hoofdstuk 2 | terug

Optimale woonwensvervulling en wenselijke nieuwbouw

Omdat sommige mensen willen verhuizen moeten andere mensen verhuizen (Dekkers plan)



Optimale woonwensvervulling

Doel: wonen, naar wens, zoveel mogelijk.
In utilitaristische en economische termen: optimale woonwensvervulling.

Daartoe:

I. Kwantitatief en kwalitatief voldoende huizen.

II. Economische efficiëntie. Dat is productieve, allocatieve en distributieve efficiëntie.
We willen niet zomaar genoeg goede huizen hebben, we willen dat doel efficiënt verwezenlijken. II bevordert I.

III. Andere facetten van optimale woonwensvervulling.
Optimale wensvervulling is meer dan economisch efficiënte consumentenwensvervulling. Mensen hebben meer wensen dan economische wensen, en economie is er voor mensen, niet omgekeerd.

Vier kernvragen voor actuele woonwensvervulling zijn: hoeveel nieuwbouw van huizen is wenselijk, wat voor nieuwbouw, waar en voor welke prijs? In dit hoofdstuk bezien we hoeveel nieuwbouw wenselijk is. Wat voor nieuwbouw komt kort ter sprake. Waar we nieuwe huizen bouwen is een lastige kwestie, die in dit e-boek echter alleen terloops ter sprake komt. Huizenprijzen zijn voorwerp van een economische belangenstrijd, een centraal thema in dit e-boek.

Economische efficiëntie, zoals bedoeld in de theorie van de vrije markteconomie, is een norm. In diverse praktische situaties gaan we van deze norm uit, zelfs als er in feite niet aan voldaan is, en aanvaarden we feitelijke inefficiëntie niet, om te voorkomen dat deze inefficiëntie op woners wordt afgewenteld, zoals te vaak gebeurd. Dit is een thema in dit e-boek, bijvoorbeeld bij sloop en leegstaande kantoren in dit hoofdstuk.

Bij het streven naar optimale woonwensvervulling dienen we wensafwegingen of doel-middelafwegingen te maken, waarbij we wensen, doelen en middelen beoordelen.

Wat is het doel van Dekkers huurprijsplannen?
Dekkers doel is de neoliberale marktideologie erdoor te duwen.
Verder is bezuinigen haar doel.
Ze beoogt met haar huurprijsplannen ook de doelen van huizen bouwen en doorstroming bevorderen.

Dekkers argumenten voor algemene huurprijsstijging en huurprijsontregeling kunnen we in categorieën verdelen:
1. Huurprijzen zijn te laag.
a. huurders betalen te weinig huur voor hun huis (zie daarover nader hoofdstuk 5 en hoofdstuk 8);
b. huurders van bestaande huizen moeten met hun huur meebetalen aan nieuwbouwhuurhuizen (zie daarover nader hoofdstuk 6).
2. "Betere marktwerking" - zie daarover hoofdstuk 3.

Dekkers plannen zijn schadelijk voor woonwensvervulling. Ze houden hogere huizenprijzen, gedwongen verhuizingen met de verliezen die die meebrengen, verlies van woonrechten en onzekere woonsituaties in. Miljoenen mensen in Nederland zijn daardoor slechter af.

Waar zijn de plannen goed voor?
Als ze ergens goed voor zijn, weegt dat op tegen de schade die ze aanrichten?
Bevorderen ongeregelde "markthuren" nieuwbouw en doorstroming, en zijn ze daarvoor nodig of wenselijk?
Is "betere marktwerking" van de neoliberale marktideologie wel efficiënt?


Hoeveel nieuwbouw is nodig of wenselijk?

Nieuwe huizen bouwen we om meer mensen te kunnen huisvesten (bij bevolkingsgroei en/of groei van het aantal huishoudens), om woners huizen te verschaffen zoals ze wensen en om oude huizen te vervangen door nieuwe (stadsvernieuwing, herstructurering).

Hoeveel nieuwe huizen moeten er gebouwd worden? Zoveel dat we het huizentekort oplossen. Hoeveel bedraagt het huizentekort? Dat hangt ervan af hoe we het definiëren – bijvoorbeeld gelijk aan het aantal daklozen, of gelijk aan het aantal mensen dat niet in zijn droomhuis woont. Het huizentekort is tot op zekere hoogte een subjectief en normatief concept. We moeten het kritisch beoordelen omdat Dekker het gebruikt als legitimatie van haar plannen. Het gaat hier dus niet alleen om het huizentekort zonder meer, maar ook om het huizentekort dat tot die legitimatie kan dienen.

“De eenvoudigste manier om op enig moment een woningtekort te berekenen met behulp van registraties is het tegen elkaar afzetten van het aantal woningen en het aantal – in het GBA geregistreerde particuliere - huishoudens. Het aandeel huishoudens dat al dan niet gedwongen niet - alleen – in een woning woont, kan worden gezien als een indicator voor de schaarste op de woningmarkt. Het normatieve in deze benadering is dan het uitgangspunt dat elk particulier huishouden alleen in een woning zou moeten wonen” (1).

Woonwensen en vraag

De mensen die huizen vragen zijn alleenstaanden, paren, gezinnen enz. Zij hebben woonwensen (2).
Al deze eenheden of huishoudens vormen de totale vraag naar huizen.
De kwantitatieve vraag is het aantal gevraagde huizen, de kwalitatieve vraag is de soort gevraagde huizen.
Een deel van de vraag en de woonwensen is vervuld, een ander deel niet.

De onvervulde vraag kunnen we verdelen in die van
– starters: mensen (als huishoudens) zonder huis die een huis willen, die we verder kunnen verdelen in daklozen, mensen die bij anderen wonen en zij die ruimtes bewonen die niet als huis tellen, zoals pensions, kamers voor studenten en caravans;
– doorstromers: mensen met een huis die een ander huis willen.

Sinds 1964 onderzoekt de Nederlandse overheid woonwensen en woonomstandigheden. De onderzoeken heetten eerst woningbehoefteonderzoeken (WBO, eens per 4 jaar) en kwalitatieve woningregistratie (KWR). Sinds 2006 gaan deze samen in het woononderzoek Nederland (WoON, basisonderwerp huizenmarkt eens per 3 jaar). De onderzoeken bestaan uit interviews met vragenlijsten. Voor WoON 2009 zijn 77500 mensen geïnterviewd. (Daarnaast worden er ook andere, kleinere woononderzoeken gehouden, bijvoorbeeld door ABF Research).

De woononderzoeken onderzoeken het aantal verhuisgeneigden, woningzoekenden en vragers naar huizen.

Verhuisgeneigden zijn mensen die binnen twee jaar willen verhuizen of een huis betrekken. In de enquête beantwoorden zij de vragen "Wilt u binnen twee jaar verhuizen?" en/of "Denkt u binnen twee jaar te moeten verhuizen?" bevestigend. Starters tellen hierbij ook mee. (3)

Woningzoekers zijn verhuisgeneigden die een zelfstandig huis zoeken. Dit blijkt uit hun antwoorden op vragen naar hun gewenste huisvesting.

Vragers naar huizen doen daadwerkelijk iets om een huis te vinden (bijvoorveeld een makelaar inschakelen of zich bij een corporatie inschrijven). Dit blijkt uit hun antwoorden op vragen daarnaar.

Drie klassieke redenen om te verhuizen zijn het ouderlijk huis verlaten en zelfstandig gaan wonen; ergens gaan werken of studeren; en groter, beter of mooier gaan wonen.
Het ministerie somt als verhuismotieven en hun frequentie op: het huis zelf (een groter of mooier huis, met apart vermeld de architectonische kwaliteit, 34,5%), zelfstandig gaan wonen, huwen of samenwonen en echtscheiding (24%), werk, studie (4,3%), gezondheid of behoefte aan zorg (5,9%), de woonomgeving (9,4%), dichter bij familie, vrienden of kennissen (11,4%), betere bereikbaarheid (openbaar vervoer, uitvalswegen), minder parkeerdruk (auto in de buurt) en overlast in de huidige buurt (3,5%) en niet nader vermelde andere redenen (16,4%) (4).
Er is verband tussen leeftijd en uitgangssituaties, en verhuismotieven en verhuizingen. Veel meer mensen jonger dan ouder dan 40 jaar verhuizen. Jongeren hebben doorgaans een beperkte uitgangspositie, ze bouwen hun leven op, hun mogelijkheden nemen met de jaren toe. Ouderen hebben vaak een goede uitgangspositie en meer mogelijkheden en zijn veeleisender.

