hoofdstuk 1 | terug

Huurprijseffecten

"Een nieuw stelsel (...) moet juist transparant zijn en eenvoudig in zijn toepassing voor huurders en verhuurders"  (Dekker)

 

HUURPRIJSSTIJGINGEN IN DEKKERS PLANNEN

Dekkers plannen zijn ingewikkeld en onduidelijk - en ideologisch doorzichtig. Haar term "modernisering van het huurbeleid" is in zoverre op zijn plaats dat prijsstijging door privatisering en "marktwerking" inderdaad modieus is; gelukkig raakt wat in de mode is onvermijdelijk ook weer uit de mode.
Dekker heeft haar plannen herhaaldelijk gewijzigd, omdat het parlement onderdelen herhaaldelijk heeft afgewezen. Deze Kritiek betreft de plannen zoals Dekker ze successievelijk heeft voorgesteld, inclusief ingetrokken onderdelen. Gemotiveerd dient te worden dat ze falen, ook nu het parlement uitvoering verhinderd heeft.

Hier volgen de huurprijsplannen tot medio maart 2006. Toen zijn ze opnieuw gewijzigd.
* Die wijzigingen duid ik zo aan.
Als ik iets niet (zeker) weet of niet snap zet ik een vraagteken: (?)


Overzicht

12 huurprijsstijgingen:

Dekker wil op 1 januari 2007 drie sectoren van huurhuizen invoeren, die ze begrenst met de onroerende zaak-waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken. De "overgangssector" moet in 2010 vervallen.

1.	geregelde sector:	huurverhogingen via het woningwaarderingstelsel (wws)
2.	geregelde sector:	16,4% huurprijsstijging (bij 1,5% inflatie) in 4 jaar
3.	"overgangssector":	verhoging maximale huurprijs tot 5,4% oz-waarde of wws-huur + oz-waarde van huistype en locatie + 10%
4.	"overgangssector":	19,8% huurprijsstijging (bij 1,5% inflatie) in 4 jaar
5.	"overgangssector":	2010: ontregelde huurprijzen * vervallen voor zittende huurders
6.		verlaging van huurtoeslag (huursubsidie)
7.	huizen met huurprijs onder € 200 per maand en onder 50% van de maximale huurprijs:	de huur per maand wordt elk jaar met € 25 verhoogd tot een van beide grenzen gepasseerd wordt
8.		goedkope huizen slopen, duurdere huizen ervoor in de plaats bouwen
9.		mensen dwingen van goedkope naar duurdere huizen te verhuizen
10.		een heffing op de huuropbrengst van verhuurders, die zij aan huurders kunnen doorberekenen
11.		vennootschapsbelasting over de huuropbrengst van een deel van de huizen van woningcorporaties, die zij aan huurders kunnen doorberekenen
12.		mogelijk op last van de EU verkoop van een deel van de huizen van woningcorporaties aan particuliere verhuurders, die maximale huurprijzen in rekening brengen
10, 11 en 12 moeten binnen grenzen van 1, 2, 3 en 4 blijven; maar 3 en 4 moeten over 4 jaar vervallen en overgaan in 5. * 5 is nu ingetrokken voor zittende huurders.
Aantal huurhuizen: ruim 3 miljoen (3.066.700)

 

Geregelde sector

Huizen met een onroerende zaak-waarde tot € 130.000 / 150.000 / 175.000 / 195.000 (afhankelijk van regio).
Volgens Dekker is dit 75% van het totale aantal huurhuizen, voldoende voor alle huurders met een inkomen tot de huursubsidie- of voormalige ziekenfondsgrens. Volgens de Woonbond en diverse politieke partijen is dit percentage aanmerkelijk lager, o. a. door sloop van goedkope huizen en duurdere nieuwbouw. Als dat zo is kan in het uiterste geval de ozw-grens in een gemeente verhoogd worden tot de geregelde sector genoeg huizen omvat.

1. huurverhogingen via het woningwaarderingstelsel:

De huurprijs wordt berekend met het woningwaarderingstelsel, het puntensysteem.
In het wws zijn of worden worden veranderingen ingevoerd:
- de oz-waarde van het huistype en de locatie worden erin opgenomen
- de verouderingsaftrek (van max. 10 punten) is afgeschaft
- misschien wordt de maximale huurprijs bij het laagste puntenaantal verhoogd
Dit kan leiden tot een hogere maximale huurprijs. Dit maximum wordt jaarlijks verhoogd met de inflatie, maar het is niet duidelijk of dat zo blijft naarmate het puntensysteem vervangen wordt door de oz-waarde.
In lopende huurovereenkomsten mag de huur echter niet ineens tot dat maximum verhoogd worden, gezien de regels voor jaarlijkse huurverhoging (punt 2).

