hoofdstuk 6 | terug

Huurprijzen: wijziging en verdeling

"Op basis van het advies van de commissie Leemhuis komt het Kabinet met voorstellen om de positie en zeggenschap van de huurders en de huurdersorganisaties te verbeteren" (Dekker)

1. Een koper koopt een huis voor een bepaalde koopprijs. Na de koop verandert die koopprijs niet meer - een verkoper kan hem daarna uiteraard niet meer verhogen.
Een huurder huurt een huis voor een bepaalde huurprijs. Na het sluiten van de huurovereenkomst verandert de huurprijs niet meer - een verhuurder kan hem daarna niet meer verhogen ... zou je verwachten?
Huurprijsstijging gelijk aan inflatie is wenselijk om na afschrijving van het huis voldoende kapitaal voor een nieuw huis te hebben tegen de dan actuele prijzen.
Verdere tussentijdse huurprijsstijging in lopende huurovereenkomsten behoeft goede redenen. Dat is ook wettelijk voorgeschreven: een voorstel tot huurverhoging boven inflatie moet de gronden daarvoor vermelden (artikel 7:252 Burgerlijk Wetboek). Het enkele feit dat de verhuurder de titel van eigenaar heeft is geen voldoende reden: eigendom is een rechtspositie naast andere die ook aanspraken meebrengen. Dekker, die de positie en zeggenschap van huurders wil verbeteren, is bezig de motiveringsplicht uit het Burgerlijk Wetboek te schrappen.
Een vaste huurprijs, zoals de vaste hypotheekrente bij koophuizen, is geopperd door Ineke van Gent van GroenLinks. Huurders in de gemeente Wervershoof kunnen een huurvast- of huurzekerheidscontract sluiten met 5 of 10 jaar een jaarlijkse huurverhoging van 1,46%, dankzij een afspraak tussen Woningstichting Het Grootslag en huurdersvereniging De Driehoek.

Bouwkosten kunnen in de loop van de jaren stijgen, onroerende zaak-waarden zijn de afgelopen jaren sterk gestegen.
Dus stijgen actuele koopprijzen, van nieuwbouw en bestaande huizen. Eerdere koopprijzen stijgen achteraf uiteraard niet. Dat betekent dat eerdere kopers hun huis met winst kunen verkopen, en dat kopers nu hogere koopprijzen betalen dan eerder.
Huurprijzen in huurovereenkomsten die nu gesloten worden, van nieuwbouw en bestaande huizen, kunnen ook hoger zijn. Nieuwbouwhuurprijzen moeten gestegen bouwkosten dekken, ongeregelde huurprijzen kunnen de oz-waarde volgen. Dat betekent dat huurders met een nieuwe huurovereenkomst vaak hogere huurprijzen betalen dan huurders met een lopende huurovereenkomst.
We aanvaarden dat eerdere koopprijzen lager zijn dan actuele. Zo kunnen we ook aanvaarden dat eerder overeengekomen huurprijzen lager zijn dan actuele. Immers, kopers profiteren hiervan wanneer ze hun huis verkopen, huurders profiteren er niet van wanneer ze de huur opzeggen – dus kopers derven winst als hun koopprijzen achteraf verhoogd zouden worden, terwijl huurders verlies lijden als hun huurprijzen tussentijds verhoogd worden – waarom dan koopprijzen niet verhogen en huurprijzen wel?
Als huurprijzen in lopende huurovereenkomsten tussentijds (boven inflatie) verhoogd worden en op de oz-waarde gebaseerd worden, profiteren verhuurders dubbel: de oz-waarde van hun huizen stijgt en de huren stijgen.

2. Voor een beginsel gelijke prijzen voor gelijke huizen is wat te zeggen. Het is een ethisch rechtvaardigheidsbeginsel. Maar wat zijn gelijke huizen? Zijn de tijd van de bouw en ongelijke bouwkosten, en het tijdstip van het sluiten van de koop- of huurovereenkomst relevante verschillen of niet? Geldt het beginsel voor alle huizen samen, zo dat koophuizen en huurhuizen een gelijk prijsniveau horen te hebben? Wat is een gelijk prijsniveau? Of is het verschil koophuis – huurhuis relevant? Moet het beginsel alleen voor huurhuizen gelden, en niet voor koophuizen?
Dankzij huurprijsregels zijn huurprijzen lang niet zo sterk gestegen als koopprijzen, in zoverre is ongelijkheid tussen lopende en nieuwe huurprijzen beperkt gebleven. Tussen oude en nieuwe koopprijzen is ongelijkheid groter. Waarom zouden juist huurprijzen dan gelijkgetrokken moeten worden?
Uit het beginsel volgt niet hoe hoog de prijzen dan zijn. Om prijzen gelijk te trekken kunnen hoge prijzen verlaagd worden.
Dit beginsel is op zichzelf geen overtuigende reden voor huurprijsstijging, en dus niet voor tussentijdse inbreuk op lopende huurovereenkomsten.