Urgentie

De verhuisgeneigden / woningszoekers / vragers worden onderscheiden in "urgent" en "niet-urgent".
"Urgent" zijn degenen die nu althans binnen een jaar een passend huis zouden aanvaarden, “niet-urgent” degenen die dat niet willen. Niet-urgenten willen wel verhuizen, maar niet binnen een jaar. "Een substantieel deel van de vraag was afkomstig van niet-urgente, relatief opportunistische woningzoekenden", aldus het rapport Nieuwbouw en herstructurering. (5)

Dit is een formele en subjectieve maatstaf. Waarom verhuizers willen verhuizen speelt hier geen rol.

Een formele en subjectieve maatstaf past bij het model van de vrije markteconomie en bij utilitarisme. In dat model en in die leer tellen alle wensen in beginsel mee. Maar als er vervolgens een wensafweging uitgevoerd moet worden, is een in zekere mate objectieve en inhoudelijke beoordeling van wensen onvermijdelijk.
De vakliteratuur neigt hier en daar naar dat idee. Zo stelt de publicatie Starters in de knel, of gewoon business as usual? "de meer normatieve vraag, of elke wens die starters ventileren ook daadwerkelijk gehonoreerd moet worden" en staat in Bouwen voor de schuifpuzzel dat "verreweg het grootste deel van deze jong-volwassen heeft een goed dak boven zijn hoofd in het ouderlijk huis. Er is dus niet direct sprake van een schrijnend maatschappelijk probleem". (6)

Veel verhuiswensen zijn geen noden; verhuizen is niet nodig maar gewenst. Gescheiden markten noemt mensen die in een huurhuis wonen maar liever in een koophuis willen wonen. Wim van Kampen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars spreekt van "plezierkopers" (7). Volgens de formele subjectieve maatstaf kunnen zij wel als urgent geregisteerd worden.

Als urgente groepen kunnen we aannemen:
– Starters
– Mensen die armoedige, slecht onderhouden huizen bewonen
– Paren die willen gaan samenwonen van wie het actuele eenpersoonshuis te klein is voor twee personen
– Gezinnen met kinderen die te klein wonen
– Mensen die moeten verhuizen omdat hun huis te duur is, of wegens hun werk, of wegens persoonlijke omstandigheden (zoals paren na echtscheiding of bejaarden die niet meer kunnen trappenlopen)
(Mensen in andere nijpende situaties tellen uiteraard ook mee).

Dit is een poging tot formulering van objectieve inhoudelijke maatstaven voor dringendheid.

Mensen die dringend moeten verhuizen stellen lagere eisen, zoeken intensiever en slagen eerder dan mensen die niet dringend hoeven te verhuizen, die veeleisender zijn, rustiger zoeken, woonwensvervulling uitstellen en later slagen. Starters behoren vaak tot de eerste groep, oudere doorstromers tot de tweede groep.

Vluchtige verhuiswensen

Verhuiswensen wisselen kwantitatief en kwalitatief. Ze veranderen onder invloed van welvaart, economische conjunctuur en vertrouwen daarin. Naarmate mensen welvarender zijn willen ze beter wonen. Overdreven gesteld, welvaart veroorzaakt woningnood. Conjunctuur heeft echter weinig invloed op het aantal daadwerkelijke verhuizingen.

Verhuiswensen wisselen ook onder invloed van het aanbod, dat op zijn beurt eveneens fluctueert met conjunctuur.
Gescheiden markten schrijft over het effect van aanbod op vraag:

"Het is waarschijnlijk dat het aantal passief verhuisgeneigden sterk toeneemt als de markt veel kansen biedt, bijvoorbeeld doordat er veel aanbod is of doordat men denkt veel winst te kunnen maken bij de verkoop van een huis. Veel mensen overwegen in zo'n type markt te verhuizen en “zien wel wat er op ze afkomt”. Er is geen directe noodzaak om te verhuizen en men zal zich dus niet bovenmatig inspannen, maar áls er een aantrekkelijk aanbod is wil men vermoedelijk best verhuizen. Waarschijnlijk was de markt anno 1998 van een dergelijk type.
In 2002 zijn er juist veel urgent verhuisgeneigden en weinig potentieel verhuisgeneigden. Dit patroon past bij een markt die relatief weinig kansen biedt, met name aan starters op de woningmarkt. Zij zijn niet zozeer verhuisgeneigd met kwaliteitsverbetering of vermogenswinst als oogmerk, maar simpelweg omdat ze een dak boven het hoofd nodig hebben. Als de groep starters groeit – zonder dat daar in demografische zin een reden voor is – komt er gewoonweg te weinig aanbod beschikbaar." (8)

We kunnen natuurlijk niet met elke conjunctuurschommeling de huizenvoorraad herbouwen. Rekenmeesters proberen het conjunctuureffect uit de berekening het huizentekort te halen (zie verder hierna).

Uit enkele onderzoeken naar woonwensen en verhuizingen blijkt dat het voorkomt dat:
a. mensen die geen verhuiswens laten registreren in een woonwensonderzoek, daarop toch verhuizen;
b. mensen die wel een verhuiswens laten registreren in een woonwensonderzoek, deze laten varen en niet verhuizen.

Dat is niet verrassend, het ligt voor de hand. Een van deze onderzoeken, Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland, belicht eenzijdig punt a:

“De overheid onderschat de feitelijke woningbehoefte in Nederland. Om deze behoefte te ramen, gaat zij onder andere uit van het aantal mensen met een urgente woningbehoefte, dat wil zeggen het aantal woningzoekenden dat actief zoekt en bereid is op korte termijn een passende woning te accepteren. Daarmee krijgt ze mogelijk een vertekend beeld, want op basis hiervan wordt geschat dat ongeveer 200.000 aspirant-starters op zoek zijn naar een woning, terwijl dat er in de periode 2002-2005 feitelijk circa 285.000 waren. (...)
Er hebben veel meer verhuizingen plaatsgevonden dan op basis van het aantal urgente woningvragers in 2002 mocht worden verwacht (…) betekent dit dat een aanzienlijk deel van de vraag die in een bepaalde periode zal worden uitgeoefend, ‘over het hoofd’ wordt gezien bij de raming van de (regionale) woningbehoefte. Vooral in meer perifere delen van Nederland zal hier sprake van zijn. Als de raming van de woningbehoefte wordt gebaseerd op de urgente woningvragers van vandaag de dag, dan wordt de feitelijke woningbehoefte onderschat.”

Kritiek:
Het woord “behoefte” is hier verkeerd. Het is niet altijd nodig dat mensen verhuizen, zij wensen te verhuizen. Het PBL erkent dit op p. 13: “Tot slot kan het ook zo zijn dat een aanzienlijk deel niet is verhuisd omdat de noodzaak daartoe ontbrak. (...) Wanneer er geen directe noodzaak is om te verhuizen, blijken velen zich niet bovenmatig in te spannen om een woning te vinden (…)”. De juiste vraag is of de overheid het aantal onvervulde woonwensen onderschat.
Natuurlijk zijn er woonwensen die ontstaan – en vervuld worden – zonder dat ze in de enquête geregistreerd zijn. Er zijn ook geregistreerde woonwensen die verdwijnen zonder dat ze vervuld zijn. Het PBL vermeldt dat kort: “Bovendien kunnen woningzoekenden om wat voor (andere) reden dan ook hun verhuiswensen (tijdelijk) hebben losgelaten” (p. 48), maar doet daar verder niets mee.

Een ander onderzoek naar realisatie van verhuiswensen, Ruimte op de woningmarkt, schrijft:

“Verdwenen verhuiswens
Een kwart van de mensen die nog geen nieuwe woning hebben gevonden, is inmiddels niet meer op zoek. De vervlogen verhuisplannen waren dan ook niet altijd even concreet. In veel gevallen stond men open voor een verhuizing of werd de woningmarkt een beetje in de gaten gehouden. Maar serieuze plannen waren er niet. Bijna de helft van de huishoudens bleek naar eigen zeggen niet echt op zoek te zijn geweest en meer dan de helft heeft in de afgelopen twee jaar geen enkele woning bezichtigd of aangeboden gekregen. Verhuiswensen worden over het algemeen niet aan de kant zijn gezet vanwege een te krappe woningmarkt (...). Slechts in enkele gevallen is de verhuiswens komen te vervallen omdat het aanbod in de markt niet overeen kwam met de wensen. Het is met name de vraag die na verloop van tijd verdwijnt.”

De een-na-laatste zin strookt overigens niet met het citaat uit Gescheiden markten hierboven.

