hoofdstuk 7 | terug

Het middel mag pas als het doel bereikt is en andere curiosa

 

Huurprijsstijging
Dekker acht hogere huren nodig (ze gebruikt vaak het woord "noodzakelijk"). Ze acht "markthuren" en "meer marktconforme huren" nodig, en die zijn (veel) hoger dan de meeste actuele huren. Dat acht ze nodig voor bezuiniging, de "prijskwaliteitverhouding", de "verdiencapaciteit" van verhuurders, het "investeringsklimaat" en "betere marktwerking".
Tegelijk tracht ze de verhogingen te verdoezelen, met opmerkingen als "voor de huidige huurders verandert er vrijwel niets", "dat huurders de komende twee jaar minder aan huur betalen", "deze maximale huurstijgingen zijn tot 2007 lager", "het nu voorgestelde huurbeleid leidt in de eerste jaren tot lagere huren in verhouding tot het inkomen dan bij voortzetting van het oude beleid", "Dit is de laagste huurstijging sinds 1959".
Ten eerste is dit misleiding. In 2005 zijn de huren inderdaad minder gestegen. Maar dat komt alleen omdat ze verhoogd zijn met de inflatie van het vorige jaar ipv. de gemiddelde inflatie van de afgelopen 5 jaar, en de inflatie in 2004 en 2005 lager was dan dat gemiddelde. Het komt niet door Dekkers huurprijsplan.
Ten tweede is het tegenstrijdig. Als Dekker lage huren of lagere huurverhoging goed vindt moet ze haar plannen niet uitvoeren. (Dekker lijkt hier en daar op kapitalistische leiders die beweren dat het minimumloon afgeschaft moet worden omdat het dan hoger zou worden).

Woningcorporaties zullen volgens bepaalde prognoses hun huurprijzen vaak niet tot het maximum volgens Dekkers plan verhogen. De woningcorporaties van De andere beweging werken aan een sociaal contract met de Woonbond en gemeentes met afspraken over gematigde (inflatievolgende) huurverhogingen. Zij vragen dan geen "markthuren". Dat is dan dus niet nodig. Dekkers beoogde prijseffecten worden dan niet bereikt. Waarom haar plan dan uitvoeren? Waar huurprijzen stijgen tot Dekkers niveau gebeurt dat niet omdat het nodig of wenselijk is, maar omdat het kan. Dat is geen goede reden.

Dekker wil dat huurders hogere rente betalen aan kapitalisten. De hogere rente dient om kapitaal aan te trekken dat geïnvesteerd gaat worden in nieuwbouw. Daarvoor is hogere rente op kapitaal dat al geïnvesteerd is in bestaande huizen niet nodig. Dekkers "betere investeringsklimaat" is dus geen argument voor algemene huurverhoging, en evenmin voor huurprijsontregeling en "markthuren" (vgl. hoofdstuk 5 § 7).

Hypotheekrenteaftrek
Door hypotheekrenteaftrek kunnen kopers meer geld lenen en dus hogere koopprijzen betalen, die daardoor stijgen. Ook oz-waarden stijgen. Met koopprijzen en oz-waarden samenhangende "markthuren" en geregelde huren stijgen ook. Dus: door hypotheekrenteaftrek moeten huurders hogere huren betalen. Waarom is het rechtvaardig dat dit voordeel voor kopers tot een nadeel voor huurders leidt?

1 op de 7 hypotheken in de jaren 1998-2002 zijn belegggingshypotheken. Daarmee maken mensen beleggingswinst terwijl ze minder belasting betalen. Idee: koop een huis met een beleggingshypotheek, aflosvrij opdat de hypotheekschuld zo lang mogelijk zo hoog mogelijk blijft, trek de hypotheekrente van je inkomen af, en investeer in nieuwbouwhuurhuizen, waarvoor huurders je dan hogere rente moeten betalen - dat is nog eens een "investeringsklimaat"! Hypotheekrente-aftrek bij deze hypotheekvorm kan meteen beperkt worden, want deze beleggers kunnen het belegde geld aan de bank terugbetalen als aflossing.

In 2005 trokken eigenaars € 24 miljard hypotheekrente af en het Rijk ontving daardoor € 10 miljard minder belasting. 10 miljard euro is ook bijna het nodige extra kapitaal voor investering in de 90.000 particuliere nieuwbouwhuurhuizen. Eigenaars krijgen in één jaar dus € 10 miljard subsidie voor te dure koophuizen, terwijl huurders hogere rente aan kapitalisten moeten betalen om € 10 miljard te investeren. Dit kan anders en beter.

Hypotheekrenteaftrek mag van Dekker niet afgeschaft worden (en goeddeels is dat op korte en middellange termijn terecht), maar huurprijzen wil ze juist wel ontregelen. Dit terwijl eigenaars-bewoners van koophuizen gemiddeld bijna het dubbele te besteden hebben van huurders (1). Waarom is dat rechtvaardig?

