hoofdstuk 5 | terug

Huizen bouwen en huizenprijzen

"Om huizen te bouwen is het noodzakelijk dat huizen te duur zijn" (parafrase van Dekker)

 

Doel I: 83.000 of 145.000 of 200.000 huurhuizen bouwen (zie hoofdstuk 2).

Zijn Dekkers diverse huurverhogingen en huurprijsontregeling daarvoor nodig of wenselijk, en zijn ze terecht?

Nee.
Huurprijsstijging is niet nodig. Waar deze wenselijk zou zijn, is hij onwenselijk in de vorm en omvang die Dekker mogelijk wil maken.
Waar huurprijzen zouden stijgen tot het niveau dat Dekker mogelijk wil maken gebeurt dat niet omdat het nodig of wenselijk is, maar omdat het kan. Dat is geen goede reden.
Dekkers huurprijsstijgingen en huurprijsontregeling zijn onterecht. Ze zijn ongunstig voor economische efficiëntie en voor andere vormen van optimale woonwensvervulling. Ze zijn onrechtvaardig.
Om huizen te bouwen hoeven huizen niet te duur te zijn.

Dit geldt ongeacht het aantal wenselijke nieuwbouwhuizen dat Dekkers huurprijsplan kan legitimeren, ook als dat 400.000 is (1).

_________________________________________

§ 1  Prijzen moeten kosten dekken
§ 2  Grond
§ 3  Koopprijzen, huurprijzen en onroerende zaakwaarde
§ 4  Het woningwaarderingstelsel
§ 5  “Prijskwaliteitverhouding”
§ 6  Woningcorporaties en “verdiencapaciteit”
§ 7  Kapitaal en “investeringsklimaat”
§ 8  Bouwkartels, grondspeculatie en onbeheerste kosten
§ 9  Amerikaanse toestanden

__________________________________________

 

I. PRIJZEN MOETEN KOSTEN DEKKEN | top | terug

Kosten

Voorwaarde voor huizenbouw is dat de kosten opgebracht worden. Wanneer dat zo is kunnen we huizen bouwen.
De kosten zijn:
- bouwkosten (bouwmaterialen, een bouwplan van een architect, arbeid, gereedschap)
- grondprijzen
- overige kosten (aansluiting op infrastructuur, diverse administratieve kosten e. d.)

Voorts:
- rente op kapitaal ter financiering van de bouw of de koop van het huis
- onderhoudskosten (bij huur zijn die bij de prijs inbegrepen, bij koop niet)
- exploitatiekosten bij huurhuizen

Verhuurorganisaties maken exploitatiekosten of bedrijfskosten. Ze verrichten werkzaamheden in verband met hun huurhuizen, en de instandhouding van de organisaties zelf kost geld. Die kosten moeten betaald worden uit de inkomsten van de organisatie. Kleine verhuurders verrichten dergelijke activiteiten vaak in hun vrije tijd. Huurders laten verhuurders dit werk doen. Eigenaars-bewoners van koophuizen doen het zelf.

Bouwkosten zijn de afgelopen 10 jaren volgens diverse bronnen ongeveer met inflatie gestegen. De lonen van bouwvakkers zijn niet sterk gestegen. Hogere arbeidsproductiviteit leidt tot lagere kosten. Bouwmaterialen zijn niet veel duurder geworden. Grondkosten zijn voor aanbieders van grond ook niet sterk gestegen, naar we mogen aannemen met niet meer dan inflatie. Maar bouwers kopen grond, dus zij betalen grondprijzen, en die zijn geëxplodeerd (zie § 2).

Nieuwbouwkosten zijn natuurlijk hoger dan kosten van soortgelijke bestaande huizen die al een tijd geleden gebouwd zijn. En nieuwbouw is vaak een duurder soort huizen, van hogere kwaliteit (in ruime zin): duurzamer, met meer voorzieningen, groter, mooier, gevarieerder. Het Bouwbesluit van 2003 stelde bepaalde kwalitatieve eisen aan nieuwbouw, waardoor bouwkosten 6% gestegen zijn (1a).

We dienen kosten kritisch te bezien, des te meer in onze plutocratische economie. Er zijn drie variaties op dit thema: kosten kunnen lager zijn dan ze lijken; we kunnen kosten besparen; en we kunnen normen aan kosten stellen en hogere kosten niet aanvaarden en niet in prijzen doorberekenen.
Waar kosten stijgen is opheldering van de oorzaak gewenst. Onnodig hoge kosten dienen we niet te aanvaarden. Ze dienen niet afgewenteld te worden op degenen die de prijzen betalen.
In een vrije markteconomie dwingt prijsconcurrentie tot productieve efficiëntie, productie tegen de laagste kosten. Dit kunnen we als norm stellen. Prijzen moeten productief efficiënte kosten dekken. Waar kosten sterk stijgen is er wellicht geen vrije marktwerking, en dan kan iemand als Dekker zich daar niet op beroepen ter legitimatie van prijzen, maar leidt de norm er juist toe om die kosten niet te aanvaarden.

Enkele aandachtspunten bij kostenbeoordeling:
- 15000 huizen per jaar worden gesloopt (2000-2010). Waar sloop niet nodig is, zijn de kosten van sloop plus vervangende nieuwbouw onnodig. Renovatie kan dan wel nodig zijn.
- Bij sloop en vervangende nieuwbouw is de grond er al, die hoeft niet nogmaals gekocht te worden, hij hoeft alleen opnieuw bouwrijp gemaakt te worden. Dat zou lagere grondprijzen moeten opleveren (bij erfpacht ligt dit anders).
- Begrensde grondprijzen neem ik als norm (zie § 2).
- Als afschrijvingsduur van een huurhuis wordt nu vaak 50 jaar genomen, en soms zelfs maar 40 jaar; ik weet niet of dat overeenstemt met de gemiddelde levensduur van huizen.
- Duurzamer bouw lijkt duurder, maar verdient zichzelf terug: het huis leeft langer.
- Wellicht is minimaal 10% van de bouwkosten te wijten aan fouten bij de bouw. Dat is € 5 miljard (zie § 8).
- Waar bouwkartels voorkomen drijven die de prijzen 10% op (zie § 8).
- Procedures voor bouw lopen over veel schijven en zijn daardoor duurder. Tijdrovende onderhandelingen tussen partijen kosten geld. Leges voor bouwvergunningen zijn vaak een percentage van de geraamde bouwkosten en kunnen zelfs enkele duizenden euro's bedragen.
- Exploitatiekosten van woningcorporaties zijn hoog, en zijn in 4 jaar met reëel 36% gestegen (zie § 6).
- Kunnen we soberder kwaliteit huurhuizen bouwen? Kunnen goed en goedkoop samengaan? Woners bewonen en betalen hun huizen, hebben zij hier een stem in?
- Moet nieuwbouw altijd opnieuw ontworpen worden? Kunnen we ontwerpen niet hergebruiken? Dan nog is er genoeg variatie in bouw mogelijk, alleen kost het architecten werk en dat zou jammer zijn.
- Mogelijkheden om lagere rente op kapitaal te behalen opper ik in § 7.

Van feitelijke kosten kunnen we onnodige, inefficiënte en boven-normale kosten en voor het oprapen liggende besparingen aftrekken. Deze horen niet op woners afgewenteld te worden. Op een vrije markt van wonen en huizen zouden woners die niet hoeven dragen.

Prijzen en kosten

Laten we als beginsel aannemen: prijzen moeten kosten dekken. Welke kosten? Feitelijke kosten minus onnodige, inefficiënte en boven-normale kosten en voor het oprapen liggende besparingen.
Dat hoeft niet per se voor elk huis zo te zijn. De totale prijzen moeten de totale kosten dekken. Als het niet voor elk huis zo is maar wel voor alle huizen samen, betalen sommige mensen mee aan de huizen van anderen. Dan ontstaan prijsverdelingskwesties (zie nader hoofdstuk 6).

We mogen aannemen dat prijzen van bestaande huizen de kosten dekken, anders zouden ze niet gebouwd zijn, of zou er verlies geleden zijn. Dat laatste is niet zo, bouwvakkers en architecten hebben hun loon verdiend en aannemers zijn niet veelvuldig failliet gegaan, woningcorporaties staan er financieel goed voor en particuliere verhuurders maken een goed rendement.

In een vrije markteconomie liggen prijzen net boven kosten. De aard van huizen en de markt van huizen is echter zo dat huizenprijzen ruim boven kosten kunnen liggen. Tijdsverloop speelt daarbij een rol. Een huis is een product dat vele decennia lang geconsumeerd kan worden. Je woont in een huis, en mits je het onderhoudt is het daarna niet uitgewoond en kun je het vaak voor meer geld verkopen dan waarvoor je het kocht plus onderhoudsuitgaven, ook rekening houdend met prijsontwikkeling in een economie. De nieuwprijs moest de kosten al dekken, dus de "tweedehandsprijs" ligt daar dan verder boven. Oz-waarden zijn de afgelopen 15 jaar zeer sterk gestegen, dus actuele oz-waarden liggen ruim boven oorspronkelijke kosten van bestaande huizen. Er is beperkte prijsconcurrentie bij het aanbod van deze huizen, anders zouden prijzen lager zijn.
Kosten zijn de afgelopen 15 jaar lang niet zo sterk gestegen als onroerende zaak-waarden. Dus zijn nieuwbouwkosten lager dan de oz-waarden van soortgelijke bestaande huizen. Nieuwbouwprijzen conform die oz-waarden liggen dan ook (ruim) boven de nieuwbouwkosten.
Nieuwbouwkosten van huizen met meer kwaliteiten kunnen natuurlijk hoger zijn dan de gemiddelde oz-waarde van alle huizen. Als er veel van zulke huizen gebouwd worden kunnen gemiddelde nieuwbouwkosten zelfs hoger zijn dan de gemiddelde oz-waarde van alle huizen. De prijzen van die nieuwbouwhuizen zullen allicht overeenkomen met de prijzen van soortgelijke bestaande huizen, en dan weer (ruim) boven hun kosten liggen.

Huurhuizen

Huurprijzen zijn samengesteld uit afschrijving van de bouwkosten, grondprijzen en overige kosten plus rente plus onderhouds- en exploitatiekosten plus inflatie. De afschrijving strekt zich uit over de levensduur van het huis. Huurprijsstijging met inflatie is wenselijk om te zorgen dat er na de levensduur voldoende kapitaal is voor nieuwbouw.

Er is natuurlijk altijd een kostendekkende huurprijs te bepalen, als hij maar hoog genoeg is. De vraag is of feitelijke huren en huren die mensen kunnen betalen de kosten dekken.
Het gaat om een kostendekkende prijs gedurende de levensduur van het huis. Huurprijzen (excl. inflatie) hoeven niet constant te zijn, als de gemiddelde huurprijs in de loop van de levensduur de kosten maar dekt.

Bij bestaande huurhuizen dekken de totale prijzen de totale kosten. Vaak dekken huurprijzen per huis de kosten van dat huis. Bij corporatiehuizen moeten we wel Rijkssubsidies in het verleden in het achterhoofd houden.
Woningcorporaties verhuren vaak onder de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel (wws); als die huren kosten niet dekken laat het wws dus ruimte voor eventuele huurverhoging.

Woningcorporaties halen 2,8% direct rendement uit verhuur op sociale huurhuizen, d. i. huizen waarvoor huurprijsregels gelden. Daarbij komt indirect rendement uit waardestijging van de huizen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt als norm een totaal rendement (uit verhuur en waardestijging) van 6% op nieuwbouwhuurhuizen. Particuliere verhuurders halen 4,2% rendement uit verhuur op hun huizen in de geregelde sector (2).

De gemiddelde oz-waarde van huurhuizen in Nederland is: € 98.000 (1999), € 146.000 (2003), € 158.000 (2005).
De gemiddelde bouwkosten, grondprijzen en overige kosten van deze bestaande huizen waren veel lager.
Bij nieuwbouw van soortgelijke huizen zijn de kosten natuurlijk hoger dan die van bestaande huizen, maar lager dan de oz-waarden, omdat de kosten veel minder sterk gestegen zijn. Je zou dus verwachten dat een woningcorporatie een huurhuis kan bouwen voor € 100.000.
Echter, de gemiddelde kwaliteit van nieuwbouwhuurhuizen is hoger dan de gemiddelde kwaliteit van bestaande huurhuizen. Daarom zijn de nieuwbouwkosten hoog in verhouding tot de gemiddelde oz-waarde van bestaande huurhuizen. De gemiddelde nieuwbouwkosten van huurhuizen van woningcorporaties zijn € 139.000 (in 2004) (3).

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) maakt de volgende berekening:
De gemiddelde nieuwbouwkosten zijn € 139.000
De gemiddelde huuropbrengt minus onderhouds- en exploitatiekosten in 50 jaar is € 111.000
Dus het gemiddelde tekort op een nieuwbouwhuurhuis is € 28.000.

Laten we verder rekenen:
€ 111.000 : 50 jaar : 12 maanden = € 185 per maand
Dus van de huur blijft na aftrek van onderhouds- en exploitatiekosten € 185 over. Dat wijst erop dat die kosten hoog zijn.