Volgens het ministerie van huisvesting houden ongeregistreerde en vervallen woonwensen elkaar in evenwicht:

“In de methodiek van de woningbehoefteberekening wordt niet alleen van de woonwensen op een bepaald moment uitgegaan, maar ook van de onderliggende processen die voor de dynamiek in de woonwensen zorgen. Belangrijk zijn bijvoorbeeld de processen die samenhangen met de huishoudensvorming: uit-huis-gaan van kinderen, gaan samenwonen, scheiden enz.. Door deze processen expliciet in de woningbehoefteberekening te betrekken, wordt de verandering van de woonvoorkeuren (en verhuiswensen) in de toekomst zo goed mogelijk voorspeld. In de genoemde studie van het PBL wordt geconcludeerd (...) dat de woningbehoefte door VROM wordt onderschat. Gegeven de wijze waarop de woningbehoefte wordt geraamd, zoals hierboven is geschetst, deelt VROM deze conclusie niet.” (9)

Aanbod en vraagoverschot

Het aanbod van huizen is bestaande huizen die vrijkomen omdat actuele bewoners verhuizen of om andere reden vertrekken. Grotendeels is het het aanbod van doorstromers. Dit aanbod is bij het gegeven aantal huizen, en omvat hier dus niet nieuwbouw en renovatie.

Het saldo van onvervulde vraag en aanbod is het vraagoverschot (ervan uitgaande dat vraag> aanbod).

Volgens de Cijfers over wonen, wijken en integratie is het vraagoverschot in 2006 (10):

	"gevraagd"	"beschikbaar"	vraagoverschot
koop	989000	631000	358000
huur	921000	817000	104000
totaal	1910000	1448000	462000

Hier is geen onderscheid gemaakt tussen urgent en niet-urgent, en het vraagoverschot omvat dus mensen die nog niet willen verhuizen.

Kwantitatieve huizentekort

Het kwantitatieve huizentekort is het urgente vraagoverschot. Niet-urgenten willen immers nog niet verhuizen.

Aangenomen dat doorstromers' vraag en aanbod gelijk zijn, is het huizentekort de urgente vraag van starters minus het aanbod van woningverlaters.

Volgens de kernpublicatie WBO 2002 was het kwantitatieve huizentekort in 2002:

urgente vraag starters	206000
urgente vraag doorstromers	312000
urgente vraag	519000
aanbod urgente doorstromers	312000
aanbod huisverlaters	40000
vrijkomend aanbod	353000
huizentekort (vraag - aanbod)	166000

Neem er notie van dat vraag en aanbod van doorstromers gelijk zijn.

Volgens Gescheiden markten was het huizentekort in eerdere jaren:

	"urgent"	"actief"	totaal
1994	137000	273000	410000
1998	110000	134000	244000
2002	166000	125000	291000

Een nieuwe benadering van het woningtekort berekent het huizentekort op 1 januari 2006 met twee verschillende manieren van tellen:

	methode WoON 2006	methode Primos
huizentekort	130100	165100

Bij een vraagoverschot van 46200 komt men dus tot een huizentekort van 130100 of 165100 (afhankelijk van de manier van tellen). (11)

Kwalitatieve onvervulde woonwensen

Onder kwaliteit brengen we het soort huis, de locatie en omgeving, en de deugdelijkheid van het huis (goede materialen, duurzame bouw enz.). Soms brengt men ook de eigendomsvorm – koop of huur – onder kwaliteit.

Bij berekening van het kwantitatieve huizentekort strepen we vraag en aanbod van doorstromers tegen elkaar weg. Zuiver kwantitatief bezien is dat correct. Maar als de vrijkomende huizen niet van de kwaliteiten zijn die de vragers wensen, moet dit aanbod niet van de onvervulde vraag worden afgetrokken en blijft het vraagoverschot groter (12).

Doorstromers wonen niet in het huis waarin ze willen wonen en willen in een ander huis wonen. Deze situatie kan van tweeërlei aard zijn:

a. Distributief
In het gunstigste geval zijn doorstromers' vraag en aanbod kwalitatief gelijk. Er zijn genoeg huizen van alle gewenste kwaliteiten, maar ze zijn niet naar wens over woners verdeeld. Kwalitatieve distributie is niet naar wens. Er is geen tekort. Woners willen in elkaars huizen wonen; redistributie tussen twee verhuizers heet woningruil, met een keten van verhuizers heet het doorstroming.
Het ministerie van huisvesting vergelijkt dit treffend met een schuifpuzzel. Daarin zijn er genoeg vakjes voor de stukjes, maar er moet een leeg vakje zijn om ze op hun plaats te kunnen schuiven – en dan nog is het puzzelen; het zou gemakkelijker zijn als er nog een leeg vakje was. Nieuwbouw brengt doorstroming op gang.
De term “kwalitatief tekort” is hier onjuist.

b. Kwantitatief
Er zijn te weinig huizen van de gewenste kwaliteiten. De term “kwalitatief tekort” doelt hierop; dit tekort is echter wel kwantitatief.
Verhuisketens lossen dit kwalitatieve tekort niet op. Ook bij optimale distributie zijn er onvervulde woonwensen. In het ongunstigste geval is er geen vraag naar doorstromers' aanbod (is deze vraag gelijk aan nul). Nieuwbouw is de oplossing. Een kwalitatief tekort van doorstromers is een vraag naar vervangingsnieuwbouw.
Hoe groter en gevarieerder de huizenvoorraad is, des te meer huizen van diverse kwaliteiten er zijn, en des te groter de keuze. Deze factor werkt neerwaarts op een kwalitatief huizentekort.

Zie over kwantitatieve en distributieve kwesties nader hoofdstuk 8, Arme en rijke mensen, goedkope en dure huizen.

Objectieve inhoudelijke maatstaf

Gebrek aan tweede huizen bij de Vinkeveense plassen is geen woningnood. In de publicatie Het woningtekort, definities en toepassingen nader belicht staat:

"Ongewenste situaties

Het woningtekort kan – zeker op lagere schaalniveaus – niet alleen worden beschouwd als een probleem. Het is immers een indicator die een indruk geeft van de populariteit van het wonen in een gebied. In een gebied met een aantrekkelijke woonomgeving – in de meest brede zin, dus inclusief (bereikbaarheid van) werkgelegenheid zullen de tekorten waarschijnlijk nooit kunnen worden opgelost.
Onderzoekers van de universiteit van Maastricht schotelden ons begin 2006 het beeld voor van een krimpende Nederlandse bevolking na het jaar 2045. In het geschetste beeld zouden gemeenten en regio’s onderling moeten concurreren om zaken als werkgelegenheid en inwoners (onder meer t.b.v. het draagvlak voor voor zieningen). In deze context zou het woningtekort kunnen dienen als succesfactor voor het gevoerde beleid, in plaats van probleemaanduiding. (...)
Het woonbeleid zou zich in deze context – naast het realiseren van zo veel mogelijk kwaliteit – moeten richten op het voorkomen van ‘ongewenste woonsituaties’. Bij voorkeur worden dan heldere normen geformuleerd van wat ‘ongewenst’ is. In dit hoofdstuk bekijken we twee situaties die als ongewenst zouden kunnen worden beschouwd:
o huishoudens met een netto woonquote van meer dan 35%;
o huishoudens die per persoon maximaal 1 kamer ter beschikking hebben.
(...) De hoogte van woningtekort (in de huidige definitie) hangt niet samen met het voorkomen van ‘ongewenste woonsituaties’." (13)

Het formuleren van zulke normen voor ongewenste woonsituaties lijkt op onze poging tot het formuleren van objectieve inhoudelijke maatstaven voor urgentie (hierboven).

Nieuwbouw

De vergelijking vraag – aanbod = vraagoverschot is bij het gegeven aantal huizen. Het aanbod omvat geen nieuwbouw en renovatie. Gescheiden markten schrijft in 2004: "Veruit de belangrijkste reden [van het oplopend urgent tekort] is echter de afgenomen nieuwbouwproductie" (14).

Volgens de Cijfers over wonen, wijken en integratie is het aantal nieuwbouwhuizen en overige toevoegingen in de jaren 2000-2009 (15):

	nieuwbouw	overige toevoegingen
2000	70650	4119
2001	?	?
2002	66704	4575
2003	59629	5208
2004	65314	6295
2005	67016	7354
2006	72382	7288
2007	80193	7344
2008	78882	7214
2009	82932	6948
totaal	643702	56342

Onder de “overige toevoegingen” valt waarschijnlijk renovatie, maar de publicatie vermeldt dit niet.
In 10 jaar zijn er dus tenminste 750.000 huizen bijgekomen (inclusief 2001).

Meer gegevens over nieuwbouw:
Er is relatief veel gebouwd in de regio's Flevoland, Haaglanden (regio 's-Gravenhage), Alkmaar en zuidwest Overijssel; relatief weinig in de regio's Haarlem, Gooi- en Vechtstreek, oost Zuid-Holland en zuid Limburg (regio's met beperkte ruimte).

In 2002 was het kwantitatieve huizentekort 166000. In 2006 was het 130100 of 165100 (afhankelijk van de rekenmethode). Gelet op kritische kanttekeningen over urgentie nemen we een huizentekort van 130100 aan.
In de jaren 2003-2006 bedroeg de nieuwbouw gemiddeld 66085 huizen per jaar.
Dat was voldoende voor een daling van het huizentekort van 166000 naar 130100 of bijna 9000 huizen per jaar.
Uitgaande van deze cijfers leert enig rekenwerk dat als we vanaf 2007 jaarlijks 77000 huizen bouwen, het kwantitatieve huizentekort in de loop van 2013 zal zijn opgelost.
In de jaren 2007-2009 bouwden we gemiddeld 80669 huizen per jaar, dus dat gaat goed.

