hoofdstuk 3 | terug

Vrije markt, wonen en huizen

"Aan de huidige beleidsvoorstellen ligt de wetenschap ten grondslag, dat vermindering van regulering van marktprocessen leidt tot een betere afstemming van vraag en aanbod" (Dekker)

"Een belangrijk deel van je onderwijs in economie is te leren herkennen niet alleen wanneer markten werken maar ook wanneer ze niet werken – en te beoordelen welk overheidsbeleid in elk van beide situaties gepast is (Paul Krugman, Robin Wells, Macroeconomics)



De theorie van de vrije markteconomie ontwikkelt een economisch model. Dit model is niet de werkelijk­heid, zoals de tekeningen van een architect niet het huis zijn. Het model is een ideaal (in wetenschappelijke betekenis), een voorstelling van een economie in volmaakte toestand. Het ideaal bestaat niet, omdat het model diverse elementen bevat die in practijk nooit verwezenlijkt zijn; de werkelijk­heid kan het ideaal alleen min of meer benaderen. In die zin geldt: een vrije markteconomie bestaat niet. Dat wordt bij de hedendaagse modieuze marktideologie genegeerd.
“Het meest opvallende ideaal van de economen is dat van het volkomen marktmechanisme, volgens sommigen zo dicht mogelijk te benaderen door laisser faire en volgens anderen door systematisch te interveniëren en te corrigeren” (1).

“De markt” van wonen en huizen is ver verwijderd van een vrije markt. Vrij spel van vraag en aanbod is bij wonen en huizen beperkt. Er zijn inherente, structurele en incidentele beperkingen, des te meer in Nederland. Hier volgen ze:

vraagzijde

Vrije toetreding tot en uittreding uit de markt is een essentiële schakel in het vrije marktmechanisme.
Aan de vraagzijde is er geen vrije uittreding uit de markt. Iedereen moet immers wonen, we zijn niet vrij om niet te wonen. We kunnen wel de keuze maken om niet in een bepaald huis te wonen, maar niet om niet te wonen. (Hier bestaan wel uitzonderingen op: jongeren kunnen langer bij hun ouders blijven wonen, bejaarden zouden vaker bij hun kinderen kunnen inwonen, er zouden minder eenpersoonshuishoudens kunnen zijn, en sommigen van ons zijn zwervers).

Verhuismobiliteit is beperkt. Verhuizen is een hele onderneming, die veel tijd, geld en energie kost. Vaak is ons huis leuk en zijn we eraan gehecht, en aan de vertrouwde mensen en de wijk. Bij veel producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen, bij onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Beperkte verhuismobiliteit is een sterke belemmering van het vrije marktmechanisme, en dient erkend te worden. Mensen zijn er immers niet voor de vrije markt, de vrije markt is er voor mensen en voor zover die mensen dient.

Algemene fiscale subsidie van koophuizen in de vorm van hypotheekrente-aftrek is een ingreep in de markt, waardoor huizenprijzen stijgen. Huursubsidie is dat ook; deze is beperkter van omvang en effect.

aanbodzijde

Grond en ruimte zijn schaars in Nederland. Er is wel onbebouwde grond, maar weinig onbenutte grond. Onbebouwde grond waar al infrastructuur is, en die daardoor geschikt is voor bebouwing, is schaars. Werkgelegenheid in de omgeving is ook nodig. We mogen geen bossen kappen en natuurgebieden verstoren, en overvloedige regenval door klimaatverandering vergt meer ruimte voor water. Omdat grond schaars is worden er huizen gebouwd op minder geschikte locaties: langs rivieren (risico van overstroming) en langs drukke autowegen (vuile lucht).

(Men zegt wel dat Nederland een van de dichtstbevolkte landen ter wereld is, maar dat beeld is vertekend. Als je andere landen in stukken ter grootte van Nederland verdeelt, zijn er genoeg streken met zo'n hoge bevolkingsdichtheid, met name waar steden als Mexico, Caïro, Djakarta, Sao Paulo en New York liggen).

Volgens het vrije marktmechanisme geldt: iets is schaars - prijs stijgt - aanbod stijgt - schaarste neemt af.
In Nederland: grond is schaars - grondprijzen zijn hoog - wordt Nederland nu groter?