Huur per maand  € 358 x 12 x 50 = € 214.800
Periodieke huurverhoging komt daarbij.
Een huur tot € 358 geldt als laag. De gemiddelde huuropbrengst is dus hoger. Deze gemiddelde huuropbrengst is blijkbaar niet voldoende om de gemiddelde nieuwbouwkosten plus onderhouds- en exploitatiekosten te dekken, en de lage huuropbrengst niet om lagere kosten te dekken. Dat is wel wat verwonderlijk.

Voor nieuwbouw geldt desondanks nog steeds dat de totale prijzen de totale kosten dekken. Het CPB schrijft in een recent rapport: "Uit de analyse blijkt dat de corporatiesector voldoende financiële middelen heeft om onrendabele toppen bij nieuwe huurwoningen te bekostigen" (4).
Dit is mede zo dankzij een bron van inkomsten die ik nog niet genoemd heb: verkoop van huurhuizen. Daarmee vullen woningcorporaties de financiering van nieuwbouw aan. Nu zijn koopprijzen volgens mij te hoog, dus kunnen deze inkomsten ook hoger zijn dan ze mogen zijn. Corporaties verkopen huizen echter soms voor lagere prijzen.

Aan de ander kant hebben we de kosten waar het CFV en het CPB van uitgaan nog niet kritisch beoordeeld (bijvoorbeeld aan de hand van de punten die ik hiervoor opsomde). Dan kan blijken dat kosten lager kunnen zijn en dat actuele huurprijzen kosten ruimer kunnen dekken. Zo zou je verwachten dat duurzamer nieuwbouw langer leeft dan 50 jaar.
Nergens lees ik iets over oude huizen die al zijn afbetaald. Daarvoor zullen onderhouds- en renovatiekosten relatief hoog zijn. Maar na aftrek daarvan is de huuropbrengst een bron van inkomsten, zou je zeggen.

Particuliere huurhuizen bevinden zich merendeels in de ongeregelde sector. Particuliere verhuurders brengen daar kostendekkende huurprijzen in rekening.

Geen huurprijsstijging

Volgens de maatstaf prijzen moeten kosten dekken zijn Dekkers diverse huurverhogingen en huurprijsontregeling niet nodig of wenselijk.

Huurprijsstijging (boven inflatie) en hogere aanvangshuren zijn niet nodig om bestaande huizen te bekostigen en te onderhouden of om nieuwe huizen te bouwen. Waar deze wenselijk zouden zijn, is dat niet om ongedekte kosten te dekken, maar voor een eventuele andere prijsverdeling (zie nader hoofdstuk 6).
Waar ze wenselijk zijn kan het binnen het bestaande systeem.

Dit geldt voor woningcorporaties en voor particuliere bouwers-verhuurders. Het geldt, gegeven kosten zoals diverse instanties die aannemen; het geldt a fortiori als we die kosten kritisch bezien.



II. GROND | top | terug

Grond kost niets, hij ligt er al. Om hem bouwrijp te maken maken we kosten. Maar grondprijzen zijn niet afgeleid van grondkosten. De prijs van grond komt anders tot stand. Neem twee stukken grond. Het ene is van jou. Op het andere staat een huis met bouwkosten van € 100.000 en een oz-waarde van € 300.000. Je denkt bij jezelf: als ik mijn stuk grond aan een aannemer verkoop voor € 150.000, kan hij er net zo'n huis op bouwen, en dan maakt hij € 50.000 winst. Misschien wil hij mijn winst delen en biedt hij € 100.000 voor de grond. Daar valt over te onderhandelen.
Deze "grondprijstheorie" is afkomstig van David Ricardo, met Adam Smith en John Stuart Mill de klassieke vrije markteconomen.

De residuele grondprijs is het verschil tussen de verkoopprijs van een huis en de bouwkosten. De grondprijs is dus afgeleid van de huizenprijs. Grondprijzen zijn sterk gestegen door stijging van huizenprijzen, en er is hoge winst op grond gemaakt (5). (Hoe zit het met de cirkel: door stijging van grondprijzen stijgen huizenprijzen en door stijging van huizenprijzen stijgen grondprijzen?). Let wel dat grondkosten zo niet stijgen (voor de aanbieder), maar grondprijzen. Zijn aldus bepaalde grondprijzen efficiënt en terecht? Wat is een terechte opbrengst op grond?

In de loop van de ontwikkeling van grond kunnen er ketens van grondeigenaars zijn: boeren, tussenhandelaars, speculanten, (institutionele) investeerders, projectontwikkelaars, bouwbedrijven, gemeentes, eigenaars van huurhuizen, woningcorporaties, eigenaars van koophuizen. Dit maakt de manier van grondprijsvorming niet anders. Het maakt verschil voor wie in de transacties aan wie betaalt.

Veel ruwe voor bebouwing bestemde grond is eigendom van bouwbedrijven en projectontwikkelaars en speculanten. Soms kopen gemeentes deze grond om hem bouwrijp te maken. De grondprijs komt dan tot stand overeenkomstig Ricardo’s grondprijstheorie. Gemeentes op hun beurt bepalen prijzen van grond die zij aan particuliere bouwers uitgeven met de residuele grondprijsmethode. Grond kan een bron van inkomsten voor gemeentes zijn. Zij financieren de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties uit grondinkomsten (6).

Er zijn redenen om grondprijzen te begrenzen.
Als het vrije marktmechanisme zou werken zou schaarste grondprijzen kunnen bepalen, omdat dit vraag en aanbod op elkaar zou afstemmen, allocatie zou reguleren en schaarste zou doen afnemen; prijsconcurrentie zou grondprijzen verlagen. Maar het vrije marktmechanisme werkt niet voor grond in Nederland, en die is structureel schaars.
Marktbeperkingen, te hoge kosten, schaarste, hoogconjunctuur en hoge hypotheken drijven huizenprijzen op (zie volgende §), en vervolgens residuele grondprijzen. Deze huizenprijzen dienen we niet als norm te aanvaarden, en daarvan afgeleide grondprijzen ook niet. We mogen aannemen dat residuele grondprijzen volgens de maatstaf van de vrije markt te hoog zijn.

Grondprijzen voor nieuwbouw zijn afgeleid van de verwachte prijzen van nieuwbouwkoophuizen. Die zijn op hun beurt afgeleid van de prijzen van bestaande koophuizen plus de verwachte prijsstijging. Begin jaren 2000 was die verwachting gebaseerd op de koopprijsexplosie van de jaren 1998-2001. Daardoor zijn grondprijzen sterk gestegen. In de jaren 2002-2005 zijn koopprijzen minder gestegen dan verwacht (zij het nog steeds sterk). Omdat grond echter een bron van inkomsten voor gemeentes is, wilden deze hun grondprijzen niet verlagen. Dus waren die grondprijzen zelfs te hoog volgens de residuele maatstaf zelf.

Gemeentes geven grond vaak voor lagere prijzen aan woningcorporaties uit. Het verschil tussen deze prijs en een residuele grondprijs bij koophuizen is volgens sommigen een grondsubsidie van de gemeente aan de woningcorporatie. Sommigen zeggen dat dat niet meer kan, omdat gemeentes dan te weinig geld verdienen aan grond (6a).
Daar ben ik het niet mee eens. Om te beginnen zijn residuele grondprijzen geen norm. Daar komt bij dat prijzen van koophuizen geen norm zijn voor de grondprijs van huurhuizen: volgens dezelfde methode dien je die grondprijs af te leiden van de opbrengst van de huurhuizen die erop staan. Ook "markthuren" zijn geen norm voor grondprijzen voor huurhuizen met geregelde huurprijzen. Lagere grondprijzen dienen alleen als subsidie opgevat te worden als ze tot onder productief efficiënte grondkosten zouden dalen.

Dekker pleit voor residuele grondprijzen en tegen lagere grondprijzen: "Grondexploitaties worden op deze manier veel meer vanuit de mogelijkheden van locaties zelf gefinancierd en minder vanuit de rijksbegroting." "Gemeenten hadden en hebben de gestegen grondopbrengsten overigens nodig voor de dekking van de sterk gestegen kosten van infrastructurele maatregelen in de nieuwbouwwijken". "Tevens zullen de grondopbrengsten voor gemeenten omlaag gaan, wat zal leiden tot financiële problemen voor gemeenten" (6b).
Deze argumenten falen. Allicht betalen gemeentes nuttige zaken zoals fietspaden, straatlantaarns en speelplaatsen uit residuele grondprijzen. Maar die dienen niet uit grondprijzen betaald te worden, maar uit belasting, met waar gepast een speciale heffing voor gebruikers. Wat dat laatste betreft, waarom zouden bewoners van nieuwe wijken hun eigen voorzieningen moeten betalen? Residuele grondprijzen zijn nu verkapte gemeentebelasting of een heffing voor andere zaken dan grond – waarvan de hoogte dan ook nog eens wordt bepaald door koopprijzen van huizen. Wie betaalt hoeveel voor wat en waarom? Dit is niet "transparant" (dat mode-idee is retoriek) maar willekeurig en rommelig.

Maar als bouwers een begrensde grondprijs betalen, mogen zij eventuele hoge winst op koophuizen dan zomaar in hun zak steken? Nee, er kan een voorwaarde gelden dat zij een deel van deze winst investeren in (goedkope) nieuwbouw.

Grondprijzen zijn geen natuurwetten.

Hoge grondprijzen en huizenprijzen zijn geen uitkomst van een prestatie van aanbieders, dus volgens het beginsel van beloning naar prestatie hoeven zij er niet van te profiteren.

Kortom, het zou goed zijn om een grens aan grondprijzen te stellen. Dit klemt temeer, daar grond een van de knelpunten op de markt van wonen en huizen is.

 

III. KOOPPRIJZEN, HUURPRIJZEN EN ONROERENDE ZAAKWAARDE | top | terug

Volgens Dekker zijn huurprijzen te laag, volgens mij zijn koopprijzen te hoog. We leggen verschillende maatstaven aan. Dekkers maatstaf is wat zij "de markt" noemt, mijn maatstaf ontleen ik aan de vrije markt (eventueel met een beginsel van rectificatie als in libertarisme). Om huurprijzen en koopprijzen te beoordelen dienen we ze te toetsen aan mijn maatstaf, niet aan Dekkers maatstaf, omdat we een vrije markt als norm nemen. Volgens die maatstaf zijn huurprijzen niet te laag. Dat wil zeggen: ik schat dat actuele geregelde huurprijzen dichterbij evenwichtsprijzen (eventueel met rectificatie) op een vrije markt van wonen en huizen liggen dan Dekkers "markthuren" (zie hoofdstuk 3).

Koopprijzen en onroerende zaakwaarden zijn de afgelopen 20 jaar geëxplodeerd. In 1985 betaalde men gemiddeld € 60.300 voor een huis, in 2005 gemiddeld € 214.900, volgens een bron in 2006 zelfs al € 230.000. Van 1998 tot en met 2005 is de som van de jaarlijkse procentuele prijsstijgingen 62,9% (de totale procentuele prijsstijging is dus hoger, want daar komen percentages prijsstijging op prijsstijging bij). De Nederlandse Vereniging van Makelaars verwacht voor 2006 een stijging van 6%. Verkoopwaarden na correctie voor inflatie en kwaliteitsontwikkeling zijn in 12 jaar bijna verdubbeld (7).
Koopprijzen zijn gestegen door:
- de beperkte werking van het vrije marktmechanisme (zie hoofdstuk 3);
- te hoge kosten;
- diverse vormen van schaarste;
- de zeepbelhoogconjunctuur van de jaren '90 tot in 2000, die mensen zich in irrationele uitbundigheid miljonairs
  deed wanen;
- en hoge hypotheken, mede mogelijk gemaakt door:
  - financiers die de grens voor hypotheken in 15 jaar sterk verhoogd hebben (van 4 keer een inkomen tot ruim 5 keer
    twee inkomens),
  - lage rente (1985: 10%, 1990: 7,5%, 2002: 5,8%, 2005: 4% gemiddeld),
  - en hypotheekrente-aftrek.

Het is dus niet waar dat de hoge huizenprijzen "bepaald worden door schaarste", wat je vaak leest. Schaarste is een van de factoren in een samenspel.