Hierbij moet wel veel ceteris paribus zijn – veel factoren moeten constant zijn. Of factoren moeten elkaar opheffen. Daar gaan we vanuit, mede omdat de rekenmeesters de conjunctuurfactor uit de berekening van het huizentekort willen halen.

Dit betreft alleen het kwantitatieve tekort. Kwalitatieve distributie die niet naar wens is, is geen tekort. Een kwalitatief kwantitatief tekort is dat wel. We hoeven echter niet aan te nemen dat het hoog is, en mogelijk kunnen we het vanzelf oplossen door nieuwbouw van de juiste kwaliteit te bouwen (dat gebeurt nu vaak niet, zie hieronder).

Voor nieuwbouw in de jaren 2010-2012 kunnen we wel vrezen, de bouw leidt naar verluid onder de kredietcrisis. De kwade ideologie van neoliberalisme bewijst ons een slechte dienst.

Verhuisketens

Nieuwbouw brengt verhuisketens op gang. Doorstromers die in de nieuwbouw gaan wonen maken huizen vrij, waar andere mensen in gaan wonen die op hun beurt weer huizen vrijmaken voor volgende bewoners. Daardoor daalt de onvervulde vraag met meer dan het aantal nieuwbouwhuizen. Verhuisketens zijn dus nuttig als distributiemechanisme. Ze zorgen voor redistributie van huizen over woners, ze bevorderen dat huizen naar wens over woners verdeeld zijn. Ze bevorderen dus kwalitatieve woonwensvervulling. Een kwantitatief/kwalitatief tekort lossen verhuisketens niet op. Daar is nieuwbouw voor nodig.

Enkele gegevens over verhuisketens (16):

Het aantal beschikbaar gekomen huizen door doorstroming naar nieuwbouw is:

2000	70700
2002	66700
2004	65300
2006	72400

Volgens het ministerie zijn in 2006 9 van de 10 mensen die naar nieuwbouw verhuizen, doorstromers, 1 van de 10 is starter.

Deze cijfers stemmen niet overeen met de cijfers voor nieuwbouw, tenzij in de nieuwbouw nogal wat huishoudens gaan samenwonen. Anders weten we niet hoe het aantal vrijgekomen huizen in 2006 groter kan zijn dan het aantal nieuwbouw-huizen, met name als daar ook nog eens starters in gaan wonen.

Dit is alleen de eerste schakel in de verhuisketen. De lengte van verhuisketens was in eerder jaren:

2001	3
2002	3
2004	2,9

Uit de tabel en de text blijkt niet of dit in- of exclusief de starters is waarmee de ketens eindigen.

De lengte van verhuisketens hebben we deels zelf in de hand. We kunnen deze bevorderen, bijvoorbeeld door te zorgen dat er huizen in alle marktsegmenten zijn.

Ongewenste nieuwbouw

Het ministerie van huisvesting schrijft:

“In grote lijn moeten we echter constateren dat de nieuwbouw maar in zeer beperkte mate aansluit op deze veranderingen in de kwalitatieve spanning op de woningmarkt. De nieuwbouw lijkt zijn eigen dynamiek te kennen waarbij de spanning op de woningmarkt maar beperkt terugkomt in het aanbod.” (17)

De VROM-Raad schrijft:

“Binnenstedelijk bouwen is volgens de raad dan ook niet synoniem aan het bouwen van appartementen in hoge dichtheden. (…) Sommige gemeentelijke nieuwbouwprogramma's lijken vooral te worden ingegeven door financiële motieven. Men bouwt de woningen die qua gemeentelijke grondopbrengsten of winstmarge voor de projectontwikkelaar het meeste opleveren, in plaats van de woningen waar de meeste vraag naar is. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de overshoot aan appartementen zoals die in veel gemeenten gesignaleerd kan worden. Op korte termijn is dit “bouwen voor de financiën” wellicht een lucratieve strategie (door de woningtekorten worden de nieuwgebouwde woningen vaak toch wel verkocht of verhuurd), maar op de langere termijn kan het leiden tot een structurele kwalitatieve mismatch op de lokale woningmarkt en dientengevolge tot leegstand en kapitaalvernietiging”. “De markt” zorgt ook niet altijd voor afdoende woonkwaliteit.” (18)

Het ministerie wijst erop dat een toename van het aandeel meergezinshuizen (appartementen) in de nieuwbouw leidt tot extra schaarste aan eengezinshuizen. Prijzen van eengezinskoophuizen zullen dan sterker stijgen dan die van koop-appartementen, waardoor bewoners van koopappartementen vermogensrisico lopen, en waardoor de overstap van een appartement naar een eensgezinshuis moeilijker te zetten wordt. Dit kan leiden tot “gescheiden markten” van appartementen en eensgezinshuizen.

In het begin van dit hoofdstuk leest u dat economische efficiëntie norm is. Die norm passen we hier toe. Ongewenste huizen bouwen is onaanvaardbare inefficiëntie. Daarom gaan we ervan uit dat dit niet meer gebeurd. Op dat uitgangspunt dienen plannen gebaseerd te worden, anders zou deze inefficiëntie in de plannen ingebouwd worden.

Een eenvoudige en doeltreffende manier om meer woonwensen te vervullen is, gewenste huizen te bouwen in plaats van ongewenste.

Sloop

"Als stadsnomaden worden huurders van de ene naar de andere kant van de stad gedreven. Wanneer ze zich daar enigszins hebben gesetteld, krijgen ze na enkele jaren opnieuw te horen - in het belang van de "stedelijke vernieuwing" – dat ze moeten vertrekken. Drie à vier gedwongen verhuizingen in tien à vijftien jaar zijn inmiddels geen uitzondering. Het gevolg is een slechte sociale cohesie en onverschilligheid van de bevolking in de zogenoemde probleemwijken", aldus architect Leo Q. Onderwater in zijn artikel Stop de sloop in naoorlogse wijken (19).

Er worden veel huizen gesloopt, volgens de VROM-Raad meer dan gepland, en volgens het ministerie is er een “duidelijk stijgende tendens”. Volgens het ministerie is het aantal onttrekkingen in de jaren 2000-2008 (excl. 2001) (20):

	onttrekkingen
2000	13529
2001	?
2002	16410
2003	17763
2004	193163
2005	19057
2006	21656
2007	23840
2008	22373
totaal	153941

Onttrekkingen vinden plaats door sloop (en andere verwoesting, bijvoorbeeld door brand), renovatie en bij leegstand (“buitengebruikstelling”). Renovatie is eerst onttrekking en daarna aanbod en dus geen echte onttrekking.

Het ministerie van huisvesting heeft 56 wijken aangewezen die prioriteit hebben en waarin jaarlijks 4000 huizen worden gesloopt en 4000 nieuwe huizen gebouwd. Politicus Bouwe Olij (PvdA) schrijft: "Alleen maar kijken naar de bouwproductie is onverstandig. Minstens zo belangrijk is de toename van de voorraad. 4000 woningen bouwen en er 4000 slopen heeft niet zoveel zin, althans niet in de bestrijding van het tekort. We moeten heroverwegen of we door moeten gaan met de grootschalige stedelijke vernieuwing waarbij heel veel gesloopt wordt en per saldo weinig wordt toegevoegd aan de voorraad. Misschien is het beter meer in te zetten op hoog niveau renovatie." (21)

Zolang huizen niet onbewoonbaar verklaard zijn, zijn ze bewoonbaar. Volgens hoogleraar woningverbetering en beheer André Thomson van de TU Delft zijn er nauwelijks slooprijpe sociale huurhuizen (22). Wanneer mensen er willen wonen is dat een goede reden om de huizen niet te slopen, en om mensen niet te dwingen te verhuizen.
Door sloop stijgen de onvervulde vraag en het huizentekort. Wachtlijsten voor goedkope huurhuizen zijn in de loop van de jaren 2000 opgelopen, mede door sloop van huurhuizen (23).
Nieuwbouw bevordert doorstroming: extra lege hokjes in de schuifpuzzel. Sloop daarentegen belemmert doorstroming op twee manieren: bij vervangingsnieuwbouw komen er geen lege vakjes bij, en sloop van bewoonde huizen breekt verhuisketens af, de verhuizer laat immers geen huis achter en functioneert in de verhuisketen als starter. Beleidsmakers die slopen en hameren op het belang van doorstroming doen tegenstrijdig. curiosum H.7

Sloop verhoogt kosten sterk. De – in vergelijking tot nieuwbouw zeer lage – bouwkosten van in het verleden gebouwde huizen, uit de jaren '50 bijvoorbeeld, kunnen al opgebracht zijn, zoals bij koophuizen waarvan de hypotheek is afbetaald. Deze goedkope huizen verdwijnen. Hoge nieuwbouwkosten moeten nog helemaal opgebracht worden. Slopen zelf kost ook geld en werkt kostenverhogend. Zo wordt de mogelijkheid om goedkoop te wonen aan mensen ontnomen en worden ze gedwongen om duur te wonen – een vorm van kapitalistische consumptiedwang. "Het gaat de ontwikkelaars erom hogere winsten te behalen door de bouw van duurdere woningen en kantoren", aldus woordvoerder Jan Harinck van het actiecomité Stop afbraak sociale huisvesting (24). Minister Dekker van haar kant stemt ermee in dat directeuren van woningcorporaties zichzelf betalen voor activiteiten waaronder sloop (25).