Nederland heeft water ingepolderd om meer land te verwerven. Dat was een gemeenschappelijke onderneming, niet allocatie door het vrije marktmechanisme. Dit heeft zijn einde bereikt. Heden is bouw op water in ontwikkeling. Dat is nu wel mede een particuliere onderneming. Het zal ruimte opleveren. Het kost veel. Het is nog geen factor met effect.

Er is geen vrije toetreding tot de grondmarkt. Daarom is er geen prijsconcurrentie tussen grondaanbieders.

Het vrije marktmechanisme zorgt voor optimale allocatie van (schaarse) middelen. In Nederland is allocatie van grond geen door het prijsmechanisme gestuurde keuze. Allocatie van grond vindt plaats door ruimtelijke ordening en bestemming van grond in bestemmingsplannen, goeddeels door noodzaak en wenselijkheid bepaald. Je leest hier en daar dat dit beleid oorzaak is van schaarse bouwgrond. Het beleid is echter in de eerste plaats gevolg van schaarse ruimte en van het belang van nuttig grondgebruik (waarbij veel effecten een rol spelen), dus niet grondoorzaak van schaarse bouwgrond. Een te restrictief grondbeleid is wel een oorzaak, maar wat "te" is, is voorwerp van discussie.
Dit is een marktbeperking die niet per se tot hogere grondprijzen hoeft te leiden. Maar de manier waarop Nederland met bouwgrond is omgegaan heeft die wel in de hand gewerkt.

Veel voor bebouwing bestemde grond is (of was) eigendom van een kleine groep grote projectontwikkelaars. Zij hebben 30% van de grond die is aangewezen in de Vierde nota ruimtelijke ordening extra (Vinex, 1990) opgekocht. Blijkens een onderzoek van de Volkskrant naar 35.000 grondtransacties in de jaren 1993-2005 geldt dat "Vrijwel alle (potentiële) bouwgrond in Nederland is in handen van bouwers, aannemers en projectontwikkelaars" (2). Zij vormen een oligopolie met macht. (Er werd wel beweerd, o. a. door de Nederlandse Mededingingsauthoriteit, dat er op de grondmarkt "volwaardige mededinging" was omdat projectontwikkelaars de grond "in concurrentie verworven" hebben, maar dat was geen concurrentie tussen aanbieders, maar tussen vragers van grond).
Daarnaast zijn er veel speculanten die percelen grond hebben. (Projectontwikkelaars hebben grond echter in het algemeen niet primair gekocht om mee te speculeren maar om projecten te ontwikkelen; deze motieven moet men onderscheiden, al gaan ze wel samen).

Mooie locaties, met natuur én stedelijke voorzieningen, mooie wijk zonder verkeerslast, zijn schaars, en daarvoor geldt m. m. veel van wat voor grond geldt.

De grondeigenaar heeft het recht de grond te bebouwen. Dekker schrijft hierover: "In de huidige praktijk staat grondeigendom gelijk aan bouwrecht. Dat is een belangrijke marktverstoring: wanneer partijen veel grond aankopen worden ze op die locaties niet geconfronteerd met concurrenten. Op binnenstedelijke locaties kunnen onwillige eigenaren herstructureringsplannen dwarszitten". Het oligopolie van grondeigenaars is dus een oligopolie van aanbieders van nieuwe huizen. Hun exclusieve bouwrecht hoeft niet per se tot productieve inefficiëntie te leiden, tot onnodig hoge bouwkosten, aangezien een oligopolist wel belang heeft bij lage productiekosten, voor hogere winst. Maar de afwezige prijsconcurrentie tussen de oligopolisten laat inefficiëntie en hogere kosten wel toe.

Bouwkartels (prijsafspraken en werkverdeling) schakelen onderlinge concurrentie verder uit.

De nederlandse regering streeft wel naar meer aanbod van bouwgrond, met name via het ruimtelijke ordeningsbeleid, om schaarste aan bouwgrond te verminderen en het oligopolie van aanbieders van nieuwbouwhuizen te breken. Inderdaad zien we het laatste jaar meer en kleine bouwlocaties. De overheid streeft ook naar meer "eigenbouw", waarbij mensen zelf hun huis laten bouwen; maar dat gaat vaak gepaard met veel moeite en forse kosten, en het aantal aldus gebouwde huizen daalde van 12250 in 2000 tot 8472 in 2004 (3).