Er zijn risico's verbonden aan hoge koopprijzen (8).
Bij inkomensdaling kunnen mensen hun woonlasten niet meer betalen. Veel koophuizen zijn alleen door huishoudens met twee inkomens te betalen. Bij echtscheiding moeten ze hun huis verkopen.
Hypotheekschulden bedragen ruim 90% van het nationaal product. De gemiddelde actuele hypotheekschuld is 110% van de actuele waarde van het huis. Bij renteverhoging kunnen mensen snel in financiële moeilijkheden komen. Afschaffing van hypotheekrente-aftrek is zo te zien uitgesloten voor mensen wie deze schoen past.
Renteverhoging en afschaffing van hypotheekrente-aftrek veroorzaken neerwaartse druk op koopprijzen: bij hogere rente kun je minder geld lenen en dus een lagere koopprijs betalen. Door afschaffing van hypotheekrenteaftrek zouden huizenprijzen in 5 jaar gemiddeld € 100.000 dalen (aldus de Vereniging van ontwikkelaars & bouwondernemers NVB (9). Bij koopprijsdalingen – op zich goed – kan de "marktwaarde" van het huis tot onder de hypotheekschuld dalen, die dan niet gedekt is. Mensen kunnen hun huis dan niet of alleen met verlies verkopen, maar soms moeten ze het wel verkopen. Het valt te betwijfelen of huizenprijzen vlug aanmerkelijk zullen dalen nadat de gewenste huizen gebouwd zijn (zie hoofdstuk 3); daar komt dus bij dat prijsdaling mensen in serieuze moeilijkheden kan brengen. Sterk dalende koopprijzen heten wel "het instorten van de huizenmarkt", een term waaruit de ongewenstheid blijkt.
De Nederlandsche Bank waarschuwt voor risico's van hoge hypotheekschulden en op aandringen van het Ministerie van Financiën hebben banken inmiddels een gedragscode afgesproken om te hoge hypotheekverstrekking aan banden leggen.

Overigens voert Dekker naast goede ook onjuiste redenen aan waarom prijsdaling van koophuizen ongunstig zou zijn: "Een ander ongewenst effect is dat wanneer de huizenprijzen dalen, de locatieontwikkeling en de nieuwbouwproductie ernstig zullen stagneren. Er treedt niet alleen forse vraaguitval op, maar marktpartijen zullen moeite hebben woningen te realiseren tegen een redelijk rendement. Tevens zullen de grondopbrengsten voor gemeenten omlaag gaan, wat zal leiden tot financiële problemen voor gemeenten" (9a).
Het is me niet duidelijk waarom vraag daalt als huizenprijzen dalen. Als het zo zou zijn daalt het huizentekort, en dan is er ook minder nieuwbouw nodig. (Waarschijnlijk bedoelt ze, gezien de context, dat vraag daalt als hypotheekrenteaftrek wordt beperkt). Verder zegt Dekker hier dat lagere prijzen van koophuizen geen winstmarge laten, maar dat is niet waar, want prijzen van koophuizen liggen nu ruim boven productief efficiënte kosten. Als marktpartijen zelf grond al in eigendom hebben blijft hun rendement ruim. Zo niet, en grondprijzen worden begrensd, dan blijft hun rendement ook ruim. Het vreemde is dat Dekker, toen ze dit schreef, al bekend was met de bevindingen van OTB in het rapport Gronduitgifte op uitleglocaties (zie hoofdstuk 3, slot).

Het rapport Beter thuis in wonen schrijft: "Gemiddeld genomen is de woonquote in de koopsector tussen 1998 en 2002 nauwelijks gestegen. Ogenschijnlijk hebben de inkomens van kopers de gestegen uitgaven dus kunnen bijhouden. Als we echter nauwkeuriger kijken, blijkt dat toetreders tot de koopmarkt de laatste jaren wel degelijk kampen met hoge lasten en zich diep in de schulden hebben moeten steken om zich tot woningbezittend Nederland te mogen rekenen" (10).

Woonlasten van koophuizen kunnen we onderscheiden in:

A. Periodieke uitgaven tijdens het wonen in het huis. Deze bestaan uit:
- het bij koop voor het huis betaalde eigen vermogen
- aflossing van de hypotheeklening
(Inflatie betekent dat de waarde van deze lening daalt, en dus de waarde van de uitgaven aan aflossing van de lening).
- hypotheekrente
- onderhoudskosten
- verzekeringspremies
- onroerende zaakbelasting, transactiekosten en andere belastingen
- minus de aftrekpost hypotheekrenteaftrek
(Hierdoor wordt het bedrag dat je maandelijks daadwerkelijk betaalt niet kleiner, maar betaal je jaarlijks minder belasting. Je krijgt dit bedrag dus al gedurende het wonen in het huis terug, dus deze post valt onder de uitgaven.)

B. Zgn. gebruikskosten, zoals ze zijn na afloop van het wonen in het huis.
- Dit zijn de totale uitgaven minus de opbrengst van het huis bij verkoop.
Daarbij kun je vastgoedrendement behalen, extra opbrengst door stijging van huizenprijzen boven inflatie.

Hoewel prijzen zo gestegen zijn kunnen veel mensen koophuizen nog wel betalen. Eigenaars-bewoners die hun huizen al geruime tijd geleden kochten, betaalden veel lagere prijzen dan nu. Maar ook nu kunnen veel mensen nog wel een huis kopen.
Uitgaven zijn betaalbaar gebleven omdat de hypotheekrente is gedaald, en de hypotheekrenteaftrek stijgt naarmate de hypotheeklening hoger is, en deze lening bij hedendaagse aflosvrije hypotheken zo lang mogelijk zo hoog mogelijk blijft. Uitgaven zijn ook betaalbaar gebleven dankzij inkomensstijging.
Gebruikskosten zijn daarbij juist door stijging van de huizenprijzen betaalbaar gebleven. Vastgoedrendement compenseert hogere uitgaven aan hypotheekrente.

Hierbij dienen we wel diverse kanttekeningen te maken.
Hypotheekrenteaftrek en aflosvrije hypotheken zijn kunstgrepen. Hypotheekrente hoeft niet zo laag te blijven. Wel is kapitaal in westerse economieën overvloedig, waardoor de prijs van kapitaal laag is.
Koopprijzen hoeven niet zo sterk te blijven stijgen, en kunnen ook dalen. Door nieuwbouw neemt schaarste af, en vanaf 2025 zullen veel huizen vrijkomen omdat veel oude mensen overlijden. En mensen kunnen meer dan in de afgelopen jaren vermijden om zulke hoge prijzen te betalen – al zijn actuele aanwijzingen daar niet naar, en moeten we nu eenmaal wonen.

Het RPB heeft een rapport geschreven over betaalbaarheid van koophuizen (10a). Het RPB concludeert dat de gebruikskosten in verhouding tot het inkomen landelijk de afgelopen 20 jaar niet of nauwelijks hoger zijn geworden. De uitgaven zijn veel hoger dan de gebruikskosten, en die zijn in verhouding tot het inkomen wel hoger geworden. In 1979 gaven mensen 6% van hun besteedbaar inkomen aan aflossing en rente uit, in 2001 11% (10b), terwijl er in 2001 veel  aflosvrije hypotheken waren. Bovendien geldt deze slotsom van het RPB voor Nederland als geheel. Met name in de randstad en een regio in Noord Brabant zijn uitgaven en gebruikskosten veel sterker gestegen. Dat gebruikskosten niet hoger zijn geworden, betekent voorts niet dat ze niet te hoog zijn voor veel mensen.

Beter thuis in wonen schrijft ook: "Ogenschijnlijk zijn eigenaar-bewoners beter af dan huurders. Zij zijn in 2002 24,7% van hun inkomen aan totale woonlasten kwijt, tegen huurders 33,7%. Het is echter lastig vergelijken, want in de koopsector komen nog andere zaken om de hoek kijken: de overdrachtsbelasting, het onderhoud, de vermogensopbouw en de waardeontwikkeling. Deze kosten worden niet in de maandelijkse kosten, zoals hier gepresenteerd, meegenomen" (11). Hieruit volgt in ieder geval niet dat de woonlasten in verhouding tot het inkomen van huurders lager zijn dan die van kopers. Dit bij actuele huur- en koopprijzen.

Dekker echter ... wil dat huurprijzen kunnen stijgen tot het niveau van koopprijzen. Dat noemt ze "markthuren". Koophuizen zijn te duur, en Dekker vindt dat huurhuizen ook maar te duur moeten worden. Ben benieuwd of mensen dan leningen bij banken gaan afsluiten om hun huur te betalen en de rente mogen aftrekken.

Over de "overgangssector" schrijft Dekker:
"In mijn brief van 4 februari j.l. heb ik als verfijning van mijn eerdere voornemens de invoering van een overgangsgebied voorgesteld dat gekenmerkt wordt door een maximalisering van de huren op 5,4% van de WOZ-waarde (ijkpunt 1999) ter bescherming tegen excessieve huurprijzen in dit gebied. Ik heb daarbij zeer welbewust een percentage van de WOZ-waarde voorgesteld. Ik heb aangegeven dat een dergelijk percentage refereert aan de situatie dat het voor een huishouden qua woonlasten voordeliger wordt om een woning te kopen en dat is een geschikt criterium voor normale markthuren. Een begrenzing die onder het huurniveau van markthuren ligt acht ik ongewenst in dit segment. Zoals ik ook in mijn brief van 4 februari 2005 (kamerstukken II, 2004/2005, 27926, nr. 45) heb aangegeven staat mij een balans voor ogen tussen de bescherming van huurders enerzijds en de verdiencapaciteit van verhuurders anderzijds. Dat laatste, de verdiencapaciteit voor verhuurders, is van belang in relatie tot de bestemmingsheffing die verhuurders zal worden opgelegd alsmede als stimulans voor het investeren in nieuwe woningen.
(...)
Ik blijf het markttechnisch de meest zuivere benadering vinden om de WOZ-waarde te hanteren als criterium voor de maximale huur in het overgangsgebied, omdat de WOZ-waarde het beste de marktwaarde van woningen weergeeft. Het draagt bovendien bij aan de onderlinge vergelijkbaarheid van huurwoningen en koopwoningen en daarmee aan de transparantie op de woningmarkt."
 
In de geregelde sector wil Dekker "meer marktconforme" huurprijzen door 16,4% stijging en door de onroerende zaakwaarde in het woningwaarderingstelsel op te nemen:
"Deze overtuiging ligt ook ten grondslag aan mijn voorstellen voor de modernisering van het woningwaarderingstelsel (WWS), in het bijzonder het incorporeren van de WOZ-waarde daarin".

Hier is niets "markttechnisch zuiver" aan. "Markthuren" zijn abnormaal: de oz-waarde ligt ruim boven productief efficiënte bouwkosten en boven een vrije marktwaarde van huizen. De "overgangssector" bedreigt huurders wel met excessieve huurprijzen, want de oz-waarde is de uitkomst van marktbeperkingen plus te hoge kosten plus schaarste plus de hoogconjunctuur plus hoge hypotheken.
Bovendien worden goedkope huizen gesloopt, en de duurdere nieuwbouwhuizen komen in de ongeregelde sector.

Over de "onderlinge vergelijkbaarheid van huurwoningen en koopwoningen" heeft Dekker zo te zien niet nagedacht.
Betaalbaarheid van het wonen wijst er herhaaldelijk op dat vergelijkingen tussen woonlasten van kopers en huurders moeilijk te maken zijn. Dekkers simpele vergelijking gaat in ieder geval mank (12).

In een model van een vrije markt van wonen en huizen zijn bij evenwicht kosten van huur en koop gelijk, ander zouden woners overstappen van de ene op de andere. In werkelijkheid hoeft dat niet zo te zijn (bijvoorbeeld door beperkte verhuismobiliteit en omdat niet iedereen een hypotheek kan afsluiten). Bovendien is "gelijkheid" moeilijk te definiëren en te beoordelen – ook en met name door woners zelf. Naast diverse financiële lasten en baten (en in Nederland zijn dat er veel), kan men juridische en psychische baten en lasten meetellen; die laatste zijn subjectief en afhankelijk van de perceptie van omstandigheden door de woners.

De hierbedoelde kosten zijn de gebruikskosten. De uitgaven van eigenaars-bewoners zijn hoger dan hun gebruikskosten. De gebruikskosten van huurders zijn gelijk aan hun uitgaven, omdat zij hun huis na bewoning niet verkopen en niet profiteren van verkoopprijsstijging van het huis.

Conijn, Leidelmeijer en Neele hebben de actuele gebruikskosten van huizen voor dezelfde bewoners als koper en als huurder vergeleken. Volgens deze schrijvers "loopt het huurniveau goed in de pas met de kosten voor het wonen in de koopsector, als hierbij de gebruikskosten als uitgangspunt worden genomen. (…) Wel zijn er grote regionale verschillen. (…) Deze regionale verschillen laten niettemin onverlet dat gemiddeld genomen in Nederland de gebruikskosten van huren en kopen met elkaar in balans zijn".

Voor mensen met lage inkomens zijn de gebruikskosten bij huur lager dan bij koop, door huursubsidie en omdat zij door hun lage inkomen weinig profiteren van hypotheekrenteaftrek. Voor mensen met hoge inkomens zijn de gebruikskosten bij koop lager dan bij huur, omdat zij door hun hoge inkomen veel profiteren van hypotheekrenteaftrek. Voor mensen met middeninkomens tot modaal zijn de gebruikskosten bij huur ook nog lager dan bij koop, vanaf modaal zijn ze in evenwicht.