Kortom, huizen slopen is in het algemeen onwenselijk, en we pleiten ervoor dat de rijksoverheid sloop in beginsel verbiedt. Dat is een goedkope en doeltreffende manier om meer woonwensen te vervullen.

Ook hier hanteren we efficiëntie als norm. Huizen slopen is vaak onaanvaardbare inefficiëntie, we gaan ervan uit dat dit ophoudt, en op dat uitgangspunt dienen plannen gebaseerd te worden, anders zou deze inefficiëntie in de plannen ingebouwd worden en op woners afgewenteld worden.

Spooksteden van kantoren

Medio jaren 2000 stond er rond 6 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg in Nederland, eind 2010 zal dat zijn opgelopen tot 7 miljoen vierkante meter, 14% van het totaal, en als kantoorbouw op dezelfde voet doorgaat komt er 700000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte per jaar bij (26).
Uit mondelinge bron vernemen we dat het voor projectontwikkelaars fiscaal voordeliger kan zijn om leegstaande kantoren te bouwen en bezitten dan om het kapitaal voor de bouw ervan te bezitten, en dat als een projectontwikkelaar elders bouwgrond heeft, het voordeliger kan zijn om daar nieuwe kantoren te bouwen dan om eerst ergens oude kantoren te slopen, om de kosten van sloop uit te sparen – een illustratie van de kosten van sloop. Een oorzaak van leegstaande kantoorbouw is dat economische groei, conjunctuur en werkgelegenheid te hoog worden ingeschat.
Gemeentes beschikken over veel bouwgrond die ze voor kantoren kunnen uitgeven, en deze grondexploitatie levert gemeentes veel geld op, dus dat doen ze ook. “Een nieuwbouwlocatie is nog niet af of er wordt al begonnen met de uitgifte van gronden op een andere locatie, zo leert de praktijk”, aldus de IVBN. Gemeentebegrotingen worden betaald met leegstaande kantoren, een absurde situatie.
Intussen is bouwgrond voor woonhuizen schaars. Op de plaats van leegstaande kantoren zouden ook woonhuizen kunnen staan.
Deze verspilling van middelen is in de jaren 2000 ten koste gegaan van huizenbouw.
Leegstaande kantoren zijn vaak niet of moeilijk te transformeren tot woonhuizen. Op zichzelf is de leegstaande kantoorruimte echter voldoende voor ruim 46000 huizen met een woonoppervlak van 150 m2. GroenLinks wilde ooit 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte verbouwen tot 40000 nieuwe huizen (dat zijn dan wel kleine huizen).
De heer Egbert Dijkstra van de IVBN spreekt duidelijke taal in de IVBN-visie op een duurzaam kantorenbeleid Doorgaan of duurzaam: 14% leegstand is maatschappelijk en bedrijfseconomisch onaanvaardbaar, en gemeentes moeten ophouden met gronduitgifte voor kantoorbouw.
Daar gaan we vanuit. Ook hier hanteren we efficiëntie als norm.

Etages boven winkels

Een volgende vorm van verspilling is dat boven winkels 30000 etages leegstaan. De vereniging Wonen boven winkels (actief in 18 gemeentes) wil die benutten. Diverse woningcorporaties zijn erbij betrokken. Deze projecten zijn echter niet zo gemakkelijk te realiseren.

Prioriteiten stellen

In de jaren 1990-1995 zijn huisvesting, ruimtelijke ordening en grondbeleid in Nederland ingrijpend gereorganiseerd. Het Rijk is teruggetreden als opdrachtgever en financier. Sindsdien moeten gemeentes en bouwers, met name woningcorporaties, projectontwikkelaars en aspirant-woners zelf, huizenbouw organiseren en financieren. De omschakeling is ten koste gegaan van nieuwbouwproductie.

Sinds 1995 worden er aanmerkelijk minder “sociale huizen” gebouwd.
Woningcorporaties moesten eigen vermogen investeren en deden dat niet voortvarend.
Woningcorporaties konden moeilijk aan grond komen. Een rol daarbij speelt dat gemeentes hoge grondprijzen vragen omdat zij hun begrotingen mede financieren uit grondexploitatie.
Woningcorporaties krijgen wisselende opdrachten van politici. Eind jaren '90 oordeelde het Rijk dat er genoeg huizen waren, wilde het Rijk vervangingsnieuwbouw van hoge kwaliteit, en wilde het Rijk dat woningcorporaties huurhuizen zouden verkopen om particuliere eigendom te bevorderen. Sinds medio jaren 2000 constateert het Rijk weer wel een huizentekort en moeten corporaties meer sociale huizen bouwen plus vervangingsnieuwbouw.

Daarbij was er in 1999-2000 schaarste aan bouwvakkers, omdat velen van hen kantoren aan het bouwen waren.

Projectontwikkelaars bouwden vooral dure koophuizen. Nieuwbouwkoophuizen waren vanaf 2000 te duur, en vanaf 2002 daalde de vraag naar dure nieuwbouwkoophuizen. De omschakeling naar bouw van andere huizen verliep langzaam. Een rol daarbij speelt dat aanbod op de markt van wonen en huizen inelastisch is. (27)

Woningcorporaties en het ministerie van huisvesting streven drie doelen tegelijk na: een groter aantal huizen, stads-vernieuwing door sloop en vervanging van huizen, en demografische politiek. Woningcorporaties en het ministerie dienen een prioriteit te stellen. Het eerste doel moet oplossing van het kwantitatieve huizentekort zijn.
Met gewenste nieuwbouw daalt ook het kwalitatieve tekort. Dus bouwen, niet slopen.
Een verklaring dat deze prioriteit niet gesteld wordt is overschatting van onze mogelijkheden; een wijdverspreid en mede aan kapitalisme te wijten euvel in deze tijd.

Demografische ontwikkelingen

Bij het voorspellen van het wenselijke nieuwbouw in de toekomst spelen demografische ontwikkelingen uiteraard een rol.
Twee tegengestelde ontwikkelingen zijn:
– Individualisering, en daardoor meer eenpersoonhuishoudens; dit zal de komende drie decennia nog doorgaan.
Volgens de VROM-Raad zijn hiervoor de komende 25 jaar zelfs een miljoen extra huizen nodig, dus 40000 huizen per jaar (28).
– Vergrijzing, en daardoor vanaf medio jaren 2020 stijgende uittreding uit de huizenmarkt.
Daarom zijn minder huizen nodig.
Het ministerie schrijft: “De jaarlijkse bruto nieuwbouwbehoefte neemt in de toekomst af door de afnemende groei van het aantal huishoudens” (29).

In dunbevolkte, perifere regio's en gemeentes kan het aantal inwoners dalen. Dit leidt tot problematiek die hier niet aan de orde is.

Ambities, prognoses en realisaties

In de nota Mensen, wensen wonen uit 2001 uitte het ministerie van huisvesting het streven om in 10 jaar een miljoen huizen te bouwen, 100000 per jaar.
Medio jaren 2000 streefde het ministerie naar 445000 nieuwe huizen in de jaren 2005-2009, bijna 90000 per jaar.
Tussen rijk, provincies en stedelijke regio’s is in convenanten afgesproken om in de jaren 2005-2009 360000 huizen te bouwen, gemiddeld 72000 huizen per jaar.
Bij het nakomen van de afspraken zijn er grote verschillen tussen regio's. Zo had Twente in 2007 al 94% van de afgesproken huizen gebouwd en regio Emmen nog maar 43%. Regio Amsterdam haalde in 2008 107% van de afspraak voor dat jaar. Deze regionale verschillen kunnen leerzaam zijn. Wat is de verklaring? Het kan niet alleen een kwestie van ruimte zijn, want die is er niet zoveel in en rond Amsterdam en meer in de regio Emmen. (30)
Naast woningcorporaties en projectontwikkelaars bouwen ook gemeentes kleine aantallen huizen, en laten individuele particulieren hun eigen huis bouwen, dat laatste zo'n 10000 per jaar de afgelopen 6 jaar. Die mensen zijn het meest tevreden over hun huizen.