Het is de vraag in hoeverre de overheid prijsconcurrentie zal bewerkstelligen. Er is pas prijsconcurrentie bij alternatief aanbod. Is dat er op macro-niveau? Er wordt niet meer grond bestemd voor bebouwing dan nodig is voor de gewenste nieuwbouw (4). Bovendien is de meest geschikte grond daar al voor bestemd, en reeds opgekocht. Wellicht is er geen alternatief aanbod, maar gering bijkomend aanbod van bouwgrond en daarop nieuwbouw. Concurrentie blijft dan beperkt.
Hoe nijpend de toestand is blijkt uit twee vergaande maatregelen die de regering en het parlement bezien hebben, nl. ontkoppeling van grondeigendom en bouwrecht en zelfs onteigening (die de regering wel te ver vond gaan) (5).

Woningcorporaties werken lokaal en regionaal, en concurreren niet met elkaar. Het effect hiervan is echter niet prijsopdrijving, want de huurprijzen zijn gebonden aan de maximale huur volgens het woningwaarderingstelsel, en woningcorporaties verhuren daar uit eigen beweging vaak onder. Prijsconcurrentie is voor woningcorporaties dus blijkbaar niet onmisbaar om hun prijzen te beheersen.

Volgens het vrije marktmechanisme geldt:

schaarste en hoge prijzen  -  vraag daalt en aanbod stijgt  -  schaarste neemt af en prijzen dalen

Het aanbod van nieuwbouw is niet flexibel. Het kan niet snel stijgen omdat er veel tijd voorbijgaat vanaf het verwerven van bouwgrond tot de oplevering van de huizen. Het kan ook moeilijk snel dalen, voor zover reeds gedane investeringen dan verloren gaan. Het aanbod reageert zwak op prijsveranderingen.

Nadat de nodige huizen gebouwd zijn, hoe zullen huizenprijzen zich dan ontwikkelen? Aanbieders zullen ze niet uit zichzelf verlagen. Eigenaars-bewoners van koophuizen zullen dat niet doen, zij zullen dan wachten met hun huis vekopen. Verhuurders zullen het pas doen als er leegstand dreigt. Pas dan werkt prijsconcurrentie. Maar als er net zoveel woners als huizen zijn is er geen leegstand, of woners hebben geen huis (en sommige aanbieders verkiezen leegstand boven prijsdaling). Vragers kunnen aanbieders tot prijsconcurrentie brengen door zoveel mogelijk naar goedkopere huizen te verhuizen, maar dat kunnen en willen we niet allemaal doen, en dit gaat niet samen met beperkte verhuismobiliteit. Sommige regio's in Nederland zijn wel goedkoper dan andere, maar we kunnen niet allemaal naar goedkopere regio's verhuizen, waar prijzen door schaarste dan ook weer zouden stijgen.
Economische depressie, en stijging van rente of zelfs afschaffing van hypotheekrente-aftrek zou betekenen dat mensen minder geld kunnen lenen om een huis te kopen, en dat zou prijzen omlaag dwingen. Dalende koopprijzen zouden echter sommige eigenaars in grote financiële moeilijkheden brengen; sterk dalende koopprijzen heten wel "het instorten van de huizenmarkt", een term waaruit de ongewenstheid blijkt. Dit moet vermeden worden (zie nader hoofdstuk 5 § 3).

Prijzen op de markt van wonen en huizen zijn dus beperkt flexibel, ze zijn wel zeer sterk gestegen, maar zullen niet gemakkelijk en gauw flink dalen. Het prijsmechanisme werkt dus beperkt, en het zou in de actuele omstandigheden ernstige schaduwzijden hebben als het onbeperkt zou werken. Dat is een marktbeperking.

Sommige van deze marktbeperkingen zijn inherent aan wonen, andere zijn structureel en niet of moeilijk te veranderen, andere zijn incidenteel. Door deze marktbeperkingen werkt het vrije marktmechanisme niet goed voor wonen en huizen.