3. Drie mogelijkheden: mensen betalen hun eigen huis; huizen zijn een collectieve voorziening; diverse mengvormen.
Uitgangspunt: prijzen dekken kosten, en woners betalen die prijzen zelf. Soms kunnen ze dat niet. Ze kunnen te luxueus wonen, er kan te luxueus gebouwd zijn, kosten en prijzen kunnen te hoog zijn en primaire inkomensverdeling kan verkeerd zijn. Voor de juiste oplossing dienen we eerst de oorzaak te onderzoeken.

Wat inkomensverdeling betreft, het is soms merkwaardig als mensen hun huis niet kunnen betalen. Sommigen van hen kunnen dan beter bouwvakker worden en hun eigen huis bouwen, dan scheppen ze blijkbaar meer waarde dan met hun actuele werk. Eigenbouw door voormalig werkloze jongeren lijkt een tweesnijdend mes. Je herinnert je ook Marx’ verbazing dat arbeiders paleizen bouwen voor de rijken en zelf in krotten wonen.

Onder omstandigheden kunnen woners een bijdrage in de prijzen krijgen via collectieve voorzieningen zoals hypotheekrente-aftrek, sociale koop- en huurhuizen en huursubsidie. Hier betaalt iedereen aan mee.

Ik schrijf nu iets over huurprijsverdeling, dat is de figuur dat sommige huurders met hun huurprijzen meebetalen aan de huurprijzen van andere huurders. Dan kan de huursom de kosten dekken terwijl niet elke huur de kosten van het desbetreffende huis dekt (vgl. hoofdstuk 5 § 1). Ik kan me voorstellen dat huurprijsverdeling bij woningcorporaties vrij vaak voorkomt, maar ik weet niet in welke omvang. Vooral bij nieuwbouw is het van belang, omdat huurprijsverdeling "onrendabele toppen" kan (helpen) dekken. Hoe ouder een huis is, des te hoger de actuele huurprijs meestal is in verhouding tot de bouw- en grondkosten. Oude huizen kunnen afbetaald zijn. Natuurlijk kunnen onderhoudskosten hoger zijn. Als die niet te hoog zijn kunnen de huurprijzen nieuwbouw meefinancieren.

De vraag is of en wanneer zulke huurprijsverdeling terecht is, en in welke omvang. Het spreekt nl. niet vanzelf dat huurders met hun huurprijzen meebetalen aan andere huurhuizen. Het spreekt dus ook niet vanzelf dat hun huren daarvoor verhoogd worden, om meer inkomsten te verwerven voor nieuwbouw. Dit behoeft motivatie, te meer daar onaanvaardbare kosten- en prijsopdrijving voorkomt.

Een noodzakelijke voorwaarde is dat de huurders die meebetalen aan andere huizen zelf een lage huur betalen in verhouding tot hun inkomen en vermogen. Dit is geen voldoende voorwaarde. Men kan meer factoren in de overwegingen betrekken. Zo kan het zijn dat huurquotes weliswaar vrij laag zijn, maar dat ze toch hoger zijn dan ze zouden moeten zijn omdat kosten en/of prijzen te hoog zijn. Of misschien zou een huurder met een vrij lage huurquote graag nog goedkoper willen wonen, maar hebben verhuurders haar die keuze ontnomen door goedkope huizen te slopen. (Een reden dat ik hier een punt van maak is ook dat ik bezwaar heb tegen de onverantwoordelijke manier waarop sommige mensen en organisaties geld verspillen).

Met deze voorwaarde kan de huur deels afhankelijk worden van inkomen en vermogen. Dat sta ik niet voor. Als we inkomen en vermogen willen verdelen, laten we dat dan in de primaire of secundaire sfeer doen. Ik schrijf wel kritisch over huurprijzen, maar dat is niet omdat ik ze als verdelingsinstrument zie, maar omdat kosten en prijzen op "de markt" niet deugen.

Een andere overweging is gelijke behandeling van huurders en kopers. Een koper die een huis van een eigenaar-bewoner koopt betaalt niet mee aan een ander huis. Maar kopers van huurhuizen van woningcorporaties betalen vaak juist wel mee aan nieuwbouw. Een projectontwikkelaar kan de prijs van het ene huis verlagen en die van het andere verhogen omdat hij het ene huis anders niet kan verkopen en zijn rendement wil behouden.