Slotsom

Hoeveel huizen moeten we jaarlijks bouwen?

Bij 77000 huizen nieuwbouw per jaar vanaf 2007 zal het kwantitatieve tekort in de loop van 2013 zijn opgelost.
De afgelopen drie jaar bouwden we jaarlijks meer dan 77000 huizen, dus er is wat speling.

Dit is ceteris paribus en met kritische opmerkingen over het huizentekort in het achterhoofd.

Het is zonder rekening te houden met ongewenste nieuwbouw, sloop en leegstaande kantoren. Daar dienen we wel rekening mee te houden.
We gaan ervan uit dat er de komende jaren geen huizen meer gesloopt worden. Daarmee kunnen we 15000 huizen per jaar minder bouwen.
We gaan ervan uit dat er geen leegstaande kantoren meer gebouwd worden. 700000 m2 leegstaande kantoren per jaar = 3500 huizen per jaar. Die moeten dan nog wel gerealiseerd worden, dus is dit geen aftrekpost maar een factor die het doel gemakkelijker bereikbaar maakt - van de verspilling kunnen we gratis huizen bouwen.
We gaan ervan uit dat er gewenste in plaats van ongewenste huizen gebouwd worden. Dat boeken we niet als aftrekpost bij nieuwbouw voor het kwantitatieve tekort. Er is allicht ook kwalitatief tekort; een post gewenste-i. p. v.-ongewenste-nieuwbouw kan daar afgeboekt worden.

We gaan er ook van uit dat bouwers grond kunnen verwerven en wel tegen gepaste prijzen, en dat woningcorporaties voortvarend investeren.

Op grond van dit alles nemen we aan dat we de komende jaren jaarlijks 62000 nieuwe huizen moeten bouwen om het kwantitatieve huizentekort op te lossen. Daarmee daalt een kwalitatief tekort en kan doorstroming naar wens verlopen.

Nieuwbouw in de afgelopen 10 jaar bewijst dat dit gemakkelijk haalbaar is.

Huur / koop

Van woonhuizen is nu 57% koophuizen, ruim 43% huurhuizen (31).

Van de nieuwbouw van de afgelopen jaren was het de bedoeling dat ongeveer de helft koophuizen en de andere helft huurhuizen zou zijn. "Woningmarktsimulaties voor de periode tot 2010 laten zien dat een bouwprogramma met ca. 50% huurwoningen het best aansluit op de huidige vraag", aldus Dekker.

Eerste helft jaren 2000 was nieuwbouw 20% huurhuizen en 80% koophuizen.

In de jaren 2006-2008 was de nieuwbouw van koop- en huurhuizen:

	koop	huur
2006	52165	20216
2007	57429	22764
2008	55101	23781
totaal	164695	66761

Veel meer koophuizen dan huurhuizen dus. Voor de komende jaren kunnen we uitgaan van de helft koop en de helft huur, dus 31500 koophuizen en 31500 huurhuizen.
Het is wenselijk dat woningcorporaties huurhuizen bouwen, omdat er het afgelopen decennium veel meer koophuizen dan huurhuizen gebouwd zijn en een gelijkere verdeling gewenst is. En omdat de particuliere sector een voorkeur heeft voor koophuizen of dure huurhuizen, en uit is op prijsopdrijving en zo hoog mogelijke huren vraagt, en daarin slaagt omdat “de markt” van wonen en huizen geen vrije markt is.
Als woningcorporaties genoeg huurhuizen bouwen hebben we de particuliere sector daar niet voor nodig en dat is gunstig. Huurhuizen kunnen later alsnog verkocht worden. Als woningcorporaties koophuizen bouwen of huurhuizen verkopen, kunnen ze van de opbrengst nog meer huurhuizen bouwen. (Dit is anders als verkoop van koophuizen al nodig is om nieuwbouw van huurhuizen te financieren; uit informatie blijkt niet dat dat zo is, zie hoofdstuk 5). Hoogleraar planologie Barry Needham raadt af om koophuizen te bouwen om onrendabele toppen te dekken (32).
Om al deze redenen nemen we aan dat woningcorporaties huurhuizen dienen te bouwen.


Wensafweging

In een wensafweging of doel-middelafweging wegen we onvervulde woonsensen (en andere wensen) die eventueel door de plannen vervuld worden af tegen woonwensen (en andere wensen) die door de plannen onvervuld raken of blijven.

Welk doel heiligt Dekkers middel? Volgens Dekker zijn huurprijsontregeling en algemene huurprijsstijging boven inflatie nodig om nieuwbouw en doorstroming te verwezenlijken of te bevorderen.

Over nieuwbouw kunnen we al een eerste oordeel vellen.

1. Dekker stelt dat we in 5 jaar 450000 huizen moeten bouwen, 90000 per jaar. Wij komen uit op 434000 nieuwe huizen + 105000 niet gesloopte huizen in 7 jaar. We gaan uit van onze aantallen.

2. Nieuwbouw in de afgelopen jaren bewijst dat we rond 80000 huizen per jaar kunnen bouwen bij geregelde huurprijzen van het actuele niveau. 90000 huizen zijn daarmee niet bewezen, maar dat hoeft ook niet, nu we dat aantal niet volgen. Overigens zouden we zonder sloop al op 95000 huizen zitten. Huurprijsontregeling en huurprijsstijging boven inflatie zijn dus niet nodig voor nieuwbouw.
De relatie tussen nieuwbouw en huurprijzen zullen we wel uitgebreid bezien in hoofdstuk 5, Huizen bouwen en huizenprijzen.

3. Alle verhuiswensen tellen mee in een wensafweging, maar het gaat er niet zonder meer om hoeveel mensen willen verhuizen. Dekker deelt verhuiswensen niet nader in en schat ze niet op hun waarde. Dit leidt ertoe dat door Dekkers plannen sommige mensen moeten verhuizen door het enkele feit dat andere mensen in een enquête vermelden dat ze willen verhuizen en bij een makelaar zijn gaan kijken.

4. Evenmin heeft Dekker de woonwensen die door haar plannen onvervuld raken op hun waarde geschat. Dekkers plannen zijn schadelijk voor woonwensvervulling. Immers, ze houden hogere huizenprijzen, gedwongen verhuizingen met de verliezen die die meebrengen, verlies van woonrechten en onzekere woonsituaties in. Miljoenen mensen in Nederland zijn daardoor slechter af.

In een wensafweging weegt de schade die Dekkers plannen aanrichten zwaar. De VROMRaad pleit voor de waarde van een stabiele en zekere woonsituatie en zekerheid bij woonrechten en woonlasten in de publicatie Tijd voor keuzes (33).
Zowel wonen als zekerheid zijn belangrijk voor mensen; zekerheid bij wonen is dubbel belangrijk. De Woonbond pleit voor erkenning van beperkte verhuismobiliteit in het manifest De toekomst van de huursector. Verhuizen is een hele onder-neming, die veel tijd, geld en energie kost. Vaak zijn we gehecht aan ons huis, de vertrouwde mensen en de wijk. De wens om te blijven wonen waar je woont is goed te motiveren en kan aanspraak op vervulling maken. Dit zijn zwaarwegende wensen.

Hierop afgaande zijn huurprijsontregeling en algemene huurprijsstijging boven inflatie niet nodig of wenselijk om nieuwbouw te verwezenlijken of te bevorderen.

Nu zit een wensafweging ook ingebouwd in het vrije marktmechanisme. Zijn hogere huurpijzen conform het markt-mechanisme wel “schade”? We dienen te bezien of en in hoeverre "de markt" van wonen en huizen op een vrije markt lijkt. Daarover gaat hoofdstuk 3, Vrije markt, wonen en huizen.

Argumenten van doorstroming en scheefwonen komen aan de orde in hoofdstuk 8, Arme en rijke mensen, goedkope en dure huizen.

_____________________________________________

1. J. van Iersel, K. Leidelmeier (Rigo), Het woningtekort, definities en toepassingen nader belicht p. 41-42.    | terug naar tekst

5. Ministerie van VROM, Nieuwbouw en herstructurering p. 8.
Ministerie van VROM, Gescheiden markten noemt “urgent” mensen die naar een huis zoeken en binnen 1 jaar willen verhuizen (p. 8).
H. J. den Otter van ABF Research in Een nieuwe benadering van het woningtekort formuleert het als:
“Bij de stroomlijning van de operationalisatie van de definities van het aantal woningbehoevende huishoudens is uitgegaan van respondenten met een serieuze (urgente) woningbehoefte, waarbij het urgentiecriterium zoveel mogelijk correspondeert met de strekking: “zou op dit moment een passende huisvesting accepteren”.
Om in te kunnen schatten welk deel van de (leden van) huishoudens urgent woningbehoevend is, is gebruik gemaakt van de antwoorden die respondenten hebben gegeven op vragen die gesteld zijn in een aantal Woningbehoefte Onderzoeken (WBO1994, WBO1998 en WBO2002) en in het WoON 2006. Daarbij is uitgegaan van respondenten met een serieuze woningbehoefte die correspondeert met de strekking: “zou op dit moment een passende huisvesting accepteren” (p. 8, 38).