Volgens de theorie van de vrije markteconomie leidt dit tot economische inefficiëntie, dus productieve, allocatieve en/of distributieve inefficiëntie. We kunnen aannemen dat de marktbeperkingen tot hogere grondprijzen, bouwkosten, rente op geïnvesteerd kapitaal, winst en huizenprijzen leiden.

Schaarste drijft de huizenprijzen op. Daarbij hebben de hoogconjunctuur van de tweede helft van de jaren '90 tot in 2000 en de hoge hypotheken van het laatste decennium de huizenprijsexplosie in de hand gewerkt; maar ook na de periode van hoogconjunctuur stijgen huizenprijzen sterk (2001-2005 23,5%).
Opgedreven huizenprijzen werken vervolgens door in grondprijzen (waar die bepaald worden door het verschil tussen de huizenprijs en de bouwkosten, zie nader hoofdstuk 5 § 2).

Met een vrije marktprijs bedoel ik de prijs die tot stand komt in een vrije markt van wonen en huizen, de evenwichtsprijs, waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn. Volgens deze maatstaf zijn ongeregelde huizenprijzen te hoog, zo mogen we aannemen.

Waarom nemen we juist een evenwichtsprijs als maatstaf? Op een vrije markt hoeven vraag en aanbod immers niet in evenwicht te zijn, en de prijzen die daarbij voorkomen zijn wel vrije marktprijzen. Dat is waar. Maar ook op een vrije markt kunnen we de evenwichtsprijs als maatstaf nemen. En een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet. Diverse marktbeperkingen zijn inherent of structureel. Zonder marktbeperkingen zouden huizenprijzen niet zo hoog geworden zijn. In een vrije markt kunnen vragers bij hoge prijzen door schaarste van hun vraag afzien, in werkelijkheid kan dat slechts in beperkte mate, omdat we moeten wonen. Op "de markt" van wonen en huizen zijn en blijven ongeregelde prijzen tenminste langdurig te hoog. Om al deze redenen nemen we de evenwichtsprijs als norm.

Hoe kennen we die prijs? We kennen hem niet, we kunnen hem alleen schatten. Ik schat dat geregelde huurprijzen er dichter bij liggen dan "markthuren". Zo schat de Vereniging voor ontwikkelaars & bouwon­dernemers NVB dat huizenprij­zen bij afschaffing van hypotheekrente-aftrek in 5 jaar gemiddeld € 100.000 zouden dalen (6). Evenwichtsprijzen liggen niet ver boven productief efficiënte kosten van huizen. Op basis daarvan kunnen we ze schatten.

Dekker schrijft dat "ingrepen in de markt alleen zijn gerechtvaardigd als het evenwicht is verstoord". Dit is onnauwkeurig. Als het vrije marktmechanisme werkt bereiken vraag en aanbod vanzelf evenwicht, bij de evenwichtsprijs, daarvoor zijn ingrepen niet nodig. Als we die prijs als juist aanvaarden zijn ingrepen overbodig; in de tussentijd, tot het evenwicht bereikt is, kunnen ze terecht zijn om ernstige misstanden te voorkomen (daar doelt Dekker blijkbaar op). Maar als het vrije marktmechanisme niet werkt door marktbeperkingen kunnen ingrepen ook terecht zijn.

En dat is zo op de markt van wonen en huizen. Onder deze omstandigheden zijn begrenzende en sturende regels wenselijk. Binnen grenzen daarvan kan "de markt" z'n loop nemen. Huurprijsregels vervangen de werking van het prijsmechanisme in een vrije markt, of leggen een basis onder werking van een prijsmechanisme in "de markt". Ze voorkomen dat de marktbeperkingen tot te hoge huurprijzen leiden en zorgen dat die dichter bij economisch efficiënte evenwichtsprijzen liggen dan "markthuren". Ze dienen "marktinvloeden" zo te regelen dat die nuttig zijn. Afschaffing van huurprijsregels betekent dat de marktbeperkingen de vrije teugel krijgen, en werkt zo economische inefficiëntie bij wonen en huizen in de hand. Dat is onwenselijk.
Het principiële argument voor huurprijsregels is de marktbeperkingen, waarvan diverse inherent of structureel zijn. Schaarste, de zeepbelhoogconjunctuur van de jaren '90 tot in 2000 en hoge hypotheken komen daarbij. Door beperkte flexibiliteit van huizenprijzen werken de effecten van schaarste en de hoogconjunctuur langer door.