OTB heeft actuele gebruikskosten ook met uitgaven vergeleken, en concludeert: "In het voorgaande zijn de woonlastenverschillen tussen de huren en kopen uitgewerkt. Gemiddeld bedraagt de kale huur in Nederland € 357 per maand. Na aftrek van de huursubsidie resteert gemiddeld een nettohuur van € 325 per maand. De gemiddelde gebruikskosten voor dezelfde woningen, dus de kosten indien de woning een koopwoning zou zijn, bedragen gemiddeld € 423 per maand. Bij het berekenen van de gebruikskosten is rekening gehouden met het inkomen van het huishouden en de bijbehorende fiscale effecten van dat inkomen. De conclusie is dus dat voor de huurders gemiddeld genomen het huren van de woning tegen de huidige huur voordeliger is dan het kopen van een woning. Deze conclusie geldt zeker wanneer we niet de kosten maar de uitgaven in ogenschouw nemen die € 952 per maand bedragen. (…) In alle gevallen zijn de uitgaven in de koopsituatie echter een factor 2 tot 3 hoger dan de uitgaven bij huren. Dit betekent dat kopen qua kosten weliswaar goedkoper kan zijn dan huren, maar dat dat zeker niet wil zeggen dat een koopwoning voor het huishouden in kwestie betaalbaar is; er dus sprake van een liquiditeitsprobleem."

Dekker op haar beurt gaat uit van commerciële "markthuren" van 5,4% van de oz-waarde per jaar (soms zijn ze hoger). Een huur ten bedrage van 5,4% van de oz-waarde is ongeveer gelijk aan de "woonlasten" van koophuizen van € 125.000 tot € 175.000 (oz-waarde 1999).
OTB berekent echter dat huren conform de gebruikskosten lager zijn dan deze "markthuren", waaruit volgt dat actuele gebruikskosten zelf ook lager zijn dan 5,4% van de oz-waarde per jaar. Dekkers "woonlasten" zijn dus niet de actuele gebruikskosten, en als huurders Dekkers "markhuren" betalen, betalen zij uiteindelijk meer dan kopers.

Eenvoudig bezien:
Een koper woont 10 jaar in een koophuis. Na 10 jaar verkoopt ze het, al of niet met winst. Een huurder woont 10 jaar in een huurhuis. Na 10 jaar zegt ze de huur op, en staat ze met lege handen. Wanneer koopprijzen meer stijgen dan woonlasten, krijgen eigenaars-bewoners hun huis voor een allengs groter deel gratis, maar huurders niet. Bij gelijke bedragen aan maandelijkse uitgaven kan iedereen beter kopen. En dat zou iedereen dan ook moeten kunnen betalen – practische test: als huurders hun huis niet kunnen kopen wil Dekker dus onbetaalbare huren invoeren.

Daar komt bij dat OTB en Conijn, Leidelmeijer en Neele "marktprijzen" van koophuizen als gegeven nemen. Die zijn volgens mij te hoog, dus zijn daardoor bepaalde uitgaven ook te hoog, evenals gebruikskosten (tenzij koopprijzen nog sterker zouden stijgen dan de afgelopen 20 jaar), evenals daarmee overeenstemmende gebruikskosten van huurders.

Koophuizen zijn te duur. Zonder vermogen kan men alleen met een hoog inkomen nog een relatief goedkoop huis kopen. In het algemeen gesproken kunnen huurders en starters geen huis kopen. Voor vele mensen is het onmogelijk om op de trein van koophuizen te komen. Eenmaal op de trein hebben ze er belang bij dat de trein blijft rijden en ze geen verlies maken op hun huis. Als de trein blijft rijden en ze verkopen hun huis krijgen ze een groot deel van hun uitgaven terug. Maar ze kunnen het niet verkopen als kopers het niet kunnen betalen. En dit is vaak uiteindelijk pas laat in hun leven; al die jaren hebben ze wel hoge uitgaven opgebracht.

De meeste huurders en starters kunnen dus ook geen huurhuis met gelijke uitgaven als een koophuis betalen. Dat zou ook te duur zijn. Te meer daar veel koophuizen alleen door twee verdieners te betalen zijn, terwijl onder huurders in verhouding meer enkele verdieners en alleenstaanden voorkomen. Maar ook huurhuizen met gelijke gebruikskosten als koophuizen zijn volgens mij vaak te duur.

Zeker willen we goede en mooie huizen bouwen, maar we willen niet te duur wonen. Zelfs als mensen duurdere huizen kunnen betalen, maken hoge woonkosten hen financieel en materieel kwetsbaar. We dienen niet blindelings uit te gaan van en afhankelijk te zijn van economische hoogconjunctuur; we moeten rekening houden met economische tegenspoed, temeer daar er redenen zijn waarom Europa's economische toekomst of de toekomst van de wereldeconomie niet zo rooskleurig hoeft te zijn. Wonen moet niet sterk effecten ondergaan van conjunctuurschommelingen.

Kortom - Het is onterecht om de effecten van de scheefgegroeide markt van wonen en huizen op woners af te wentelen, met name op huurders (kopers hebben deze effecten deels zelf in de wereld gebracht). De te hoge en stijgende huizenprijzen vergen aandacht, beheersing, oplossing. We moeten niet te duur bouwen.

 

IV. HET WONINGWAARDERINGSTELSEL | top | terug

In het woningwaarderingstelsel (wws) krijgt een woning punten en een maximale huurprijs. Dit rust op de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het wws zorgt voor controle op en beheersing van prijsvorming op de "huurmarkt". Huurprijzen in lopende huurovereenkomsten mogen tussentijds gewijzigd worden (zie nader hoofdstuk 6). Dankzij het wws zijn huurprijzen de afgelopen 15 jaar niet met koopprijzen mee ontploft.

Mensen hebben geen last van enig probleem met het wws, maar Dekker maakt een probleem. Volgens haar voldoet het wws niet, want "Het huidige woningwaarderingstelsel houdt onvoldoende rekening met de actuele consumenten-voorkeuren". Met haar voorliefde voor "de markt" zou ze het wws het liefst afschaffen, want "WOZ-waarden bieden wel inzicht in de actuele consumentenvoorkeuren, omdat ze tot stand zijn gekomen op basis van de verkoopprijzen waardoor de verschillen in waardering tussen woningen ten volle tot uitdrukking komen". Vandaar natuurlijk dat mensen een half miljoen bezwaarschriften tegen onroerende zaakwaarde-beschikkingen hebben ingediend. Toen enkele commerciële verhuurders vernamen dat Dekker huurprijzen wil afleiden van de oz-waarde, hebben ze hun bezwaren terstond ingetrokken.

Afschaffing van het wws zou nog meer huurprijsstijging veroorzaken en dat is politiek niet haalbaar. Daarom wordt "voor gereguleerde woningen het woningwaarderingstelsel gemoderniseerd" door "het meer marktconform maken van het woningwaarderingstelsel", met "een groot gewicht van de WOZ-waarden in een gemoderniseerd woningwaarderingstelsel", waarbij "een groter gewicht wordt toegekend aan de prijsverschillen tussen woningen zoals die in de markt, dus door woonconsumenten bepaald, tot uiting komen. Met het oog op een betere marktwerking verdient dit de voorkeur". "Met ingang van 2010 is het gehele WWS in principe op WOZ waarden gebaseerd".
 - Alsof "woonconsumenten" soeverein zijn.

Zijn "marktprijzen" een zuivere en nauwkeurige maatstaf voor relatieve waardering van huizen door woners? Daar valt wel wat tegen in te brengen. Schaarste in combinatie met inkomensverdeling kan er invloed op hebben. Een extreme situatie om dit uit te leggen:
Stel, iedereen kan maximaal € 500 per maand aan een huis uitgeven. Dan kunnen huizen niet meer dan € 500 per maand kosten. Schaarste drijft huizenprijzen op tot het maximum. Dit leidt tot nivellering van prijzen van huizen die mensen verschillend zullen waarderen.
In werkelijkheid kan deze tendens er zijn wanneer veel mensen maximaal ongeveer evenveel geld aan hun huis kunnen uitgeven. Dan komen "verschillen in waardering tussen woningen" niet "ten volle tot uitdrukking in marktprijzen".

Dekker wil de oz-waarde van het huistype en de locatie in het wwz opnemen, en maximale huurprijzen overeenkomstig wijzigen. "Door in het woningwaarderingstelsel een tweetal elementen op basis van de WOZ waarde te baseren, meen ik dat de op grond van het woningwaarderingstelsel bepaalde maximale huurprijsgrenzen beter zullen aansluiten bij de door de consument ervaren woningkwaliteit".
Die oz-waarden kan men kennelijk berekenen door deze factoren als enige variabele te nemen, en de koopprijs van overigens gelijke huizen te vergelijken. Verschillende types huizen zijn dan blijkbaar gelijk qua oppervlakte, locatie enz. Zo zouden we dan bereiken we dat niemand ook maar een cent te weinig of teveel voor z'n uitzicht betaalt - het hoogste ideaal van plutocratische rechtvaardigheid.

We dienen te waken voor een ernstige denkfout. Om huurders' voorkeuren voor bepaalde locaties en types huizen te vergelijken kunnen we in beginsel oz-waarden vergelijken. Aan de hand daarvan kunnen we desgewenst het puntensysteem bijstellen. Maar daarvoor is het niet nodig dat de huurprijzen verhoogd worden met deze oz-waarden. We kunnen eventueel de relatieve oz-waarden als maatstaf nemen, maar we hoeven niet de absolute oz-waarden in het wws op te nemen. Dekker erkent dat: "Het gaat daarbij overigens niet om de absolute hoogte van de WOZ-waarden, maar om de relatieve verschillen tusen WOZ-waarden van woningen. Door de keuze van dit uitgangspunt wordt ook het prijsopdrijvend effect van de WOZ-waarden voor de huurprijzen beperkt". Die keuze is niet meer dan terecht, en hoeft helemaal niet tot prijsopdrijving te leiden. Immers, wanneer we de maximale huurprijs in het wws per locatie laten verschillen (of we dat nu doen aan de hand van relatieve oz-waarden of een andere maatstaf), betekent dat nog niet dat de maximale huur voor goede locaties hoger hoeft te worden; die voor slechte locaties kan ook lager worden. Huurverhoging spreekt niet vanzelf.

Het is de vraag in hoeverre deze omvorming van het wws wenselijk is. Willen we een samenleving waarin iedereen voor een mooi uitzicht, een park in de buurt, rust, schone lucht moet betalen? Waar wonen mensen die dat niet kunnen betalen? Met name bij de actuele "markt" van wonen en huizen en met name in een land als Nederland met weinig onbenutte ruimte is het juist goed om geld niet de enige verdeelsleutel te laten zijn.

 

V. "PRIJSKWALITEITVERHOUDING" | top | terug

"Prijskwaliteitverhouding" is een van Dekkers luidste kreten. Drogredenatie gegarandeerd dus.

"In een goed functionerende woningmarkt hebben burgers voldoende keuzeruimte om een woning naar hun wensen te vinden en dragen ze daarbij zelf de verantwoordelijkheid voor de afweging tussen prijs en kwaliteit". "De modernisering van het huurbeleid moet leiden tot een betere prijs-kwaliteit verhouding in de huren. Als dat gerealiseerd wordt is wat huurders betalen meer in overeenstemming met de kwaliteit die zij geboden krijgen". "VROM wil dat voor meer woningen de markt de prijs in relatie tot de kwaliteit bepaalt (...) Op deze wijze [door huurprijsontregeling] wil Dekker tot een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit van een woningen komen (...)". "Huren kunnen nu eigenlijk alleen bij verhuizing van de bewoner echt aan de marktsituatie worden aangepast. Met de jaarlijks toegestane stijgingspercentages kan dit slechts zeer beperkt. Daardoor loopt de verhouding tussen kwaliteit van de woning en de prijs die ervoor wordt betaald, steeds verder uit de pas. In het nieuwe huurbeleid kunnen de huren van de zittende huurder wat sterker worden verhoogd, waardoor meer balans in de prijs-kwaliteit verhouding kan worden gebracht. Dat is nodig om de woningmarkt beter te laten functioneren". "Ik ben van mening dat de WOZ waarde een goede indicatie vormt van de consumentenvoorkeuren en daarmee van de door de consument ervaren kwaliteit van de woning". "In essentie gaat het om het vergroten van de keuzevrijheid door vergroting van het aanbod. Daarvoor is een beter investeringsklimaat en een betere prijs/kwaliteits-verhouding bij huurwoningen nodig. Dit maakt het noodzakelijk dat het geliberaliseerde gebied op termijn wordt uitgebreid wanneer de woningmarkt ontspannen is".

Dekker begint met het verkeerde concept: we moeten hier niet beginnen met kwaliteit, maar met waarde.
En de kwestie is in wezen: wat is een maatstaf voor waarde? (13)

Als norm voor redelijke prijzen kunnen we formuleren: prijzen die overeenstemmen met de waarde. Dat zegt nog niets over de hoogte van de prijzen, want wat is de maatstaf om waarde in geld uit te drukken?
Een vrije marktprijs is een maatstaf voor geldswaarde (niet de maatstaf).

Volgens Dekker zijn huurhuizen een hogere huurprijs waard, d. i. "markthuren" zijn hoger dan actuele huren. Volgens mij zijn koophuizen een lagere koopprijs waard, want vrije marktprijzen zijn lager dan actuele koopprijzen.