Het woononderzoek 2002 onderscheidt de volgende urgentiegraden:
1 Verhuizing onzeker. Al dan niet gedwongen woningzoekend en bij verhuiswens geantwoord: “eventueel/misschien”.
2 Verhuizing zeker. Dit zijn de respondenten die al dan niet gedwongen woningzoekend zijn en bij de vraag naar de verhuiswens hebben geantwoord: “zou wel willen/kan niets vinden” of “beslist wel”.
3 Actieve zoekers. Dit zijn de respondenten die minimaal 1 zoekactiviteit hebben verricht, met uitsluiting van degenen die hebben aangegeven dat het verrichten van te weinig zoekactiviteiten de reden is van het nog niet vinden van een woning. Deze groep is inclusief de respondenten die hebben aangegeven “eventueel/misschien” te willen verhuizen .
4 Binnen 1 jaar een woning accepteren. Dit zijn de respondenten die actief hebben gezocht, binnen een termijn van 1 jaar zouden willen verhuizen en die tevens bevestigend hebben geantwoord op de vraag “Als u nu de gewenste woning in het aanbod aantreft, zou u daar dan direct achter aan gaan?”
5 Huisvesting gevonden. Degenen die hebben geantwoord: “heb al andere huisvesting gevonden”.
Uit Het woningtekort, definities en toepassingen nader belicht p. 5-6.

Commentaar:
Maatstaven 1 en 2 zijn twijfelachtig geformuleerd. Bij 1: als verhuizing onzeker is, is die niet gedwongen. Bij 2: zolang iemand niets kan vinden is de verhuizing niet zeker. Urgentie blijkt hier niet uit. Dat iemand huisvesting gevonden heeft betekent niet dat dat dringend was. Wij stellen ons op het standpunt dat deze urgentiegraden tekort schieten.
     | terug naar tekst

6. D. Brounen, P. Neuteboom, Starters in de knel? p. 3; Ministerie van VROM, Bouwen voor de schuifpuzzel p. 68.
“Kortom, de achterliggende oorzaak voor een, eventueel, problematische positie op de woningmarkt kan liggen aan de vraagkant (tekortschietend inkomen) of aan de aanbodkant (tekortschietend aanbod, in prijs en kwaliteit). En dit roept nu weer 2, meer conceptuele, vragen op. Ten eerste, of, en wanneer, er nu eigenlijk sprake is van een woningmarktprobleem (of is een vorm van ‘startersproblematiek’ inherent aan de woningmarkt?). En ten tweede, de meer normatieve vraag, of elke wens die starters ventileren ook daadwerkelijke gehonoreerd moet worden.” (Starters in de knel? p. 3).   | terug naar tekst

 7. Volkskrant 7 oktober 2006.    | terug naar tekst

8. Gescheiden markten p. 9-10; zie ook Bouwen voor de schuifpuzzel p. 19, 56 en VROM-Raad, Tijd voor keuzes p. 20-21, 30, 84, 168, 170.      | terug naar tekst

9. PBL, Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland (2008) p. 10, 13, 17, 48. Het PBL verwijst naar twee andere publicaties, GfK – Tussen wens en werkelijkheid (2007) en R. Goetgeluk – Bomen over wonen, woningmarktonderzoek met beslissingsbomen (1997).
Growth from Knowledge (GfK), Ruimte op de woningmarkt p. 18.
Ministerie van VROM, Kennisplein wwi – woningvoorraad – factsheet Onderzoek naar de realisatie van verhuiswensen: consequenties voor de woningbehoefteberekening?    | terug naar tekst

10. Cijfers over wwi – woningmarkt – tabel vraagoverschot en nieuwbouwbehoefte 2006 – p. 22 tabellenboekje en op Kennisplein wwi.     | terug naar tekst

11. Een nieuwe benadering van het woningtekort p. 9, 15, 34, 39, tabel 2.2, 5.1; Bouwen voor de schuifpuzzel p. 56, 65; Gescheiden markten p. 8-9; Het woningtekort, definities en toepassingen nader belicht tabel 2.3.

Achtergrondinformatie over “het huizentekort”

Tijd voor keuzes p. 80:

"In de publicaties die verschenen zijn naar aanleiding van het meest recente landelijke woningbehoefteonderzoek (WoON) wordt het kwantitatieve woningtekort niet meer expliciet berekend. Wel wordt er gewerkt aan de ontwikkeling van een nieuwe maat om de kwantitatieve spanning op de woningmarkt te meten: het zogenaamde gestabiliseerde woningtekort. De eerste resultaten hieromtrent komen naar verwachting in het najaar van 2007 beschikbaar."

Ministerie van VROM, Wonen op een rijtje, resultaten van het woononderzoek Nederland 2006 p. 79:

"Het gestabiliseerd woningtekort

Het begrip “woningtekort” heeft een lange traditie die begint in de Volkstellingen. Twintig jaar geleden is de begrip overgenomen in het woningbehoefteonderzoek en het is sindsdien een standaardbegrip geworden. De gebruiker heeft het gevoel iets tastbaars (hoeveel woningen moeten er gebouwd worden) in handen te hebben.

Het begrip heeft tekortkomingen. De bovengenoemde interpretatie is er een van, het woningtekort zegt namelijk helemaal niets over het aantal te bouwen woningen. Een andere tekortkoming is de invloed van de conjunctuur en de spanning op de woningmarkt op de hoogte van het woningtekort: in economisch mindere tijden en in een gespannen woningmarkt stellen mensen het zoeken naar een woning uit en daalt het woningtekort. Tenslotte schuilt een tekortkoming in de operationalisatie van het begrip. Zo is het hebben van actief zoekgedrag een voorwaarde voor het mee tellen van de woningvraag in het woningtekort. Tot eind jaren negentig werd als zoekgedrag het zich inschrijven als woningzoekende bij corporaties en makelaars gezien, maar met de komst van internet is een digitale muisklik daar al voldoende voor. De huidige groep actieve zoekers is dus een andere dan die in het verleden.

De tekortkomingen zijn geïnventariseerd (“Het woningtekort. Definities en toepassingen nader belicht”, RIGO, 2006) en daarna is de ontwikkeling van een nieuwe maat voor het woningtekort ter hand genomen.

De ingrediënten van het woningtekort, het afzetten van de vraag tegen het aanbod, blijven in de nieuwe maat hetzelfde. Nieuw is de eis dat het een stabiele grootheid is vrij van conjuncturele fluctuaties. Met andere woorden: het woningtekort is de structurele component waaromheen de conjunctuurgolf beweegt. Met deze eis wordt de nieuwe maat beter bruikbaar voor de bepaling van de nieuwbouwopgave.

Stabiliteit wordt gecreëerd door het woningtekort niet alleen op het laatste WoON te baseren, maar ook op voorgaande WoON of WBO onderzoeken. De gedachte hierachter is dat conjunctuurbewegingen in de economie de fluctuaties van het woningtekort mede bepalen en dat deze zich met enige regelmaat zullen blijven voordoen. Deze stabiele maat zal beter bruikbaar zijn om de woningbouwinspanningen – een proces dat een zekere traagheid heeft, ook qua bijsturingsmogelijkheden – te richten op de woningbehoefteontwikkeling op langere termijn. De nieuwbouwopgave voor bijvoorbeeld de komende 5 jaar wordt bepaald door het woningtekort (en het reduceren daarvan) en de demografische ontwikkeling zoals de vorming van nieuwe huishoudens.

Het resultaat, het gestabiliseerde woningtekort, zal samen met de nieuwbouwopgave beschikbaar komen bij de presentatie van de Primos prognose 2007 welke gepland is voor september 2007."