2. jaarlijkse huurverhoging (bij 1,5% inflatie):

			voorbeeld
2005			€ 1000
2006	inflatie + 1,5%	= 3%	€ 1030
2007	inflatie + 2,5%	= 4%	€ 1071,20
2008	inflatie + 2,5%	= 4%	€ 1114,04
2009	inflatie + 3%	= 4,5%	€ 1164,17
cumulatief		= 16,4%

Dit gaat in op 1 juli 2006.
In 2005 was de inflatie 1,7%, maar voor 2006 gaat Dekker toch uit van 1,5% inflatie. Huurprijsstijging is zelf ook inflatie, dus die maakt inflatie hoger.
Door de jaarlijkse huurverhoging mag de maximale huur (punt 1) niet overschreden worden. Dan blijft de huurverhoging beperkt tot inflatie.

6. huurtoeslag

Huursubsidie heet sinds 1 januari 2006 huurtoeslag, wel een betere naam, want het is geen subsidie in bestuursrechtelijke zin (vaak ook niet in economische zin).
Dekker vindt dat het "in de rede ligt dat de huursubsidiegrens omlaag gaat", mede omdat de huursubsidie "nu reeds onder druk [staat] vanwege de forse ingrepen die noodzakelijk zijn om de rijksfinancieën op orde te brengen". Duidelijker gezegd, Dekker wil bezuinigen op huursubsidie, en dat wil ze doen door een lagere huurprijsgrens voor huursubsidie.
Ze wilde de normhuur, het deel van de huurprijs dat huurders met huursubsidie betalen, met 1,8% verhogen (de gemiddelde huurstijging in dat jaar), maar het parlement ging hier niet mee accoord, en de normhuur is per 1 juli 2005 tegen Dekkers zin met 0,6% verlaagd (de gemiddelde daling van het bijstandsinkomen in dat jaar) (1).
Per 1 juli 2006 wordt het bedrag van de huurtoeslag toch met € 204,60 voor dat jaar verlaagd.

Door de huurverhoging van punt 2 en 4 kan de huurprijsgrens voor huurtoeslag overschreden worden. Sommige mensen vreesden dat daardoor de aanspraak op huurtoeslag kan vervallen. Dat is niet zo, dankzij artikel 13 Huursubsidiewet / Wet op de huurtoeslag dat dat voorkomt. Maar over het deel van de huur boven de huurprijsgrens krijg je geen huurtoeslag. Dit geldt ook voor de huurverhogingen in de volgende jaren. Dus dan moeten huurtoeslagontvangers de huurverhoging wel zelf betalen.
Er is bij mijn weten geen bepaling analoog aan artikel 13 voor de inkomensgrens voor huursubsidie. Het kan dus verstandig zijn om loonsverhoging af te slaan om te voorkomen dat je boven de inkomensgrens komt. Afhankelijk van diverse factoren kan je huurverhoging dan nl. veel hoger zijn dan je loonsverhoging (zo kun je in een "armoedeval" komen).

 

"Overgangssector" (2007-2010)

Huizen met een oz-waarde van € 130.000 / 150.000 / 175.000 / 195.000 tot € 230.000 / 250.000 / 275.000 / 295.000 (afhankelijk van regio).
Dekker heeft afgesproken dat dit maximaal 20% van het totale aantal huurhuizen mag zijn, volgens de Woonbond en diverse politieke partijen zijn het er aanmerkelijk meer. In het uiterste geval kan dan de ondergrens van de ozw in een gemeente verhoogd worden.

De overgangssector gaat van start per 1 juli 2006.   * per 1 januari 2007.

5. huurprijsontregeling in de "overgangssector"

Dekker wilde eigenlijk geen overgangssector. Ze wilde deze huurprijzen meteen ontregelen: "En dat zo spoedig mogelijk: indien mogelijk per 1 juli 2005, maar uiterlijk 1 juli 2006". Het parlement heeft dat verijdeld. Toen wilde ze het in 2008. Ook dat is verhinderd. Vervolgens mocht het in 2010, mits er genoeg huizen gebouwd zouden zijn.
* nieuwste plan:  Nu is ook dat weer veranderd:
- huurprijzen in lopende huurovereenkomsten worden niet ontregeld, ook niet in 2010;
- huurprijzen in nieuwe huurovereenkomsten zijn toch vanaf 1 januari 2007 ontregeld (?).