Zoals er op de arbeidsmarkt een minimumloon geldt (o. a. omdat mensen moeten werken), zo gelden op de markt van wonen en huizen maximale huurprijzen (o. a. omdat mensen moeten wonen). En zoals werkers zich in een vakbond kunnen verenigen die cao's sluit, zo zouden huurders zich in een woonbond kunnen verenigen die cho's zou sluiten. We verkiezen een systeem van huurprijsregels. We laten dit niet aan "de markt" over.

Als geregelde huurprijzen dichtbij evenwichtsprijzen liggen, is de vraag naar huurhuizen bij die prijzen ongeveer gelijk. Geregelde prijzen veroorzaken dan geen grotere vraag dan bij evenwichtsprijzen. Ze veroorzaken dus geen huizentekort. Bij die prijzen kan het aanbod ongeveer in de vraag voorzien, mits aanbodbeperkingen dit niet belemmeren. Te hoge kosten (7), ineffectiviteit van woningcorporaties door het niet benutten van hun vermogen en restrictieve ruimtelijke ordening zijn oorzaken van beperkt aanbod. Kostendaling, benutting van de vermogens en ruimer aanbod van grond zijn de oplossingen. Maar Nederland moet zuinig zijn met grond, dus dit laatste moeten we wel afwegen tegen het gewicht van de onvervulde vraag. "Doordat het uitbreiden van het aantal woningbouwlocaties bovendien ten koste gaat van de open ruimte, zullen voor- en nadelen van de uitbreiding zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen", aldus het Ruimtelijk Plan Bureau (8). Een oorzaak van knelpunten is verder de concentratie van economische activiteiten in het westen van Nederland. De nadelen van deze concentratie dienen we echter weer af te wegen tegen agglomeratie-voordelen.

Te hoge “markthuren” zijn geen oplossing. Dekker schrijft dat huurprijsregels "onvoldoende rekening houden met de actuele situatie op de woningmarkt". Het tegenovergestelde is waar, dat doen ze juist wel. En dat erkent Dekker ook. Weliswaar wilde zij de prijzen van een kwart van de huurhuizen in 2005 of 2006 meteen ontregelen, maar sinds de Tweede Kamer dat verijdeld heeft, kiest ook Dekker opeens de lijn dat de huurprijsregels in kwestie wenselijk zijn tot schaarste is opgeheven. Vervolgens wil ze in de "overganssector" echter een maximale huur die overeenkomt met een gemiddelde ongeregelde "markthuur", dus zo worden huurprijzen nog steeds opgedreven.
Dekker schrijft: "De voorstellen die het kabinet heeft gedaan zijn erop gericht om ruimte te creëren waarbinnen de woningmarkt zijn werk kan doen". Dekkers "betere marktwerking" is meer werking van de marktbeperkingen, en dat noemt ze met een verkeerd woord "liberalisatie".
"De analyse dat de woningmarkt stagneert en dat daardoor groepen in de knel komen wordt overigens door alle partijen gedeeld". Wat is die "analyse"? Er zijn te weinig huizen, daarom zitten sommige mensen in de knel. Koophuizen zijn al te duur, en als huurhuizen ook duurder worden komen nog meer mensen in de knel.

Dekker schrijft dat huurprijsregels "stagnatie op de woningmarkt" in de hand werken. Wat een onzin, de hoogte van huurprijzen en huurprijsregels hebben ons niet belet en beletten ons niet om huizen te bouwen. Dat het daar niet aan ligt blijkt ook uit de rapporten van het RPB en het CPB (9).
Dekkers plan werkt een andere vorm van stagnatie juist in de hand: het belemmert doorstroming en verhuisketens, omdat mensen na verhuizing veel hogere huren kunnen moeten betalen (zie hoofdstuk 8).