Terzijde, het eigenwoningforfait staat voor het bedrag aan huur dat eigenaars-bewoners van koophuizen zouden innen als ze hun huis zouden verhuren. Daar betalen zij belasting over. Dit forfait is laag, in 2002 0,8% van de oz-waarde - terwijl Dekker een "markthuur" stelt op 5,4% van de oz-waarde. Dat is inconsistent. En als de huren stijgen, wordt het huurwaardeforfait dan ook hoger?

De VVD noemt de hypotheekrenteaftrek "onbespreekbaar"; dat is hij natuurlijk niet, we bespreken hem gewoon zonder de VVD. Volgens een onderzoek (n = 1000) van de Vereniging Eigen Huis "wil de helft van alle huiseigenaars af van het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek" (2).

Onroerende zaakwaarde
Volgens critici is de onroerende zaak-waarde (volgens de Wet woz) ongeschikt om huurbeleid op te baseren. Volgens Huurdersvereniging Amsterdam (3) leidt het gebruik van oz-waarden tot willekeur, omdat deze kunnen verschillen door het enkele feit dat een huurder wel of geen bezwaar tegen de ozw-beschikking maakt. In Amsterdam is in 2005 42% van de bezwaren tegen ozw-beschikkingen gegrond verklaard, en de desbetreffende oz-waarden zijn lager vastgesteld. Maar veel huurders hebben geen bezwaar gemaakt.

Oz-waarden zijn ontploft mede onder invloed van de zeepbelhoogconjunctuur van de tweede helft van de jaren '90 en de irrationele uitbundigheid die die meebracht - dezelfde irrationaliteit die het ministerie van volkshuisvesting tot het absurde voornemen bracht dat er in Nederland tot 2010 een miljoen huizen gebouwd worden. Dekkers huren hangen samen met de oz-waarde. Irrationaliteit van sommige mensen in voorbije jaren bepaalt dus mede de huurprijs voor andere mensen. Vreemd. Oz-waarden zijn ook ontploft omdat banken de grens voor hypotheken verhoogd hebben (van 4 keer een inkomen tot ruim 5 keer twee inkomens). Huurders zijn speelbal van handelingen van anderen dan zijzelf - ten onrechte (4).

Bestemmingsheffing
Door de huurverhogingen stijgen 's Rijks uitgaven aan huursubsidie, langs drie wegen:
- Huurders met huursubsidie ontvangen hogere huursubsidie ten bedrage van hun huurstijging buiten inflatie (niet voor hun huurstijging door inflatie).
- Sommige huurders zonder recht op huursubsidie zullen er door huurverhoging recht op krijgen omdat hun lage huur stijgt tot boven de onder-huurprijsgrens voor huursubsidie. Dit zijn ongeveer 400.000 huurders.
- Ongeveer 1 op 8 huurders met recht op huursubsidie benut deze niet, en zij kunnen er door huurverhoging toe aangezet worden dat wel te doen.
De verhuurders moeten van Dekker op hun beurt een heffing op hun huurverdiensten aan het ministerie van volkshuisvesting gaan betalen. Daarmee moeten verhuurders meebetalen aan de huursubsidie die het ministerie aan huurders uitkeert.
Het ministerie:
- wil zelf € 250 miljoen per jaar op huursubsidie bezuinigen
- moet meer en hogere huursubsidie uitkeren door de huurprijsstijgingen.
De som hiervan was eerder geraamd op € 328 miljoen (2006), € 353 miljoen (2007), € 373 miljoen (2008), € 377 miljoen (2009), maar is wegens wijziging van de plannen nu lager vastgesteld.
Dat moeten de verhuurders betalen met de "bestemmingsheffing". Dekker presenteert dit als "bijdrage van de verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen", maar dat is onjuist. Verhuurders kunnen en zullen de heffing doorberekenen in de huren, en huurders betalen dan de betaalbaarheid van hun eigen wonen.
Huursubsidie-ontvangers betalen zichzelf hogere huursubsidie. Dit is zinloos. Hetzelfde bereik je door hun huurprijzen niet te verhogen.
Niet-huursubsidie-ontvangers betalen tot € 250 miljoen per jaar aan huursubsidiebezuiniging door het ministerie. Zij betalen dus huursubsidie aan de ontvangers daarvan. Dat is nivellering, en solidariteit tussen huurders.

Dekker motiveert de heffing van niet-huursubsidie-ontvangers op één plaats: "De modernisering van het huurbeleid moet leiden tot een betere prijs-kwaliteitverhouding in de huren. Als dat gerealiseerd wordt is wat huurders betalen meer in overeenstemming met de kwaliteit die zij geboden krijgen. Dat acht ik niet onredelijk. Van de meeropbrengsten die dat oplevert acht ik het terecht dat verhuurders een bijdrage aan de betaalbaarheid leveren. Daarmee wordt de taakstelling van € 250 miljoen gedekt, vermeerderd met de toename van de huursubsidie als gevolg van huurstijgingen boven inflatie".

De huurverhoging dient hier voor de bestemmingsheffing. Maar ook moeten huurders hogere rente betalen aan kapitalisten opdat die meer investeren in nieuwbouw. En ze moeten hogere verdiensten voor woningcorporaties betalen. Maar hoeveel blijft er over voor hogere rente en hogere verdiensten na aftrek van de bestemmingsheffing? Of anders, hoeveel moeten huurprijzen wel niet hoger worden?