De kwaliteit van een huis is de eigenschappen van het huis en de deugdelijkheid ervan.
De kwaliteit bepaalt de waarde. Maar kwaliteit is niet de enige factor die geldswaarde bepaalt. Schaarste is een andere factor. (Als je schaarste als eigenschap van het huis opvat, valt schaarste dus onder de kwaliteiten die de waarde bepalen; schaarste is echter geen eigenschap maar omstandigheid). Een schaarse zaak van slechte kwaliteit kan veel geld waard zijn.

Een prijs die bij kwaliteit past is normaal, d. i. kunnen we als norm voor een redelijke prijs aannemen. Maar dat zegt nog niets over de hoogte van prijzen. De kwestie is: wat is een juiste maatstaf om kwaliteit op geld te waarderen?

Bouwkosten zijn een eerste idee voor een maatstaf. Er is verband tussen bouwkosten en kwaliteit. Tel hierbij op: grondkosten (niet grondprijzen) plus een (positieve of negatieve) factor voor locatie plus onderhoudskosten (niet exploitatiekosten). Prijzen die die kosten dekken, dekken de kwaliteit.
Het woningwaarderingstelsel is de geldende maatstaf voor de kwaliteit van huurhuizen. Wws-huurprijzen dekken juistgenoemde kosten. Werkelijke huren zijn vaak lager dan maximale wws-huren. Maar kwaliteitsbepalende kosten zijn ook lager dan werkelijke kosten, immers die laatste omvatten wel grondprijzen en exploitatiekosten, en er is reden om aan te nemen dat ze vaak onnodig hoog zijn (§ 1, § 2, § 8).
Tegenover Dekker stel ik me dus op het standpunt dat huurprijzen grosso modo wel overeenstemmen met de kwaliteit van de huizen (13a).

De kwaliteit van een huis kan bij voldoende onderhoud lang op peil blijven, maar wordt met de jaren niet in het algemeen beter, dus wat kwaliteit betreft kan ook de prijs op hetzelfde peil blijven. Als Dekker vindt dat huizenprijzen van bestaande huizen hoger moeten worden om bij de kwaliteit te (blijven) passen, vindt ze blijkbaar dat de kwaliteit met de jaren beter wordt. Hoe kan dat?

Volgens Dekker is de prijskwaliteitverhouding bij huurhuizen niet goed. Maar voor woners is de prijskwaliteitverhouding van huurhuizen juist beter dan die van koophuizen (14).
Dekker verkondigt dat huurprijzen achterblijven bij de kwaliteit van huizen. Maar andere mensen laten weten dat de kwaliteit van huizen juist achterblijft bij koopprijzen. Volgens het eindrapport Grond voor beleid (15) zijn nieuwbouwprijzen m. n. op zgn. vinex-locaties te hoog voor de kwaliteit van de huizen. De parlementaire enquêtecommissie bouwfraude wijst erop dat "eerder onderzoek naar de gang van zaken op VINEX-locaties reeds heeft laten zien dat er gerede aanwijzingen zijn voor een verstoorde marktwerking die leidt tot een onevenwichtige prijs-kwaliteitverhouding". En het ministerie van volkshuisvesting zelf "schatte (...) een paar jaar geleden dat de huizenkopers in de jaren negentig gemiddeld 11% meer voor hun nieuwbouwwoning hebben betaald dan op grond van de geleverde kwaliteit gerechtvaardigd was" (16). De Vereniging Eigen Huis zit op dezelfde lijn. De prijskwaliteitverhouding van nieuwbouwkoophuizen in de eerste helft van de jaren 2000 was ongunstig ten opzichte van bestaande huizen, aldus ook het Ruimtelijk Plan Bureau, dat twee oorzaken noemt. Ten eerste waren verkoopprijzen van nieuwbouw van te voren te hoog ingeschat, en prijsverlaging zou de winst hebben verlaagd (daarbij speelden te hoge grondprijzen een rol, zie § 2). Ten tweede stelde het Bouwbesluit van 2003 kwaliteitseisen aan nieuwbouw waardoor bouwkosten en prijzen stegen, maar eigenschappen zoals hogere plafonds en luiere trappen werden door veel woners niet als kwaliteiten gewaar­deerd (17). Volgens Betaalbaarheid van het wonen tenslotte "valt op dat het kwaliteitsniveau van de nieuwbouw, zoals gemeten via het woningwaarderingstelsel, in de periode 1990-2002 amper is gestegen" (18), dus is de prijskwaliteitverhouding voor woners verslechterd.
Dit alles wijst erop dat "markthuren" ook te hoog zijn voor de kwaliteit. Dekker kletst dus.

Volgens Dekker gaat het om "de door de consument ervaren kwaliteit van de woning". Ervaart een koper voor € 359.000 aan kwaliteit? Ze zou haar huis waarschijnlijk liever voor € 288.000 gekocht hebben - maar ervaart ze dan minder kwaliteit? In 2005 zijn huizenprijzen weer sterk gestegen; zijn mensen toen ook weer meer kwaliteit van hun huizen gaan ervaren? Bepaalt de irrationele uitbundigheid van kopers in de jaren van de zeepbelhoogconjunctuur de ervaring van kwaliteit van huurders?

Betaalbaarheid van het wonen schrijft: "De WOZ-waarde is overigens evenmin een geheel onomstreden kwaliteitsmaatstaf. De verkoopprijs van een woning wordt immers mede door schaarste in de markt bepaald en daardoor niet uitsluitend door kwaliteit" (19).

Een vrije marktprijs is een maatstaf voor kwaliteit (niet de maatstaf). Op een vrije markt van wonen en huizen liggen evenwichtsprijzen net boven productief efficiënte kosten, dus deze maatstaf past bij bovenstaand idee van bouw-, grond-, locatie- en onderhoudskosten als maatstaf.
Maar actuele koopprijzen zijn geen vrije marktprijzen. Kwaliteit en koopprijzen lopen steeds verder uit de pas. De opgedreven, overspannen "marktprijs" van koophuizen is een absurde maatstaf voor kwaliteit.

Dekkers drogredenatie is dat ze kwaliteit en "markthuren" vereenzelvigt. Daarom vindt ze dat huren moeten stijgen tot dat niveau. Door te praten over "prijskwaliteitverhouding" lijkt het of Dekkers huurprijzen worden bepaald door kwaliteit. In werkelijkheid worden ze in hoge mate bepaald door marktbeperkingen, te hoge kosten, schaarste, de zeepbel-hoogconjunctuur en hoge hypotheken.

Dekker maakt hier de redenatiefout die ze bij het woningwaarderingstelsel nog wist te vermijden: de relatieve oz-waarde kan voor bepaalde doelen eventueel maatstaf zijn, maar niet de absolute oz-waarde als afgeleide van "marktkoopprijzen". "Marktprijzen" en oz-waarde hoeven relatieve waardering echter niet te weerspiegelen (zie vorige §). En als relatieve huurprijzen de ervaren kwaliteit niet goed weerspiegelen, kan het voorkomen dat arme mensen een mooi uitzicht hebben - prima.

Bij Dekkers plan zouden sommige verhuurders de huren wel verhogen, andere niet. Maar als van twee huizen de prijskwaliteitverhouding niet goed is, waarom zou dan van het ene huis de huur wel verhoogd worden en van het andere niet? Waarom is Dekkers prijskwaliteitverhouding dan "beter" en "nodig"? Is dat in de geregelde sector dan niet "nodig"?

Dekkers drogredenatie vloeit rechtstreeks voort uit de marktideologie, de leugen dat er een vrije markt van wonen en huizen is. Hier zie je hoe ze die leugen gebruikt om mensen te hoge prijzen aan te praten.

 

VI. WONINGCORPORATIES EN "VERDIENCAPACITEIT" | top | terug

Er zijn meer dan 500 woningcorporaties. Het zijn verenigingen of stichtingen.

Tot 1995 omvatte hun financiering leningen van het Rijk (die ze moesten terugbetalen) en subsidie voor onrendabele bouw. In 1995 is dit beëindigd. Openstaande leningen zijn verrekend met openstaande subsidies. Het batig saldo was voor woningcorporaties geen geld dat zij "over hadden", maar bestemd voor onrendabele bouw.
De inkomsten van woningcorporaties zijn nu huuropbrengst, opbrengst van verkoop van huizen en opbrengst uit het vermogen.

Men zegt wel dat woningcorporaties nog "subsidies" of "staatssteun" krijgen, nl:
- Gemeentes geven grond beneden "marktprijzen" aan woningcorporaties uit. Het Rijk verstrekt subsidie voor grond volgens het Besluit locatiegebonden subsidies (BLS).
- Woningcorporties kunnen vaak lagere rente krijgen dan de "marktrente" die particuliere bouwers voor hun financiering moeten betalen, dankzij waarborgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
- Woningcorporaties hoeven geen vennootschapsbelasting te betalen.
- Het Rijk verstrekt subsidie voor vernieuwing aan gemeentes volgens het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV, dat rust op de Wet stedelijke vernieuwing).
Deze laatste wordt niet ontvangen door woningcorporaties, is niet primair subsidie aan individuele woners maar heeft tot doel leefbare wijken en is een gemeenschappelijk belang.
Ik stel me op het standpunt dat de andere drie geen subsidies en overheidssteun zijn. Grondprijzen besprak ik al. Lagere rente zou op een vrije markt ook behaald kunnen worden. Woningcorporaties betalen terecht geen vennootschaps-belasting, want zij zijn geen vennootschappen, ze zijn verenigingen en stichtingen, die geen winst mogen uitkeren aan hun leden.

Te onderscheiden van deze subsidiekwestie is, of de positie van woningcorporaties en commerciële verhuurbedrijven op "de markt" gelijk is. Voor grondprijzen kan dat zo zijn, want naar mijn mening moeten ook particuliere bouwers grond voor een begrensde prijs kunnen kopen. Voor rente kan het ook zo zijn, want kapitaal is overvloedig (zie voor beide punten § 7). Voor vennootschapsbelasting is hun positie ongelijk. Dat vloeit voort uit de vorm waarin woningcorporaties hun economische activiteiten verrichten. Men zegt wel dat woningcorporaties "hybride zijn" en "tussen de overheid en de markt zweven", maar het staat mensen vrij om economische activiteiten in deze rechtsvorm en zonder winstoogmerk te verrichten.

Bij hun streven om woningcorporaties af te breken draaien Dekker & Kroes de zaken om. Het is niet zo dat woning-corporaties een winstoogmerk hebben en daarom als zodanig behandeld moeten worden, maar door hen als zodanig te behandelen proberen Dekker & Kroes hen die kant op te dringen. Het is ook niet: "Er is concurrentie op de markt van wonen en huizen, maar wat woningcorporaties doen is oneerlijke concurrentie". Maar: op "de markt" van wonen en huizen is er geen, of hoogstens zeer gebrekkige concurrentie; wat woningcorporaties doen heeft een vergelijkbare uitkomst, en is goed. De fout, die deel uitmaakt van de aanval op woningcorporaties, komt weer voort uit de marktideologie, de valse voorstelling dat er een vrije markt van wonen en huizen is. (Als die er wel was, zou dit anders liggen. Dan nog zou het nuttig zijn als woningcorporaties een concurrentievoordeel behalen door niet naar (maximale) winst ter uitkering aan de leden streven. Dat is prijsconcurrentie. Bij organisatie van wonen in coöperatieve vorm kan een belasting of heffing voor de woners, die hier voordeel van hebben, in beeld komen). De VVD neemt de afbraak van woningcorporaties enthousiast over in het actuele verkiezingsprogramma.

Het plan is dat woningcorporaties 110.000 huizen bouwen.

Het geld daarvoor is er. Het CFV berekent de zgn. vermogensovermaat van woningcorporaties. Dat is het feitelijke vermogen minus het minimaal nodige vermogen. Dit nodige vermogen is het geld dat de woningcorporatie nodig heeft voor zijn uitgaven, inclusief nieuwbouw. Bij berekening van de vermogensovermaat is dus al rekening gehouden met voorgenomen nieuwbouw. In de jaren midden 2000 hebben woningcorporaties samen tussen € 14 en € 15 miljard vermogensovermaat (20). Het Sociaal Cultureel Planbureau schrijft: "De financiële middelen van de corporaties zijn ruimschoots toereikend" (21). En Dekker zegt: "De corporatiesector beschikt over een voldoende vermogenspositie om de gewenste investeringen te doen". "De vermogensontwikkeling van corporaties als geheel is dusdanig dat in principe alle gewenste investeringen gefinancierd kunnen worden".

Natuurlijk hebben woningcorporaties niet allemaal evenveel vermogen en "verdiencapaciteit", o. a. omdat ze ook niet evenveel huizen hebben. Rond 480 van de 500 woningcorporaties hebben een vermogensovermaat. Ze kunnen elkaar financieel steunen. Dit rust op het Besluit beheer sociale huursector artikel 21 lid 2: woningcorporaties zetten hun vermogensovermaat in ten bate van de volkshuisvesting.

Woningcorporaties vragen nu vaak huurprijzen onder de maximale huurprijs volgens het wws. Ze kunnen nu dus al meer verdienen.