Aan de kant van de "ontvangende" huurders en hun huizen spelen ook diverse factoren.
Huurprijsverdeling mag in ieder geval niet dienen om te hoge kosten en "markthuren" voor nieuwe huizen af te wentelen.
Evenmin om nieuwbouw ter vervulling van frivole verhuiswensen te financieren (vgl. hoofdstuk 2).
Hij is ook niet gepast als de ontvangende huurders zelf lage huurquotes hebben.
Evenmin als zij uit eigen beweging dure huurhuizen van hoge kwaliteit kiezen.
Vrije keuze wordt echter beperkt als bouwers-verhuurders bepalen dat ze goedkope huizen slopen en dure huizen bouwen.
We willen echter weer niet zo goedkoop bouwen dat iedereen een kostendekkende prijs kan betalen, en verkiezen hogere kwaliteit nieuwbouw.

Huurprijsverdeling is solidariteit tussen huurders, die terecht kan zijn, maar waarom moet juist een beperkte groep huurders solidair zijn? Misschien omdat zij die lasten goed kunnen dragen? Als alle voorwaarden gepasseerd zijn, kan huurprijs-verdeling redelijk zijn. Om deze te bewerkstelligen is er geen bezwaar tegen beperkte huurverhoging boven inflatie, en beperkt hogere aanvangshuren.

4. Dekker heeft de klok van gelijke prijzen voor gelijke huizen horen luiden: "Woningen bij elkaar in de buurt en van gelijke kwaliteit kunnen totaal verschillende huurprijzen hebben. Dat komt onder meer door het in het verleden gevoerde huur- en subsidiebeleid, waarbij de aanvangshuurprijs afhankelijk was van de toen vigerende subsidieregeling en de huurstijgingen daarna onvoldoende zijn geweest om prijzen met elkaar vergelijkbaar te maken. Dat komt verder ook door het huurbeleid van sociale verhuurders, dat niet alleen heeft geleid tot een verschil in de hoogte van de huurprijzen met commerciële verhuurders, maar ook tot verschillen in huurprijzen tussen woningen van verschillende sociale verhuurders, zonder dat daar kwaliteitsverschillen tegenover staan".
Dekker wil deze huurprijzen blijkbaar gelijktrekken en daartoe eerdere, lagere huren verhogen. Maar als dat bij koophuizen niet gebeurt, waarom dan wel bij huurhuizen? Gelijke koophuizen bij elkaar in de buurt kunnen ook verschillende prijzen hebben, al naar gelang de tijd van de koop. Daar horen we Dekker niet over, die hier het gezegde de wil tot gelijkheid is de wil tot huurverhoging illustreert.
Dekkers norm is au fond: alle huurprijzen moeten overeenstemmen met de actuele "marktwaarde". In de geregelde sector is dat niet haalbaar, daar streeft ze naar "meer marktconforme" huurprijzen. De norm gelijke prijzen voor gelijke huizen zegt echter gelijke huren, niet "markthuren", en is dus geen argument voor Dekkers norm. Het is ook geen argument voor algemene huurprijsstijging van Dekkers omvang en huurprijsontregeling.

Onderdeel van Dekkers huurprijsplannen is ook dat huurders van bestaande huizen meebetalen aan nieuwbouw.
We weten al dat woningcorporaties voldoende vermogen hebben voor hun nieuwbouw. Hogere huren dienen alleen voor een andere prijsverdeling en/of voor verdere vermogensgroei. Dat is geen reden voor algemene huurverhoging van Dekkers omvang, huurprijsontregeling en "markthuren".
In de particuliere sector moeten huurders hogere rente betalen om kapitaal aan te trekken voor nieuwbouw. We weten al dat ook dit argument zwak is. De hogere rente dient om kapitaal aan te trekken dat geïnvesteerd gaat worden in nieuwbouw. Daarvoor is hogere rente op kapitaal dat al geïnvesteerd is in bestaande huizen niet nodig. Een "beter investeringsklimaat" is dus geen reden voor algemene huurverhoging, en evenmin voor huurprijsontregeling en "markthuren".

Overigens presenteert Dekker de huurprijsstijgingen elders weer als iets anders, nl. als bijdrage aan huursubsidie (zie hoofdstuk 7). Dat is deels solidariteit tussen huurders. Maar dit is iets anders dan een bijdrage aan hoge nieuwbouwkosten.

Gelijke prijzen voor gelijke huizen en huurprijsverdeling als huurprijsregels betekenen dat we wonen gemeenschappelijk organiseren. Dat is taboe voor Dekker, want zij wil geen huurprijsregels en gemeenschappelijke organisatie van wonen, zij wil "de markt".

_____________________________________________

 

| top |