3. verhoging maximale huurprijs:

a. oorspronkelijk plan: 5,4% oz-waarde per jaar
b. veranderd plan: huur volgens wws + oz-waarde huistype en locatie + 10%

Dekker wil de maximale huurprijs koppelen aan de onroerende zaak-waarde. Dit maximum stijgt met de oz-waarde. Die is in 1998-2005 gemiddeld 63% gestegen. 5,4% van de oz-waarde is ongeveer gelijk aan de gemiddelde woonlasten van koophuizen in de prijsklasse van € 125.000 tot € 175.000 (oz-waarde 1999) (2). Volgens Dekker is het ook ongeveer gelijk aan de gemiddelde ongeregelde huurprijs. Dus is de maximale huur in de "overgangssector" misleidend. Op voorstel van Tweede Kamerleden is de berekeningswijze veranderd in het onder b vermelde, maar de hoogte van het maximum blijft grosso modo gelijk.
In lopende huurovereenkomsten mag de huur echter niet ineens tot dit maximum verhoogd worden, gezien de regels voor jaarlijkse huurverhoging (punt 4).
En voor huurtoeslagontvangers geldt de maximale huurprijs van de geregelde sector.

4. jaarlijkse huurverhoging (bij 1,5% inflatie):

			voorbeeld
2005			€ 1000
2006	inflatie + 2%	= 3,5%	€ 1035
2007	inflatie + 3%	= 4,5%	€ 1081,57
2008	inflatie + 3,5%	= 5%	€ 1135,64
2009	inflatie + 4%	= 5,5%	€ 1198,10
cumulatief		= 19,8%
2010	ontregeld * vervallen voor zittende huurders

Dit moest ingaan op 1 juli 2006.
* nieuwste plan:  Omdat de "overgangssector" nu pas per 1 januari 2007 zal bestaan, wordt de huurverhoging per 1 juli 2006 3% zoals in de geregelde sector, en vervolgens per 1 januari 2007 nog 0,5%. Volgens het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek mag er maar een huurverhoging per jaar plaatsvinden, dus wil Dekker het BW wijzigen.
In 2005 was de inflatie 1,7%, maar voor 2006 gaat Dekker toch uit van 1,5% inflatie. Huurprijsstijging is zelf ook inflatie, dus die maakt inflatie hoger.
Door de jaarlijkse huurverhoging mag de maximale huur (punt 3) niet overschreden worden.
In 2008 en 2009 dient deze huurverhoging heroverwogen te worden als niet het aantal huizen volgens plan gebouwd is (3).
Huurders met huurtoeslag: jaarlijkse huurverhoging als bij gereguleerd.

 

Ongeregelde sector

• nu:
huizen met een huurprijs boven de grens voor huursubsidie

• 1 juli 2006:   * 1 januari 2007
huizen met een oz-waarde boven € 230.000 / 250.000 / 275.000 / 295.000 (afhankelijk van regio)
Dat is 5% van het totale aantal huurhuizen.

In nieuwe huurovereenkomsten zullen de huurprijzen in deze sector ongeregeld zijn. In lopende huurovereenkomsten worden ze echter niet ontregeld, daarvoor geldt de jaarlijkse huurverhoging van de "overgangssector".

• 2010:
huizen met een oz-waarde boven € 130.000 / 150.000 / 175.000 / 195.000 (afhankelijk van regio)

Oorspronkelijk plan: de huurprijzen van deze huizen worden ontregeld.
* Nieuwste plan:
- in nieuwe huurovereenkomsten zullen de huurprijzen in deze sector ongeregeld zijn;
- in lopende huurovereenkomsten worden ze niet ontregeld (dus geen ontregeling voor zittende huurders uit de voormalige overgangssector)
Dit geldt niet voor mensen die tussen 1 januari 2007 en 2010 een huurovereenkomst in de "overgangssector" hebben gesloten, hun huurprijzen zijn meteen ongeregeld. (?)

Huurders met huurtoeslag: geen ontregeling, jaarlijkse huurverhoging als bij gereguleerd.