Voor hogere "verdiencapaciteit" dienen we voorts eerst kritisch naar kosten te kijken. Die kunnen te hoog zijn.
Zo zijn bedrijfskosten van corporaties hoog, en zijn ze in 4 jaar met 48% gestegen (2000-2003, 12% nominaal per jaar, reëel 9%), waarbij prognoses van corporaties elk jaar fors zijn overschreden (22). Corporaties laten zich soms doorlichten door organisatie-adviesbureau's, wat hen tot € 40.000 kan kosten (23).
Misschien kan prijsconcurrentie tussen woningcorporaties deze kosten omlaag dwingen (maar allicht is zulke prijsconcurrentie een illusie). Misschien kan meer eigen verantwoordelijkheid voor huurders exploitatiekosten besparen (als huurders die willen); maar concentratie van dit werk bij woningcorporaties is allicht efficiënt.
In ieder geval moeten corporaties effectief en efficiënt werken, anders zetten ze hun bestaan(srecht) op het spel.

Niet hogere "verdiencapaciteit" maar grond en een consistent overheidsbeleid zijn daarvoor nodig.
Aangaande grond, de heer Van Leeuwen, voorzitter van Aedes (overkoepelend orgaan woningcorporaties) zegt: "Hogere huren zijn voor woningcorporaties niet nodig om te bouwen, omdat ze daar genoeg geld voor hebben, ze hebben grond en bouwvergunningen nodig". Het CPB bevestigt dit: "Financieel vermogen lijkt niet het knelpunt te zijn. Uit gesprekken heeft het CPB de indruk gekregen dat de grondposities mogelijk belangrijke restricties opleveren" (24).
Aangaande beleid, sinds de jaren '80 wijzigt de overheid het huisvestingsbeleid herhaaldelijk. Dat doorkruiste lange termijnplannen van woningcorporaties, terwijl huizenbouw juist lange termijnplannen vergt. Zo heeft de overheid huizenbouw geremd (25).

Woningcorporaties mogen de huren verhogen als ze een bepaald aantal huizen gebouwd hebben. Dan vervalt de zgn. huursombeperking (volgens plan gebeurt dat in 2008, een grens aan hun totale toegestane huuropbrengst. Dekkers huurverhogingen dienen dus niet om de nieuwe huizen te kunnen bouwen, maar om woningcorporaties te betalen om te doen wat ze moeten doen. Waarom moeten huurders dat betalen? Corporaties moeten voortvarend bouwen (en stoppen met slopen).

Als Dekkers plannen door zouden gaan en woningcorporaties volgen het, zullen zij in 2009 alweer € 14 à € 17 miljard vermogen hebben (dit is kennelijk na de gewenste nieuwbouw). Elders laat ABF zelfs weten dat woningcorporaties hun vermogens bij Dekkers plan kunnen verdubbelen (26).

Hun "verdiencapaciteit" is voorts hoog genoeg om gemiddelde salariskosten voor hun bestuurders van ruim € 170.000 toe te laten; 15 directeuren verdienen een salaris (incl. pensioen) van meer dan € 200.000 (genoeg voor de bouw van 100 huizen in 5 jaar); het gemiddelde salaris van bestuurders bij woningcorporatie Domijn te Enschedé is ruim € 292.000, dat bij woningcorporatie Rochdale te Amsterdam € 363.000; een salaris bij woningcorporatie Het Oosten te Amsterdam is € 280.000; een salaris bij Vestia te Rotterdam en ‘s-Gravenhage loopt op tot € 438.000.
Twee bestuurders van SWS in Eindhoven ontvingen € 1 miljoen bij hun vertrek (waar zij dus niet voor hoefden te werken).
Comissarissen willen hun eigen loon verdubbelen. Voorzitters van raden van commissarissen verdienen met een bijbaan van enkele uren per week momenteel tussen € 3000 en € 9000 per jaar bij. Dat willen ze verhogen tot gemiddeld € 7000 tot € 14000 (27).
Deze zakkenvullers beroepen zich vanzelfsprekend op "de markt": ze noemen hun salarissen "marktconform". Dat betekent dat mensen elders met zo’n soort functie ook zoveel verdienen; een "marktconform" salaris is dus het gemiddelde salaris dat zij zichzelf betalen. Het salaris is zichzelf tot norm. Vandaar dat bekendmaking van topsalarissen tot verhoging ervan leidt.
Ja, het is hard nodig dat corporaties meer verdienen. Ruim 100 woningcorporaties hebben een vrijwilligersbestuur (28). Dat kan dus ook.

Hulde aan de 15 woningcorporaties van De andere beweging, die Dekkers huurprijsplan afwijzen en het 10 punten-alternatief gepresenteerd hebben. Veel corporaties hebben zich hierbij aangesloten. Vestia en Beter Wonen Vechtdal hebben het lidmaatschap van Aedes terecht opgezegd. De overige corporaties en Aedes die Dekkers plan volgen of zelfs steunen, schaden de belangen van hun huurders.

Een beschouwing van "verdiencapaciteit" leidt dus tot argumenten tegen Dekkers plannen.

 

VII. KAPITAAL EN "INVESTERINGSKLIMAAT" | top | terug

Dekker wil een "beter investeringsklimaat". Daarom wil ze huurprijzen verhogen.
Dat betekent: huurders moeten hogere rente betalen aan kapitalisten.

Voor de financiering van huizenbouw is kapitaal nodig. De rente op dit kapitaal is deel van de productie­kosten, die in prijzen worden doorberekend. Kopers en huurders moeten ook kapitaalkosten betalen.

vraag .........................................................	kapitaal .........................	aanbod
bouwers/eigenaars/verkopers/verhuurders		kapitalisten/investeerders
:
:
:
kopers, huurders

Hier rijzen kwesties van vraag en aanbod van kapitaal. Met "kapitalisten" bedoel ik de mensen of organisa­ties die de productiefactor kapitaal leveren. De vragers zijn degenen die de huizen (laten) bouwen en ze dan verkopen, verhuren of bewonen. Als zij het kapitaal zelf verschaffen zijn vraag en aanbod van kapitaal in één hand. Kopers kunnen tegelijk kapitalist en bouwopdrachtgever zijn. Huurders zijn vrijwel altijd derde partij.

Als bakens voor de wenselijke nieuwbouw die Dekkers plan zou kunnen legitimeren hebben we aangenomen: 83.000 of 145.000 of 200.000 huurhuizen. Volgens plan bouwen woningcorporaties 110.000 huizen, de particuliere sector de rest, dus 0 of 35.000 of 90.000 huurhuizen.

Dekker schrijft niet hoeveel kapitaal daarvoor nodig is. Dat is vreemd. Als we dat niet weten, kunnen we niet weten of haar ingrijpende maatregelen met grote gevolgen voor huurders gerechtvaardigd zijn.

De gemiddelde nieuwbouwkosten van woningcorporaties zijn € 139.000. Laten we voor particuliere bouwers-verhuurders gemiddelde nieuwbouwkosten aannemen gelijk aan de gemiddelde oz-waarde van huurhuizen (2005), € 158.000. Let wel, dat betekent dus: kosten gelijk aan de actuele onroerende zaak-waarde. Dan is er aan kapitaal nodig:

0 / 35.000 / 90.000  x  € 158.000  =  € 0 / 5,53 / 14,2 miljard

Particuliere investeerders/verhuurders bouwden de afgelopen 5 jaar 23500 huurhuizen (29). Zij deden dat bij het actuele "investeringsklimaat". Aangenomen dat ze dat de komende 5 jaar weer doen, investeren ze € 3,7 miljard. Er moet dan € 0 / 1,8 / 10,5 miljard extra aangetrokken worden.

Kapitaal is dus alleen een kwestie van betekenis als de particuliere sector inderdaad 90.000 huurhuizen moet bouwen en bij gemiddelde nieuwbouwkosten gelijk aan of hoger dan de gemiddelde oz-waarde (2005).

Hoe bewerkstelligen we investering van dat kapitaal? Dekkers plan is: een "beter investeringskli­maat", dat is hogere rente op kapitaal, door hogere huurprijzen, op Dekkers manier, dus o. a. "markthuren".

Dat is dus oorzakelijk verband tussen huurprijzen en bouw via het prijsmechanisme op de kapitaalmarkt.
Onze vragen zijn: werkt het? is het nodig? is het terecht?
Een doel-middel-analyse ontbreekt in Dekkers plan, en dat is weer een motiveringsgebrek.

Je leest hier en daar dat commerciële verhuurders niet of moeilijk rendabel kunnen investeren in huurhuizen, m. n. in huizen met een oz-waarde in de "overgangssector". De prijzen dekken de kosten niet of de winst is te laag. Tot nu toe investeren particulieren rendabel in de ongeregelde sector, anders zouden ze het niet gedaan hebben. Over 2000-2003 realiseerden ze gemiddeld 4,6% rendement uit verhuur (30).
Er zijn twee manieren om rentabiliteit in de "overgangssector" te verhogen.
- Als particuliere bouwers van huurhuizen grond kopen van gemeentes, betalen zij residuele grondprijzen. Van koopprijzen afgeleide residuele grondprijzen zijn volgens mij te hoog en moeten begrensd worden (zie § 2). Ook particuliere bouwers moeten grond voor een begrensde prijs kunnen kopen (30a). Echter, veel ruwe voor bebouwing bestemde grond is al eigendom van bouwbedrijven en projectontwikkelaars. Zij hebben deze grond als landbouwgrond voor weinig geld gekocht. Zij kunnen daar zeker rendabele huurhuizen op bouwen. Dat geldt ook voor institutionele investeerders zoals het bedrijfstakpensioenfonds Bouwnijverheid.
- Fouten bij de bouw kosten wellicht minimaal 10% van de omzet. Dat is € 5 miljard (zie § 8).
Kapitalisten moeten niet klagen over te lage huren, maar over te hoge grondprijzen en bouwfoutkosten. Wanneer we daar iets aan doen is er minder kapitaal nodig en stijgen rendementen. Trouwens, hypotheekrente is ook gedaald; waarom rente op kapitaal voor nieuwbouw dan niet?

Dekker stelt dat haar plan werkt en dat "alle organisaties zich kunnen vinden in de relatie die wordt gelegd tussen de verruiming van het huurbeleid en investeringen" ("verruiming van het huurbeleid" is haar taaltje voor hogere huren). "Verruiming van het huurbeleid is voor de commerciële verhuurders een belangrijke investeringsvoorwaarde". Volgens de IVBN, een vereniging van vastgoedbeleggers, zullen de leden meer huizen bouwen bij hogere huren. Ja, natuurlijk zegt de IVBN dat, het is in het belang van de leden. Daartegenover laten J. Conijn van onderzoeksbureau Rigo en P. Boelhouwer van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft weten dat uit geen enkel onderzoek blijkt dat extra huurverhogingen veel nieuwe huizen opleveren.

In het model van de vrije markteconomie werkt het prijsmechanisme op de kapitaalmarkt. In de werkelijkheid kunnen we het prijsmechanisme aannemen als een bepalende factor, met invloed op de uitkomst. Dus bij hogere rente is er een tendens tot hogere investeringen.
Zo bouwden particulieren van 1999 tot 2003 350.000 koophuizen en van 2000 tot 2004 23500 huurhuizen. Het ligt voor de hand dat dat verschil mede komt door hoger rendement op koophuizen bij gelijke bouwkosten (maar niet alleen hoger, ook vaak sneller rendement).

De gewenste investeringen vinden alleen plaats als aan andere voorwaarden voor de bouw van huurhuizen voldaan is. Zijn er bijvoorbeeld voldoende bouwkavels rijp? Zolang dat niet zo is, is huurprijsstijging voorbarig en niet door het doel geheiligd.

Tussen 1998 en 2003 is bij sterk stijgende koopprijzen nieuwbouw van koophuizen gedaald van 90.000 naar 60.000 per jaar, dus of het prijsmechanisme werkt niet of andere factoren belemmeren bouw. Waarom is het bij huurhuizen nu anders? Welke factoren zijn veranderd waardoor het prijsmechanisme daarbij nu wel zou werken?

Is er vraag naar huurhuizen met een huurprijs van het niveau van koopprijzen? Ik zou denken van niet. Bij gelijke woonlasten kunnen huurders beter kopen, maar veel mensen kunnen geen koophuis of huurhuis met gelijke woonlasten betalen. Tegenover de 350.000 nieuwbouw koophuizen van 1999 tot 2003 is de richtlijn de komende 5 jaar tussen 83.000 en 200.000 koophuizen, veel minder dus, dan is die vraag blijkbaar verzadigd. Dan is het onwaarschijnlijk dat er daarnaast vraag naar nog 90.000 even dure huurhuizen is.

Aangenomen dat aan de andere voorwaarden voor bouw voldaan is, rijzen diverse onbeantwoorde vragen.

Hoeveel hogere huur leidt tot hoeveel hogere rente? Hoeveel hogere rente leidt tot hoeveel hogere investeringen? We weten niet hoe groot het effect van hogere huren op de rente is, en hoe groot het effect van hogere rente op investeringen in huurhuizen is. Aan de ene kant weten we niet of het nodig is dat huren stijgen tot "markthuren" om het extra kapitaal aan te trekken. Aan de andere kant is de bedoeling dat particuliere verhuurders de komende 5 jaar bijna 4 keer zoveel huizen bouwen als de afgelopen 5 jaar (90.000 t. o. 23500). Bereiken we dat met het prijsmechanisme op de kapitaalmarkt, zelfs als aan andere voorwaarden voldaan is?