Het woningtekort, definities en toepassingen nader belicht p. 37, 39, 72:

"Er zou – mede gegeven het voorgaande - iets voor te zeggen zijn om het woningtekort zoals dat met het WBO wordt berekend, niet meer aan te duiden als ‘het woningtekort’ maar er eerder naar te verwijzen als bijvoorbeeld ‘de vraagdruk van starters’. In het volgende hoofdstuk wordt verdere ondersteuning aangedragen voor de stelling dat een dergelijke benaming beter de essentie van het woningtekort in het WBO weergeeft dan de huidige benaming. De huidige benaming suggereert immers dat het woningtekort een gedetailleerde becijfering is van beschikbaar aanbod van woningen gedurende een periode versus een in dezelfde periode uitgeoefende vraag naar woningen. Naar ons idee kan die suggestie niet worden waargemaakt.
(....)
Tot slot geven we – wellicht voor de wat langere termijn - de suggestie om ‘het woningtekort’ zoals dat uit het WBO wordt afgeleid te benoemen op een wijze die meer recht doet aan wat het feitelijk aangeeft: de vraagdruk van starters op de woningmarkt. ‘Het woningtekort’ zou dan kunnen worden gereserveerd voor de wijze waarop met het tekort wordt omgegaan in meer modelmatige benaderingen. Daarmee wordt dan ook voorkomen dat er op enig moment twee woningtekorten zijn met verschillende cijfers.
(...)
Het woningtekort wordt op dit moment veelvuldig gebruikt. De samenhang van het tekort met problemen op de woningmarkt is echter zwak. Natuurlijk geeft het een indicatie voor het aantal (urgente) starters op de markt, maar niet veel meer dan dat. Overwogen kan worden dit ook in de naamgeving van het tekort sterker terug te laten komen, door dit bijvoorbeeld aan te duiden als ‘de vraagdruk van starters’. Voor beleidsvelden gericht op starters, kan een dergelijke indicator van nut zijn. Voor andere beleidsvelden moet echter bij voorkeur worden gezocht naar andere indicatoren. Het tekort zegt namelijk niets over het aantal mensen met (te) hoge woonlasten en/of te kleine woonruimte.

Wat voor het kwantitatieve tekort geldt, geldt ook voor de kwalitatieve tekorten. Nu wordt de herstructurering gefundeerd met tekorten en overschotten naar woonmilieu en worden nieuwbouwprogrammeringen opgesteld aan de hand van tekorten en overschotten naar type, grootte, eigendomsverhouding en prijs. Het verdient aanbeveling op zoek te gaan naar meer op de betreffende beleidsvraag passende indicatoren.
(...)
Met het WoON neemt VROM definitief afscheid van het WBO als vervanger van de volkstellingen. Kwalitatieve verdiepingsvragen staan in het onderzoek meer en meer centraal. De bevindingen in dit onderzoek bevestigen dat hiermee de juiste koers wordt gevaren. Het kwantitatieve tekort uit het WBO/WoON is veel minder kwantitatief dan vaak wordt verondersteld. Het is vooral een raming van het aantal starters op de markt, maar geeft bijvoorbeeld geen inzicht in de vraag waarom men zich op de woningmarkt is gaan manifesteren en waarom men nog geen woning heeft bemachtigd. Het is naar ons idee dat type informatie dat – naast de meer kwantitatieve informatie op basis van registraties – het noodzakelijke inzicht in het functioneren van de woningmarkt kan bieden."

Tot slot een eigen observatie: het huizentekort is niet cumulatief.
Elk jaar (of elke rekenperiode) is er huizentekort. Toch wordt het huizentekort in de loop van de jaren niet steeds groter en groter. Het kan schommelen. Hoe zit dat in elkaar?

In periode t1 is het huizentekort htk1.
In periode t2 ontstaan er nieuwe verhuiswensen en een vraagoverschot en huizentekort.
Onvervulde verhuiswensen uit periode t1 kunnen in de loop van periode t2 nog steeds onvervuld zijn. Zo werkt htk1 door in htk2.
htk2 = htk uit nieuwe verhuiswensen in t2 + htk resterend uit t1
htk3 = htk uit nieuwe verhuiswensen in t3 + htk resterend uit t1 + t2 enz.
Zo is het huizentekort cumulatief.
Ook als nieuwbouw het huizentekort niet geheel oplost, kan nieuwbouw wel de aanwas in die periode opvangen. Dus:
nieuwbouw3 < htk3; maar nieuwbouw3> htk uit nieuwe verhuiswensen in t3
niewbouw 3 – htk uit nieuwe verhuiswensen in t3 = restant nieuwbouw
Dan geldt:
htk4 = htk uit nieuwe verhuiswensen in t4 + htk resterend uit t1 + t2 maar niet + t3 – restant nieuwbouw
htk4 hoeft niet groter te zijn dan htk3.

Het is aannemelijk dat hoe groter htk resterend uit eerdere periodes, des te kleiner htk uit nieuwe verhuiswensen, en dus des te eerder de nieuwbouw de aanwas opvangt. Ook verdwijnende verhuiswensen doen af aan de cumulatie.
   | terug naar tekst

12. Gescheiden markten p. 11:
“De kwantitatieve woningtekorten – op welke wijze dan ook gedefinieerd – vormen een ondergrens voor de werkelijke spanningen op de markt. Die tekorten worden immers bepaald zonder dat rekening wordt gehouden met de vraag of het type, de prijs, het woonmilieu of de eigendomsverhouding van de vrijkomende woningen wel overeenkomen met de wensen van woningzoekenden.”

Ruimte op de woningmarkt p. 14:
“Dit duidt er vervolgens weer op dat er niet zozeer sprake is van krapte op de woningmarkt in kwantitatieve zin, maar eerder van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod”.

Tijd voor keuzes p. 81:
“De problemen op de Nederlandse woningmarkt hebben niet alleen een kwantitatieve maar ook een kwalitatieve dimensie. Het gaat hier om twee kanten van dezelfde medaille. Een afgeleid effect van het kwantitatieve woningtekort is namelijk dat de doorstroming op de woningmarkt moeizaam verloopt. Doorstroming is noodzakelijk om het woningaanbod goed aan te laten sluiten op de woningvraag.”     | terug naar tekst

13. Het woningtekort, definities en toepassingen nader belicht p. 55-56, 57, 60.      | terug naar tekst

14. Gescheiden markten p. 49. Vergelijk voetnoot 11: het huizentekort is niet cumulatief, maar zal bij tekortschietende nieuwbouw wel sterk cumuleren.     | terug naar tekst

15. Cijfers over wwi – woningvoorraad - tabel mutaties in de woningvoorraad – p. 8 tabellenboekje en op Kennisplein wwi. Cijfers van 2001 ontbreken omdat er voor dat jaar door omstandigheden geen woononderzoek gehouden is.     
     | terug naar tekst

16. Cijfers over wwi – woningmarkt – tabel beschikbaar gekomen huizen door doortroming naar nieuwbouw – p. 8 tabellenboekje en op Kennisplein wwi; VROM, Valentin Neevel, Starters op de woningmarkt, seminar 15 juli 2006, tabel starters en verhuisketens; en Tegenstellingen op de woningmarkt, WoONcongres 2007, tabel spelregels voor de schuifpuzzel: de verhuisketen.      | terug naar tekst

17. Bouwen voor de schuifpuzzel p. 65.      | terug naar tekst

18. Tijd voor keuzes p. 162-162, 165, 172. De VROMRaad verwijst hier naar P. Noordanus, Van nota's en de dingen die voorbij gaan, Tijdschrift voor de volkshuisvesting jrg. 12 nr. 5 p. 16-17 (2006).     | terug naar tekst

19. NRC 6 maart 2006.     | terug naar tekst

20. Cijfers over wwi – woningvoorraad – tabellen mutaties in de woningvoorraad en onttrekkingen aan de voorraad naar bouwjaar – p. 8 en p. 11 tabellenboekje en op Kennisplein wwi.      | terug naar tekst

21. B. Olij, Acht prikkelende stellingen, stelling 2.      | terug naar tekst

22. A. Thomson, TU Delft, Sloop en sloopmotieven.      | terug naar tekst

23. PBL, Verhuiswensen en verhuisgedrag in Nederland p. 12.       | terug naar tekst

24.  www.sash.nl       | terug naar tekst

25. Volkskrant 19 en 29 augustus 2005.       | terug naar tekst

26. IVBN, Doorgaan of duurzaam? visie op kantorenbeleid; GroenLinks, Balanceren op het slappe koord.  | terug naar tekst

27. Bron RPB, Woningproductie ten tijde van Vinex. Zie ook CPB, Investeringsprikkels voor woningcorporaties.
      | terug naar tekst

28. Tijd voor keuzes p. 19, 141-142.       | terug naar tekst

29. Cijfers over wwi – woningmarkt – text nieuwbouwbehoefte tot 2020 – p. 20 tabellenboekje.      | terug naar tekst

30. Cijfers over wwi – nieuwbouw – tabellen woningbouwafspraken 2005-2009, realisatie woningbouwafspraken, rangorde regio's naar realisatie woningbouwafspraken en woningbouwafspraken versus realisatie 2005-2007 – p. 36-42 tabellenboekje en op Kennisplein wwi.        | terug naar tekst

31. Ministerie van VROM, Betaalbaarheid van het wonen p. 10.      | terug naar tekst

32. P. Rooijakkers (Aedes), "Bouw geen koopwoningen om de onrendabele top te dekken", interview.    | terug naar tekst

33. Tijd voor keuzes p. 146, 157.        | terug naar tekst






                                                                                                            | top |