Uitspraken van Dekker over ontregeling in het oorspronkelijke en het nieuwste plan:
"Overigens geldt voor alle zittende huurders, zowel voor het overgangsgebied als voor het geliberaliseerde gebied, een overgangsregime". "Voor zittende huurders zonder huursubsidie geldt in het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied een maximale huurverhoging voor de periode van 2006 tot en met 2009 van 2/3/3,5/4% boven inflatie" (4).
"Hetzelfde [nl. jaarlijkse huurverhoging als in de overgangssector] geldt voor zittende huurders in het geliberaliseerde gebied (m. u. v. huurders met een geliberaliseerd contract i. c. de oude - vóór 2007 geliberaliseerde woningen)". "Voor de situatie van zittende huurders zal ik ook na 2010 nog jaarlijks een huurverhogingsplafond vast stellen. Ik wil dit plafond vaststellen op 1% boven de huurverhoging in het gereguleerde gebied op het niveau van 2010. Dat plafond geldt na 2010 voor de huurverhogingen voor zittende huurders buiten het gereguleerde gebied. Daarmee worden de huren pas vrijgegeven na verhuizing" (5).
Het is van belang om deze uitspraken vast te leggen.

Volgens de huidige huurregels zijn huurprijzen boven de huurprijsgrens voor huursubsidie ongeregeld. Sommige van die huurprijzen gelden voor huizen met een oz-waarde onder Dekkers ontregelingsgrens. Dus die huurprijzen zouden dan eigenlijk geregeld moeten worden, maar dat wil Dekker niet.

De in de afgelopen 15 jaar geëxplodeerde koopprijzen en oz-waarden zijn een indicatie voor ongeregelde huurprijzen. Volgens Dekker is 5,4% van de oz-waarde per jaar een "normale markthuur"; volgens het CPB geldt in de particuliere sector 7% van de oz-waarde als een "markthuur" (6).

 

VERWACHTE HUURPRIJSSTIJGINGEN

Dekker acht bovenstaande huurprijsstijgingen nodig, en ze maakt ze mogelijk. Verhuurders kunnen ze daadwerkelijk invoeren, maar zijn daar niet toe verplicht. Commerciële verhuurders vragen de maximale huurprijs. Woningcorporaties vragen nu vaak huurprijzen onder de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingstelsel. Volgens bepaalde prognoses zullen ze dat vaak blijven doen, maar die prognoses zijn niet zeker.

Hierover bestaan vier rapporten (te vinden op internet):
ABF - De effecten van een nieuw stelsel van huurprijzen (november 2004)
Centraal Plan Bureau - Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid (november 2004)
Rigo research en advies - De rekening voor de huurder (november 2004)
OTB - Huurbeleid en stedelijke vernieuwing (2004) (6a)
Hierin is nog geen rekening gehouden met de recente wijzigingen van de plannen.

Dekker zegt: "Toch wijken de uitkomsten van Rigo ten aanzien van de woonlasten op de langere termijn niet erg af van de berekeningen van ABF". Alleen Rigo werkt prognoses voor na 2010 echter uit. Laten we enkele prognoses van Rigo bezien. Rigo heeft drie scenario's opgesteld, een laag, midden en hoog scenario. Uit het middenscenario (7):

terminologie
kale huur: prijs voor gebruik woonruimte
basishuur: kale huur plus overige kosten (huismeester, schoonmaken en verlichting gemeenschappelijke ruimtes &c)
netto huur: basishuur minus huursubsidie
huurquote: deel van je inkomen dat je aan huur uitgeeft

•     alle huurhuizen

kale huur stijging (gecorrigeerd voor inflatie, dus reëel):
2004 - 2009	13%
2004 - 2015	25%

netto huur stijging (gecorrigeerd voor inflatie, dus reëel):
2004 - 2009	15%
2004 - 2015	28%

•     huizen van woningcorporaties in de ongeregelde en te ontregelen sectoren

kale huur stijging (gecorrigeerd voor inflatie, dus reëel):
2004 - 2009	26%
2004 - 2015	49%

•     huizen van commerciële verhuurders in de ongeregelde en te ontregelen sectoren

kale huur stijging (gecorrigeerd voor inflatie, dus reëel):
2004 - 2009	23%
2004 - 2015	50%

•     alle huizen in de ongeregelde en te ontregelen sectoren

netto huur stijging (gecorrigeerd voor inflatie, dus reëel):
2004 - 2009	26%
2004 - 2015	51%

We moeten wel rekening houden met inkomensstijging in de komende jaren. Rigo en ABF gaan in de berekeningen uit van een reële inkomensstijging van huurders van gemiddeld 0,3% per jaar (8).