Dekker schrijft dat "als het rendement op huurwoningen voor hen afneemt, [investeerders] zullen zoeken naar andere beleggingsmogelijkheden. Hierdoor vloeit er kapitaal weg uit de woningmarkt en dat is ongewenst". Waarom neemt het rendement op huurhuizen af? Hoeveel kapitaal vloeit er weg? Daar is een argument tegen in te brengen. Omdat er de afgelopen 5 jaar veel meer koophuizen gebouwd zijn dat de komende 5 jaar richtlijn is, verwacht je een kapitaaloverschot. Hoeveel daarvan vloeit naar de huurhuizenmarkt? Het hoeft daar natuurlijk niet naar te vloeien, maar het is niet bekend in welk mate vastgoedbeleggers afhaken. Dat moeten we globaal weten om Dekkers plannen te beoordelen. Huizen zijn een tamelijk veilige belegging, aantrekkelijk voor risicomijdende investeerders. Op aandelen is in de eerste jaren 2000 grote verliezen geleden, en aandelen leveren in de toekomst veel minder op dan eerst verwacht - zo neemt het CPB aan, op gezag van economen (31).

Volgende kwestie: welke huren moeten hoger worden om kapitalisten hogere rente te betalen? Die van de nieuwbouw die kapitalisten financieren, of van andere huizen, van alle huizen?
Investeren kapitalisten in de huizen die het meest gewenst zijn? Waarom zouden andere huurders hogere rente moeten betalen aan kapitalisten om in huizen te investeren die niet het meest gewenst zijn?
Verhuurders van bestaande huizen, als zij hogere huur ontvangen, hoeven niet meer te gaan investeren. Misschien steken zij de hogere huur gewoon in hun zak. Dan heeft deze hogere huur dus geen effect op investering. Waarom zouden deze huurders die hogere huur dan betalen?  Om hoeveel geld gaat het hier?
De hogere rente dient om kapitaal aan te trekken dat geïnvesteerd wordt in nieuwbouw. Daarvoor is hogere rente op kapitaal dat al geïnvesteerd is in bestaande huizen niet nodig. Dus een "beter investeringsklimaat" is geen reden voor huurverhoging voor bestaande huizen. Dekker misbruikt het als dekmantel voor algemene huurverhoging en huurprijsontregeling.

Dekker wil een huurheffing heffen bij verhuurders (zie hoofdstuk 7). Een belangrijk deel van de huurverhogingen vloeit naar die heffing. Waar blijft de hogere winst op investeringen dan? Om hoeveel geld gaat het hier?

Kortom, Dekker heeft noch laten zien dat het plan werkt noch dat het juist de vorm moet hebben die zij eraan geeft.

In een vrije markteconomie resulteert vrij spel van vraag en aanbod in productieve efficiëntie, dus ook de laagste kapitaalkosten. Prijsconcurrentie op de huizenmarkt zou bouwers/eigenaars/verko­pers/verhuurders dwingen het goedkoopste kapitaal te verwerven. Woners zouden hen daartoe brengen door anders hun huizen niet te betrekken. In werkelijkheid zijn "woonconsumen­ten" niet souverein, en mogen we aannemen dat rente hoger is dan volgens deze maatstaf. Huurprijsstijging en huurprijsontregeling werken kosteninefficiëntie verder in de hand, waar bouwers/verhuurders het zich kunnen veroorloven om in hun vraag naar kapitaal te voorzien door te hoge rente te betalen. Het probleem is dat huizen schaars zijn. Kapitaal is overvloedig. Het zou dus mogelijk moeten zijn om meer prijsconcurrentie tussen kapitalisten te bewerkstellingen. We dienen toetreding tot de kapitaalmarkt van huizen te bevorderen en alternatief kapitaal te vinden.

Er zou een bouwinvesteringsfonds gevormd kunnen worden dat kapitaal levert ter financiering van nieuwbouw. Misschien kunnen woningcorporaties, de Woonbond en een idealistische bank samen een dergelijk fonds oprichten.

Nederlanders hebben € 200 miljard gespaard (32). Veel daarvan staat op spaarrekeningen tegen zeer lage rente. Deze spaarders kunnen kapitaal verschaffen. Huizenbouw is een veilige investering voor risicomijdende spaarders. Een fonds kan obligaties uitgeven tegen een hogere rente dan spaarders op hun spaargeld ontvangen. Omdat de spaarrente vaak laag is, kan deze hogere rente ook laag zijn – bijvoorbeeld 2,5% tegen 1,5%.
Met zulke investering zijn diverse gemeenschappelijke belangen gediend: huizenbouw en prijsconcurrentie op de kapitaalmarkt, en solidariteit, die hier samenvallen met eigenbelang: je bewijst jezelf en een ander een dienst door in een dergelijk fonds te investeren.

De Nederlandse Mededingingsauthoriteit (NMa) heeft de afgelopen jaren meer dan 100 miljoen euro boetes gegeven aan bouwondernemingen die kartels gevormd hebben. Deze hebben geld onttrokken aan de bouw; de boetes dienen daarnaar terug te vloeien en in een bouwfonds gestort te worden - een toepassing van het beginsel van rectificatie. Het Rijk kan dit alsnog doen.

Eventuele huurverhoging zou rechtstreeks naar een fonds kunnen vloeien in plaats van naar hogere rente. Dan zou dat geld zelf kapitaal zijn in plaats van rente, en dat zou kapitaalkosten besparen. Omdat de rente dan niet hoger wordt, wordt er niet langs die weg meer kapitaal aangetrokken. Per saldo kan dit veel minder kapitaal opleveren, maar het draagt een steentje bij, en het gaat erom of er in totaal voldoende kapitaal is. Dit is in wezen hetzelfde idee als hogere huren voor hogere verdiencapaciteit van woningcorporaties. Maar dit is geen huurverhoging op Dekkers manier!

De Socialistische Partij schijnt de rijkste partij van Nederland te zijn (de SP-politici dragen hun inkomen af aan de partij, en ontvangen in ruil een vergoeding). Het zou een sterke actie zijn als de SP in een bouwfonds zou investeren.

Verantwoord politiek beleid eist dat zulke mogelijkheden onderzocht en benut worden. Dat doet Dekker niet. Wiens belangen dient deze minister van volkshuisvesting? Evaluatie van Dekkers "investeringsklimaat": zoals kapitalisten vanouds arbeiders uitbuiten, zo wil Dekker nu dat ze huurders melken. Plutocraten pleiten ook vaak voor afschaffing van het minimumloon voor een "beter investeringsklimaat", dat is ook zoiets.

 

VIII. BOUWKARTELS, GRONDSPECULATIE EN ONBEHEERSTE KOSTEN | top | terug

De VVD praat honderd uit over "de markt" en "marktwerking". De VVD verkondigt ook vaak op te komen voor de belangen van "de belastingbetaler". Pikant detail: de VVD heeft tegen de parlementaire enquête naar bouwkartels gestemd.

"In het debat op 28 november 2001 (...) dienden de leden Leers en Van Oven een motie in, die de Kamer uitnodigde een enquête in te stellen naar de aard en omvang van de fraude in de bouw, alsmede naar de vraag of Justitie in staat is, daar adequaat tegen op te treden. (...) De Kamer heeft deze motie aangenomen, waarbij zij opgemerkt dat de leden van de VVD-fractie tegenstemden" (33).

"De commissie heeft met verbazing, zo niet verbijstering, kennis genomen van de soms laconieke en doorgaans passieve wijze waarop personen op de hoogste posities in het betrokken bedrijfsleven, in ons landsbestuur en in de toezichthoudende instanties hiermee zijn omgegaan. Iedereen droeg vanuit zijn positie verantwoordelijkheid, maar nam die onvoldoende. Zo kon een systeem dat in strijd is met wet- en regelgeving jarenlang in stand blijven. Ten laste van uiteindelijk de burger, de belastingbetaler".
"Wat de omvang van de benadeling voor de overheid en de burger is, valt niet met zekerheid te zeggen", maar de commissie levert wel kritiek op "Ministers die op voorhand de geleden schade bagatelliseren".
Naar aanleiding van de bouwfraude en de parlementaire enquête is minister van justitie / defensie Korthals Altes (VVD) afgetreden. Reden: als hij geen onrechtmatigheid geconstateerd heeft, had hij die wellicht wel eerder kunnen en moeten constateren en onder de aandacht brengen.

Waar kartels voorkomen mogen we ervan uitgaan dat ze prijzen met ongeveer 10% verhogen. Dit blijkt uit (internationaal) wetenschappelijk onderzoek en mededingingsrechtelijk onderzoek, aldus de commissie bouwfraude. Dit betekent beslist niet dat 10% van de totale bouwsom prijsopdrijving is. Een totaalbedrag is niet bekend en een indicatie is niet te geven. Maar op grond van de enquête - die in de eerste plaats grond-, weg- en waterbouw betrof, maar ook van betekenis is voor de woningbouw - moeten we aannemen dat het om veel geld gaat, en dat bouwkosten daardoor hoger zijn in een mate die van betekenis is. Tot mei 2004 hebben ruim 400 bouwbedrijven kartelvorming toegegeven bij de NMa. Een van de bij bouwkartels betrokken bedrijven was Ballast Nedam, met in de raad van commissarissen de huidige eurocommissaris voor mededinging Kroes (VVD).

Bij kartels worden markten en werk verdeeld en prijzen afgesproken. De kartels beperken concurrentie, laten toe dat bouwbedrijven minder goed presteren en zetten hen niet aan tot innovatie. De commissie ziet hierin een van de redenen waarom innovatie en stijging van de arbeidsproductiviteit in de bouwnijverheid achter is gebleven bij andere bedrijfstakken.

Bouwkartels komen voor in de woningbouw. Hier wil ik aan toevoegen dat slopende concurrentie in de bouw ook voorkomt, en naar mijn mening contraproductief kan zijn en dat bouwvakkers en aannemers daartegen beschermd kunnen moeten worden (mensen zijn er niet voor de economie, de economie is er voor mensen). Maar dit is wel een belangrijke factor bij verklaring van bouwkos­ten.

Ook grondspeculatie heeft prijzen verhoogd. Het zou interessant zijn om het totale bedrag aan grondprijzen te weten dat in de afgelopen 20 jaar aan particulieren betaald is, voor hoeveel grond, aan hoeveel mensen. Het bedrag zal waarschijnlijk astronomisch zijn, het aantal mensen tamelijk klein. Volgens Hugo Priemus van de TU Delft hebben speculanten de afgelopen tien jaar "miljoenen verdiend", en heeft dat degenen die dat betalen (belastingbetalers, woners) veel meer gekost dan de bouwfraude (34). De Nederlandse gemeenschap heeft dit lijdzaam ondergaan. Er is geen enkele reden waarom we grondspecu­latie zouden aanvaarden. Het is een belangenafweging, en die valt eenvoudig uit in het nadeel van speculanten.

Nog een kwestie, of liever, het derde schandaal in het rijtje is ons kennelijke onvermogen om kosten te beheersen. Schoolvoorbeeld: de Betuwelijn, € 5 miljard voor 160 km spoorweg (t/m 2003). Op vinex-locaties en bij andere nieuwbouwprojecten blijken kosten vaak (veel) hoger dan geraamd, en schiet financiering tekort. Ik snap wat de Raad van economisch adviseurs (35) bedoelt met “de discipline van de kapitaalmarkt”: dankzij de “effectieve controle door kapitaalverschaffers” op bouwbedrijven bedragen de kosten van bouwfouten maar 5 miljard euro per jaar, en worden er zoveel kantoren gebouwd dat er nu maar 6 miljoen vierkante meter kantoorruimte leegstaat - hoeveel heeft dat laatste gekost, en hoeveel huizen hadden we daarvoor in de plaats kunnen bouwen?

Deze geldstromen op de markt van wonen en huizen in de afgelopen decennia dienen onderzocht te worden. Wie betaalt, en bij wie is al dat geld terecht gekomen? Woners hoeven de uit de hand lopende kosten van kartels, grondspeculatie, bouwfouten en verspilling niet te betalen. Maximale huurprijzen dienen om te voorkomen dat ze op huurders afgewenteld worden. De huurprijsplannen van minister van volkshuisvesting Dekker (VVD) hebben de impliciete bedoeling dat dat wel gebeurt. Dat is het vierde schandaal.

 

Fouten kosten bouw vijf miljard per jaar

NRC 7 april 2006, Friederike de Raat

Ten minste 10 procent van de omzet

De bouw moet elk jaar meer kosten maken om fouten te herstellen. Uit diverse onderzoeken blijkt dat deze 'faalkosten' minimaal 10 procent van de omzet bedragen. Dat komt neer op ten minste 5 miljard euro. Dat is een stijging van 2 tot 3 procent ten opzichte van vijf jaar geleden. Er zijn echter ook schattingen dat de bouw zeker 20 procent van de omzet kwijt is aan vermijdbare kosten.

