ook al zijn huizen ooit met subsidie gebouwd, dat betekent niet dat het nu nog “sociale huizen” in deze betekenis zijn. De subsidie kan door de bewoners afbetaald zijn. Zo wordt het aantal sociale huizen vanzelf steeds kleiner. Woningcorporaties zouden moeten laten weten voor welke van hun huizen de bouwsubsidie wel en niet afbetaald is.
.
2. Huurprijsverdeling

Bij huurprijsverdeling betaalt de ene huurder met zijn huurprijs mee aan de huur van de andere huurder. De ene huurprijs dekt de kosten ruim, de andere huurprijs dekt de kosten niet, de som van de huurprijzen kan de som van de kosten dekken.

Als we huizen waaraan met huurprijsverdeling meebetaald wordt “sociale huizen” noemen, dan zijn nieuwbouwhuurhuizen van woningcorporaties eerder sociale huizen dan oude huizen, in zoverre dat de kosten van de eerste veel hoger zijn dan die van de tweede, en de prijs van de tweede de kosten eerder dekt dan die van de eerste.

Dit is een ander soort “sociale huizen” dan huizen met bouwsubsidie. Bouwsubsidie betaalt de gemeenschap. Huurprijsverdeling is solidariteit tussen huurders.

Woningcorporaties zouden moeten berekenen en laten weten wat de omvang van huurprijsverdeling is.

3. Verkoop van huizen van woningcorporaties

Woningcorporaties verkopen huizen. Met de opbrengst dekken zij kosten van huurhuizen. Het CFV maakt de volgende berekening: De gemiddelde nieuwbouwkosten zijn € 139.000 (in 2004). De gemiddelde huuropbrengt minus onderhouds- en exploitatiekosten in 50 jaar is € 111.000. Dus het gemiddelde tekort op een nieuwbouwhuurhuis is € 28.000. Op deze berekening valt wat af te dingen, maar later we ervan uitgaan. Dit tekort (de zgn. “onrendabele top”) wordt mede gedekt uit de opbrengst van verkoop van huizen.

Koopprijzen zijn de afgelopen 25 jaar enorm opgedreven en liggen vaak ver boven de kosten, ook als corporaties huizen voor een lagere prijs verkopen. Dit is een vorm van prijsverdeling, deze keer tussen kopers en huurders. Mede door hypotheekrenteaftrek kunnen kopers de hoge prijzen betalen. Via prijsverdeling is hypotheekrenteaftrek dan mede subsidie aan huurders – een verrassende wending.

In deze situatie zijn de nieuwbouwhuurhuizen dus “sociale huizen”.

II. “Marktprijzen”

Tot dusver bezagen we prijzen in verhouding tot kosten. We kunnen ook werkelijke prijzen bezien in relatie tot “marktprijzen”. Sociale huizen kunnen we opvatten als huurhuizen waarvoor geregelde huurprijzen gelden en geen “markthuur” in rekening wordt gebracht. Het verschil tussen de werkelijke huur en een “markthuur” is volgens sommigen een zgn. “economische subsidie” aan huurders. Dit is een misvatting, zie Het fabeltje van economische subsidie aan huurders. “Markthuren” zijn geen norm en maatstaf. Deze opvatting van “sociale huizen” dienen we af te wijzen.

III. Goedkope huizen

Misschien bedoelen mensen met “sociale huizen” eenvoudig goedkope huizen. Het zou dan duidelijker zijn om ze zo te noemen. We dienen een maatstaf voor “goedkoop” te hebben. Een huurhuis met een huur tot € 358 gold in 2006 als goedkoop.

Slotsom

De volgende uitspraken zijn aannemelijk:

Er zijn niet “teveel goedkope huizen” als mensen daarin willen wonen. Dat staat hen vrij. Als de vraag naar goedkope huizen groter is dan het aanbod, ligt het voor de hand om goedkope huizen te bouwen en juist niet te slopen zoals nu op grote schaal gebeurt (alleen al in 2003 en 2004 sloopten woning-corporaties 35000 goedkope huurhuizen).

Huizen met subsidie worden al niet meer gebouwd en dit worden er vanzelf steeds minder. Dat een huis ooit met subsidie gebouwd is, betekent niet dat de actuele bewoner een gesubsidieerde, te lage prijs betaalt.

Prijsverdeling komt hoofdzakelijk ten goede aan nieuwbouwhuizen, niet aan eertijds gesubsidieerde huizen. Het kan onterecht zijn dat iemand met een goed salaris geen kostendekkende prijs betaalt, maar dan moeten we wel eerst uitrekenen wat een kostendekkende prijs is, waarbij we kritisch naar kosten kijken (zie Prijzen moeten kosten dekken).

Daarbij zijn “markthuren” geen norm en maatstaf.

Dit is mede van belang voor het fabeltje van “scheefwonen”.



HET FABELTJE VAN ECONOMISCHE SUBSIDIE AAN HUURDERS     | terug naar tekst

Huurders ontvangen geen subsidie, kopers betalen juist een heffing.