De Woonbond wijst de bestemmingsheffing af: "De Woonbond vindt het principieel onjuist dat verhuurders aan de huursubsidie moeten gaan meebetalen. Huursubsidie is een publieke taak én verantwoordelijkheid en dient blijvend uit de publieke middelen te worden betaald. De beste bijdrage die verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen kunnen leveren is het voeren van een gematigd, inflatievolgend huurprijsbeleid" (5).

Particuliere verhuurders wijzen de bestemmingsheffing af: "Het als commerciële partij meebetalen aan die bezuiniging van € 250 miljoen wijzen wij ten principale af. De minister vraagt ons als commerciële partijen de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van het wonen voor huurders over te nemen. Beleggers hebben echter die verantwoordelijkheid niet; wij hebben géén volkshuisvestingstaak, zoals de woningcorporaties" (6). "Wij vragen Kamerleden dan ook géén huurheffing voor commerciële verhuurders te introduceren. Uiteindelijk dreigen de huurders of de pensioengerechtigden die namelijk te moeten betalen" (7). De IVBN heeft hier een website voor geopend, met de onvermijdelijke naam www.stophuurheffing.nl, en overweegt een juridisch proces tegen de minister van volkshuisvesting. De IVBN vindt dat ook woningcorporaties deze belasting moeten afwijzen.

Een meerderheid van de woningcorporaties wijst de heffing inderdaad af. De woningcorporaties van De andere beweging wezen de heffing op zich eerder niet af, maar stellen voor dat deze een andere bestemming krijgt, nl. stedelijke vernieuwing en niet bezuiniging op huursubsidie. Ook gemeentes pleiten tegen de heffing. Woningcorporaties en gemeentes wijzen erop dat de heffing verhuurders ertoe kan brengen de huren maximaal te verhogen. De woningcorporaties van De andere beweging werken echter aan een sociaal contract met de Woonbond en gemeentes met afspraken over gematigde (inflatievolgende) huurverhogingen.

Dekker heeft desondanks een Wetsvoorstel betaalbaarheidsheffing huurwoningen aan het parlement voorgelegd. Ze heeft zich ook niets aangetrokken van het advies van de Raad van State "het voorstel van wet niet aldus te zenden aan de Tweede Kamer der Staten Generaal".

Huurprijsontregeling probeert Dekker te verkopen met het praatje dat deze pas mag wanneer "de woningmarkt ontspannen is", dus wanneer er genoeg huizen zijn. Haar suggestie is dat mensen die de ontregelde, te hoge huren niet kunnen betalen, dan naar goedkopere huizen kunnen verhuizen.
Dat kan alleen als er goedkopere huizen te huur zijn, dus als andere mensen vrijwillig uit die huizen naar de duurdere huizen verhuizen. Herverdeling van huizen over mensen dus.
Dekker laat na om aannemelijk te maken dat dat zal gebeuren. Er wonen nu wel heel wat mensen in goedkope huizen die graag naar grotere, betere, mooiere, duurdere huizen willen verhuizen. Mede voor hen wil Nederland die nieuwe huizen bouwen, en dan zullen zgn. verhuisketens volgen. Maar het is niet gezegd dat er daarna, ten tijde van de ontregeling, nog (veel) meer mensen zijn die vrijwillig uit goedkope naar dure huizen verhuizen. Dekker negeert dat. Haar verkooppraatje van een "ontspannen woningmarkt" is riskante misleiding. Het stagneert nu al, en veel goedkope huizen worden gesloopt. Inmiddels heeft het parlement huurprijsontregeling dan ook beperkt.

Huurprijsontregeling mag pas wanneer er genoeg huizen zijn. Het middel mag dus pas wanneer het doel al bereikt is. Daaruit volgt op zichzelf echter nog niet dat het middel dus overbodig is. Zo kunnen kapitalisten investeren in het vooruitzicht van hogere rente. Correct is: we bereiken het doel met andere middelen, en huurprijsstijging en -ontregeling zijn overbodig.

De regering verdedigt zich tegen kritiek op het politieke beleid met het argument dat diverse maatregelen nodig zijn door de wereldwijde economie en door vergrijzing. Maar de huurplutocratisering is daar niet voor nodig. Als die twee factoren een rol spelen, dan is die dat poolse bouwvakkers bouwkosten doen dalen, en dat bejaarden geen gezin met kinderen hebben en in zoverre in een kleiner huis kunnen wonen met in het algemeen lagere bouwkosten, vaak een lager inkomen hebben en op goedkope huizen aangewezen zijn, en tenslotte vanaf 2020-2025 in grote getale uit de woningmarkt zullen treden. Argumenten tegen de huurplutocratisering dus.
(Nb. Bij mensen van niet-nederlandse of niet-europese oorsprong wonen de ouderen vaker in het gezin van hun kinderen. Dat kan een factor zijn om rekening mee te houden: een ruime extra kamer – en lagere kosten voor bejaardenzorg. Met dank aan hun cultuur).

_____________________________________________

 

| top |