Faalkosten ontstaan op verschillende plekken in de bouwketen: architecten zouden te weinig rekening houden met de vraag of hun ontwerpen wel haalbaar zijn, de logistiek op de bouwplaats en de inkoop laten te wensen over en door slechte voorbereiding zijn tijdens het werk te veel aanpassingen nodig. Maar ook eenvoudiger zaken als het bestellen van de verkeerde kleur tegels voor een badkamer en lichtknoppen aanbrengen op een verkeerde plaats, vallen onder faalkosten.

Exacte cijfers van de schade zijn er niet, deels omdat de hoge faalkosten in de bouw nog een taboe zijn. De stijging is volgens onderzoeksbureau USP Marketing Consultancy, een van de instanties die recent onderzoek deed naar faalkosten in de bouw, ook te wijten aan de toenemende aandacht voor het onderwerp. Daardoor worden faalkosten vaker geregistreerd.

Guus Duray, verkoopleider voor de Nederlandse markt bij verffabrikant Sigma Coatings, denkt dat de bouw zeker 20 procent van de omzet kwijt is aan fouten. Marcel Noordhuis, manager van de adviesgroep Woningcorporaties, Bouw en Vastgoed bij PriceWaterhouseCoopers Advisory, schat de vermijdbare kosten op 20 tot 30 procent van de omzet in de bouw, oftewel 10 tot 15 miljard euro.
Noordhuis doet aan de Universiteit Nyenrode promotie-onderzoek naar de invloed van structurele samenwerking in de bouwketen op de reductie van faalkosten. Het zou zeer de moeite waard zijn om die kosten aan te pakken, omdat de marges in de bouw met 2 tot 4 procent laag zijn. Zonder omzetverhoging kun je de winst dan flink verbeteren. Veel bouwers zijn echter meer techneut dan manager en realiseren zich niet dat samenwerking met meer gekwalificeerde partners en inkoop van wat duurdere materialen en diensten op den duur winst kunnen opleveren. Noordhuis rekent voor dat de winstmarge met 100 procent kan stijgen als de faalkosten 20 procent zouden afnemen.
De bouw kent veel conventionele denkers, meent Duray van Sigma. Dat heeft te maken met de hiërarchie in de bouw. De architect stelt eisen, in het bouwbesluit staan eisen, er zijn aanbestedingsregels, dus de bouwer heeft heel weinig ruimte voor vernieuwing.

Bijna de helft van de aannemingsbedrijven denkt dat prefab-bouw veel fouten kan voorkomen, blijkt uit recent onderzoek van Bouwkennis.


weer een voorbeeld:  Schip Rotterdam brengt Vogelaar in problemen / Onbeheerste kosten : € 200 miljoen

 

IX. AMERIKAANSE TOESTANDEN | top | terug

Dan maar huren, en een zomerhuis buiten de stad

De Volkskrant woensdag 12 oktober 2005, Diederik van Hoogstraten

Potentiële kopers wenden zich gefrustreerd af van "belachelijke" New Yorkse huizenmarkt. Ruim een miljoen dollar kost het gemiddelde appartement in Manhattan. Dan maar naar Brooklyn? "Ik ben een succesvol arts, maar ik kan niet eens een fatsoenlijk huis kopen".

Het is een licht appartement aan East 69th Street, 200 vierkante meter groot, gelegen vlak bij Central Park: perfect voor aannemer Peter DaPuzzo, zijn vrouw en hun dochter van 3 jaar. De hoge plafonds, de vriendelijke portier beneden in de hal en de chique en veilige buurt in New York bevalt hen. "Ik zou het zo doen".
Toch doet DaPuzzo het niet, zoals hij de afgelopen maanden al dertig appartementen afwees. Het droomhuis heeft namelijk een probleem. De vraagprijs is $ 3 miljoen, bijna € 2,5 miljoen. Dat vindt DaPuzzo op zich "heel redelijk", maar als vakman ziet hij ook dat het interieur "compleet vernieuwd" moet worden. De verbouwingskosten schat hij op  $ 600.000. En dat, zegt DaPuzzo, maakt de prijs "belachelijk, onacceptabel, deprimerend zelfs".

Zijn kwalificatie van de kosten van zomaar een appartement in Manhattan zijn volgens veel woningzoekende New Yorkers van toepassing op de hele huizenmarkt. Terwijl de prijzen in de stadjaar in jaar uit met sprongen stijgen, gaat ook de hypotheekrente geleidelijk omhoog, na een periode van stabiliteit. Het tarief voor een van de populairste hypotheken, voor 5 jaar vastgelegd, is nu 5,59%. In juni was dat 5,14%.

Ook wie wat te besteden heeft, merkt dat er met heel veel geld nauwelijks een prettige of zelfs maar aanvaardbare plek te vinden is op het eiland. Momenteel kost een appartement in Manhattan volgens het makelaarskantoor Prudential Douglas Elliman gemiddeld $ 1,15 miljoen. Dat is minder dan in het tweede kwartaal van dit jaar, toen het gemiddelde op $ 1,31 miljoen lag. Maar het is 12% meer dan een jaar geleden.

De top van de markt, waar de allerrijksten zomaar tientallen miljoenen uitgeven aan een leuk penthouse, trekt dat gemiddelde omhoog. Zo trok de Australische mediamagnaat Rupert Murdoch dit jaar de aandacht toen hij en passant $ 44 miljoen uitgaf voor een appartement aan Fifth Avenue. Maar die top slinkt momenteel: in het tweede kwartaal werden zeventien huizen van meer dan $ 10 miljoen verkocht, in het derde kwartaal vier. Desondanks meldt Prudential dat de marktprijzen ten opzichte van 2004 met 20% zijn gestegen. Of de lichte daling in het derde kwartaal een ommekeer betekent, betwijfelen Prudential en andere makelaars. "Misschien een periode van stilstand in de prijzen en de beweging op de markt", aldus de woordvoerder van Prudential.

Het spreekt vanzelf dat de gemiddelde huizenprijs in de Verenigde Staten lager is dan die in Manhattan, maar de stijging gaat ook op landelijk niveau onverminderd voort. De gemiddelde prijs lag in augustus op $ 254.000, aldus de nationale makelaarsvereniging. Dat is een stijging van bijna 16% ten opzichte van augustus 2004. Sinds 1979 zijn de prijzen niet zo snel gestegen.

Het zijn harde cijfers en percentages voor Amy Bloomgarden. Ze is een arts met een huurappartement in de Upper West Side van Manhattan. Voor de bescheiden woning betaalt ze per maand $ 2100. Zonde van het geld, vindt Bloomgarden, en dus zoekt ze sinds drie jaar een koophuis. Ze zag ongeveer zestig appartement, begeleid door vier verschillende makelaars: "Op een gegeven moment worden ze moe van me en dan schuif ik door naar de volgende makelaar". Ze besloot dat ook het goedkopere stadsdeel Brooklyn acceptabel is, aangezien ze bij aanvang een maximumprijs van $ 400.000 in haar hoofd had. Achteraf gezien had ze het allereerste huis waar ze voor viel, moeten kopen. "Het was wat ik zocht, voor $ 400.000. Maar het was te snel. En nu sla ik mezelf voor mijn hoofd, want iets soortgelijks kost inmiddels $ 650.000".
Bloomgardens ervaring is niet uitzonderlijk; een lang en tragisch verhaal van hoop en verwachtingen die voortdurend botsen met de werkelijkheid in de stad. Meer dan ruimte of  "unieke details", een favoriete term van New Yorkse makelaars, wil ze een balkon of een tuintje. Laatst zag ze iets leuks in Brooklyn, met een zonnig terras aan de achterkant. Ze bood $ 600.000, de vraagprijs. Zeventien anderen deden hetzelfde en er brak een biedingsoorlog uit. Het appartement bracht $ 675.000 op. "$ 75.000 meer dan werd gevraagd. Ik word er ziek van", roept Bloomgarden uit. Zoals veel anderen heeft zij zich van de markt afgewend. "Ik doe niet meer mee", zegt ze. "Het is toch niet te geloven dat je als succesvolle arts niet eens een fatsoenlijk appartment kan kopen?" Voorlopig blijft ze huren en haar geld belegt ze in aandelen. "Misschien koop ik straks een zomerhuis buiten de stad".

Ook Peter DaPuzzo is "gedesillusioneerd" door zijn zoektocht zonder resultaat. Hij wil zijn huidige appartement verkopen voor $ 2,5 tot $ 3 miljoen, het geld beleggen, en dan gaan huren in de buurt van Central Park. "Als de prijzen omlaaggaan, doe ik weer mee". Hij moet er zelf om lachen. De kans op een structurele prijsdaling, weet hij, is "ongeveer nul".

"Crash huizenmarkt gevaarlijk voor economie"

Deze zomer joeg de machtigste bankier van de Verenigde Staten, Alan Greenspan, de Amerikanen de stuipen op het lijf door in een inmiddels befaamde toespraak te waarschuwen voor een crash op de huizenmarkt. Drijft de Amerikaanse koper de huizenprijzen verder op, dan zal de markt als een plumpudding inzakken, zei de voorzitter van het stelsel van centrale banken, de Fed. En dan, als de zeepbel is gebarsten, komt de hele economie van de Verenigde Staten in gevaar. Mensen, verzuchtte Greenspan, investeren hun geld in de huizenmarkt alsof het een loterij zonder nieten betreft.
Oplettende luisteraars hebben gelijk een parallel getrokken met die andere befaamde toespraak van Greenspan uit 1996, waarin hij waarschuwde tegen irrational exuberance (zoiets als irrationele uitbundigheid) op de aandelenbeurzen. Een beurscrash zou consumenten hard raken en de economie in een recessie duwen, voorspelde hij.
Toen dat inderdaad gebeurde, verlaagde hij de rente naar het laagste niveau in decennia, waarmee hij de toevloed aan goedkope leningen stimuleerde waarmee mensen vervolgens enthousiast huizen zijn gaan kopen. Volgens diverse maatstaven is ongeveer een derde van de Amerikaanse huizen inmiddels "te duur". In populaire gebieden zoals New York zijn de prijzen scherper gestegen dan elders. In een stad als San Diego zijn de huizenprijzen in de afgelopen vier jaar verdubbeld.

… EN ENGELSE TOESTANDEN

uit 'Bouw geen koopwoningen om de onrendabele top te dekken'

interview met Barry Needham, hoogleraar planologie

Hoe ziet de toekomst voor corporaties er over zeg vijftig jaar uit als we op deze weg doorgaan?

'Ik kan een doemscenario schetsen, gebaseerd op wat ik in andere landen heb gezien, met name in Engeland. Daar is op dit moment meer dan 70 procent van de huishoudens woningbezitter, en dat percentage stijgt nog steeds. Hoe groter het is, hoe minder aantrekkelijk het politiek gezien is dat de woningprijzen dalen, want dat willen woningeigenaren niet. Zowel op lokaal als op nationaal politiek niveau zal dan het vraagstuk van hoge huizenprijzen en dus van hoge grondprijzen minder belang krijgen. Dat betekent dat ook de politieke druk om te bouwen steeds minder wordt. Want ook de bouw van nieuwe woningen schaadt de belangen van woningeigenaren, het vermindert immers de schaarste. Dus worden er steeds minder woningen gebouwd, tegen steeds hogere woningprijzen en steeds hogere grondprijzen. Die hogere grondprijzen op hun beurt maken het steeds moeilijker, zo niet onmogelijk, om woningen in de sociale sector te bouwen. Het bestaande bestand aan sociale woningen wordt intussen steeds ouder en onaantrekkelijker, waardoor een groeiende scheiding ontstaat tussen huurders in de oudere wijken en woningeigenaren. Dat zie je nu in Engeland gebeuren. Daar houden gemeenten de bouw van woningen tegen omdat hun kiezers het niet willen. Ondertussen stijgen de prijzen van de woningen daar nog steeds, en is het ongelofelijk moeilijk geworden woningen in de sociale sector te realiseren. De enige manier waarop dat nog wel lukt, is door inclusionary zoning. Financieel is dat haalbaar, want de prijzen van de woningen zijn zo hoog dat de ontwikkelaar genoeg winst maakt op de grond om het zich te kunnen veroorloven een deel ervan af te geven tegen een lagere prijs. In Nederland gaat de prijs voor grond de laatste jaren vier tot vijf keer omhoog als de bestemming wordt gewijzigd in woningbouw. In Engeland is dat vijftig tot honderd keer, vooral omdat gemeenten niet willen dat er woningen worden bijgebouwd.'

_____________________________________________ 

1. Een wensafweging zoals bedoeld in hoofdstuk 2 is dus niet eens nodig. Als iemand echter sterk zou motiveren dat we bij het actuele algemene huurprijsniveau niet 200.000 nieuwbouwhuurhuizen kunnen bouwen, of alleen met andere, onwenselijke middelen, en dat huurprijsstijging en –ontregeling in Dekkers vorm en omvang daartoe het middel is, dan komt een wensafweging alsnog aan de orde: zijn 200.000 nieuwbouwhuurhuizen zo urgent dat die Dekkers algemene huurprijsstijging en huurprijsontregeling wettigen? Heiligt het doel dat middel?   | terug naar tekst

1a. CFV, Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2004 p. 86 | terug naar tekst