Dekker schrijft ergens de curieuze zinnen: "Mijn beleid is erop gericht dat vraag en aanbod met elkaar in evenwicht komen en dus prijs en kwaliteit. Daarmee worden excessen als gevolg van schaarste juist voorkomen". Voor wie nog niet thuis is in Dekkers taaltje - de eerste zin betekent: "Ik wil dat er genoeg huizen zijn en dus dat huurprijzen stijgen tot het niveau van markthuren" - maar dat laatste ís juist een exces.
Nadat de nodige huizen gebouwd zijn wil Dekker veel huurprijzen ontregelen opdat ze kunnen stijgen. Maar als onroerende zaak-waarden niet flink dalen, zijn daarmee samenhangende huurprijzen volgens de maatstaf van de vrije markt nog steeds te hoog.
Dekker schrijft dat ze "keuzevrijheid wil verruimen" en huurprijzen pas wil ontregelen wanneer "mensen wat te kiezen hebben", maar nadat de nodige huizen gebouwd zijn zullen woners nog steeds niet kunnen kiezen om de hoge prijzen niet te betalen. We moeten immers wonen. En mensen moeten die keuze niet hoeven maken, omdat huizen niet te duur moeten zijn.

Huurprijsregels blijven dus wenselijk, huurprijsontregeling is onwenselijk.

 

SLOTSOM

Een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet. Daarom kan Dekker niet met succes beroep op het model van de vrije markt doen voor haar huurprijsplannen. Integendeel, getoetst aan dat model zijn haar plannen schadelijk. We moeten de effecten van marktbeperkingen, te hoge kosten, schaarste, de zeepbelhoogconjunctuur en hoge hypotheken niet, na op kopers (die deze effecten deels zelf teweeg hebben gebracht), ook nog op huurders afwentelen.

Waar Dekker zich eigenlijk op beroept is de marktideologie, de grootste ideologische leugen van onze tijd (zie hoofdstuk 10).

 

"Enorme winsten bij bouw Vinexwijk"

De Volkskrant woensdag 19 april 2006, Merijn Rengers, Xander van Uffelen

Projectontwikkelaars en grondexploitatiebedrijven hebben buitenproportionele winsten behaald bij de nieuwbouw van Vinexwijken. De projectontwikkelaars vroegen een veel hogere verkoopprijs dan zij zelf kwijt waren aan grond- en bouwkosten. Dit concludeert het onderzoeksinstituut OTB na een studie in vijf Vinexwijken.

De overwinsten zijn behaald vanwege de schaarste in Nederland aan koopwoningen. Naast de projectontwikkelaars hebben ook gemeenten geprofiteerd van de extra winsten. De gemeenten hebben via speciale afspraken een deel van de overwinsten afgeroomd.

Het OTB heeft gekeken naar IJburg (Amsterdam), Wateringse Veld (Den Haag), de Waalsprong (Nijmegen), Stad van Zon (Heerhugowaard) en Boechorst (Noordwijk), waar in totaal 40 duizend woningen worden gebouwd.

De overwinsten konden ontstaan doordat de huizenprijzen eind jaren negentig veel sneller stegen dan de bouwkosten. Doordat veel grond in Vinexwijken al in handen was van projectontwikkelaars en gemeenten, wisten zij de winst op te strijken. Aanvankelijk profiteerden ook huizenkopers van de gunstige prijsontwikkeling, doordat de huizenprijzen pas in een later stadium fors werden verhoogd.

Aangezien de huizenprijzen na 2000 minder snel zijn gestegen, vermoedt het OTB dat de overwinsten over de afgelopen jaren minder groot zijn geweest. In sommige gevallen kan sprake zijn van verlies.

Precieze getallen zijn lastig te achterhalen, omdat de afspraken over grondprijzen erg ingewikkeld zijn geworden. "Pas als alle woningen zijn opgeleverd, kun je per project nagaan hoe de winsten zijn verdeeld", zegt onderzoeker Harry van der Heijden van het OTB.

Het onderzoek naar de overwinsten dateert uit maart 2005, maar is pas onlangs door het ministerie van VROM openbaargemaakt. Het rapport Gronduitgifte op uitleglocaties maakt onderdeel uit van een breder onderzoek. Dit rapport wordt pas naar de Kamer gestuurd als aanvullend onderzoek is verricht.

_____________________________________________