Een zekere Marlies Pernot van de Vereniging Eigen Huis zegt dat “95 procent van alle huurders door ons systeem van huurprijsregulering vele miljarden aan impliciete subsidie ontvangen” (Metro september 2006). Dat idee kom je vaker tegen, bijvoorbeeld in Centraal Planbureau, Investeringsprikkels voor woningcorporaties (2006). Volgens Pernot wordt dat “omwille van de politieke realiteit met fluwelen handschoenen aangepakt”.

De gedachtegang is als volgt. Als huurprijzen ongeregeld waren, zouden het “markthuren” zijn. Deze “markthuren” worden als norm en maatstaf aangenomen. Geregelde huurprijzen zijn lager, en huurders ontvangen economisch gezien een subsidie gelijk aan het verschil tussen hun geregelde huur en een “markthuur”.

De fout in deze gedachtegang is dat “markthuren” geen norm zijn.

Als norm en maatstaf voor huurprijzen kunnen we nemen: een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Een vrije markt van wonen en huizen bestaat echter niet, er zijn diverse marktbeperkingen.

Het is niet zo dat juist de overheid die in het leven roept met regels. Zo vormen aannemers bouwkartels. Diverse marktbeperkingen zijn inherent aan wonen. Zo kunnen woners niet vrij uit de markt treden, we moeten immers wonen. Bij diverse producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen, bij onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Onbenutte voor bebouwing geschikte grond is schaars. Volgens het vrije marktmechanisme geldt:

iets is schaars - prijs is hoog - aanbod stijgt - schaarste neemt af - prijs daalt

In Nederland: grond is schaars - prijs is hoog - wordt Nederland nu groter?

Waarom nemen we juist een evenwichtsprijs als maatstaf? Op een vrije markt hoeven vraag en aanbod immers niet in evenwicht te zijn, en de prijzen die daarbij voorkomen zijn wel vrije marktprijzen. Dat is waar. Maar ook op een vrije markt kunnen we de evenwichtsprijs als maatstaf nemen. En een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet; diverse marktbeperkingen zijn inherent of structureel. Zonder marktbeperkingen zouden huizenprijzen niet zo hoog geworden zijn. In een vrije markt kunnen vragers bij hoge prijzen door schaarste van hun vraag afzien, in werkelijkheid kan dat slechts in beperkte mate, omdat we moeten wonen. Op "de markt" van wonen en huizen zijn en blijven ongeregelde prijzen tenminste langdurig te hoog. Om al deze redenen nemen we een evenwichtsprijs als norm.

Het vrije marktmechanisme dwingt tot productieve efficiëntie. De gebrekkige werking ervan laat inefficiëntie toe: bouwfouten kosten € 5 miljard per jaar, 10% van de omzet.

Ongeregelde “markthuren” hangen samen met koopprijzen, in die zin dat de verhuurder de huur kan verhogen tot het voor de huurder voordeliger wordt om een huis te kopen (lees: tot de huurder het huis niet meer kan betalen).

Koopprijzen op hun beurt zijn behalve door marktbeperkingen, schaarste en te hoge kosten mede gestegen door:

- de zeepbelhoogconjunctuur van de jaren '90 tot in 2000, die mensen zich in irrationele uitbundigheid miljonairs deed wanen;
- hoge hypotheken, mede mogelijk gemaakt door financiers die de grens voor hypotheken in 15 jaar sterk verhoogd hebben (van 4 keer een inkomen tot ruim 5 keer twee inkomens), lage rente (1985: 10%, 1990: 7,5%, 2002: 5,8%, 2005: 4% gemiddeld), en hypotheekrente-aftrek.

Ongeregelde “markthuren” worden dus opgedreven door:
- marktbeperkingen
- diverse vormen van schaarste
- onnodig hoge kosten
- de zeepbelhoogconjunctuur
- hoge hypotheken en hypotheekrenteaftrek.

Ongeregelde “markthuren” zijn dus veel te hoog, net als koopprijzen. Ze zijn geen norm en maatstaf. We vestigen geen vrije markt van wonen en huizen door huurprijsregels af te schaffen. Deze zijn juist nodig omdat een vrije markt van wonen en huizen niet bestaat. Dat is geen “subsidie”. Huurders zouden pas economische subsidie ontvangen als de geregelde huurprijs onder de evenwichtsprijs op een vrije markt zou liggen. Er is geen reden om dat aan te nemen.

Kopers betalen integendeel een heffing, gelijk aan het verschil tussen hun “marktkoopprijs” en een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Via hypotheekrenteaftrek wordt die heffing deels door de gemeenschap betaald.

De oorzaak van deze misvatting is de marktideologie, de valse voorstelling dat er een vrije markt van wonen en huizen is. Daarmee worden te hoge koopprijzen verdoezeld en probeert men huurders te hoge huurprijzen aan te praten. Zo blijven mensen opgesloten in de kringloop van produceren en consumeren, ten bate van maximale geldschepping, ten koste van optimale wensvervulling. Dat is de plutocratie, de geldheerschappij.


_____________________________________________