•     alle huurhuizen

gemiddelde huurquote:
2004	21%
2009	23%
2015	24%

De gemiddelde huurquote stijgt hier 3 %punt. Huursubsidie vangt de huurstijging van een deel van de huurders op. Dan nog vind ik dit cijfer vreemd, omdat de netto huren veel sterker stijgen en de inkomens volgens het CBS maar weinig zullen stijgen. Een verklaring is misschien dat dit een gemiddelde is. Rigo noemt de stijging van de huurquotes "erg
uiteenlopend" (9), voor sommige mensen stijgen ze weinig, voor andere mensen veel. Van belang zijn vooral huurders met hoge huurquotes, die vaak weinig financiële ruimte hebben:

percentage huurders met huurquote boven 30%, oplopend tot boven 50%, bij Dekkers plan:

2004	16%
2009	22%
2015	27%

We moeten de huurverhogingen bij Dekkers plan vergelijken met die volgens het recente en het huidige beleid. Die zijn gelijk aan de inflatie in het afgelopen jaar of de gemiddelde inflatie in de afgelopen 5 jaar. Huurprijsstijging weegt overigens mee in de inflatie. De kale huur en de netto huur worden in verhouding "fors hoger" (Rigo heeft hierover geen tabellen maar grafieken), vooral na ontregeling. Ook het percentage hoge huurquotes wordt in verhouding hoger:

percentage huurders met huurquote boven 30%, oplopend tot boven 50%, bij recente / huidige beleid:

2004	16%
2009	20 à 21%
2015	22 à 23%

Deze percentages hoge huurquotes vertellen niet genoeg. Ze vertellen alleen hoeveel huurders een huurquote boven 30% hebben, maar niet hoeveel die huurquotes stijgen. Bovendien vertellen ze niet hoeveel stijging van huurquotes alleen vermeden wordt door gedwongen en ongewilde verhuizingen. Een huurquote die bij Dekkers plan stijgt van 32% naar 42% blijkt niet uit de tabel. Als jouw huur sterk stijgt moet je wel verhuizen, en dat lees je ook niet in de tabel.

Dit is het middenscenario. Er staan alleen gemiddelden. Uiteraard zijn de gevolgen van de huurprijsplannen voor individuen ook essentieel. Ook als een gemiddelde niet sterk stijgt, kunnen zij onevenredig zwaar getroffen worden, en dat kan onterecht zijn. Met name huurders zonder recht op huursubsidie met een inkomen niet ver boven de inkomensgrens voor huursubsidie gaan er door het huurprijsplan sterk op achteruit. Dekker negeert dat ... niet, haar plan ís juist om deze mensen zo zwaar te belasten (zie nader hoofdstuk 9).

De Woonbond concludeert: "Het voorgestelde beleid leidt in de komende vier jaar voor nagenoeg alle huurders (ook de huursubsidie-ontvangers) tot een sterke reële (boveninflatoire) stijging van de huurprijs. Door de geringe inkomensstijging leidt dit ook tot een forse stijging van de nettohuurquoten. Het zijn vooral de middeninkomens zonder huursubsidie waar de stijging van de huurlasten, zowel absoluut als in verhouding tot het inkomen, het sterkst is" (10).

Nu profiteren hogere inkomens het meest van financiële voorzieningen voor wonen (via hypotheekrente-aftrek en het zgn. "huurwaardevoordeel" en de "regeling-Hillen"). Daarna de lage inkomens (via huursubsidie). Middeninkomens profiteren het minst. En volgens Dekkers plan moeten zij dan ook nog de hoogste huurverhogingen betalen.

Bij deze verwachte huurprijsstijgingen is niet of zeer beperkt rekening gehouden met de huurheffing die verhuurders in de huur kunnen doorberekenen (zie hoofdstuk 7).

Met de effecten van sloop van goedkope huizen en duurdere nieuwbouw is ook geen rekening gehouden. Dekker zegt dat 75% van de huurprijzen geregeld blijven en dat 25% ongeregeld wordt. Maar goedkope huizen worden op grote schaal gesloopt en bijna alle nieuwbouw valt in de "overgangssector". Gegeven de ozw-grens van de sectoren wordt het percentage ongeregelde huren dus hoger.

Daarbij wil Dekker mensen ook nog dwingen naar duurdere huizen te verhuizen (zie hoofdstuk 8).

Intussen is Neel Kroes uit naam van de aandeelhouders van de EU bezig woningcorporaties af te breken. Deze moeten huizen die ze niet aan "sociaal achtergestelde huurders" verhuren, verkopen (11). Als zij huizen aan commerciële verhuurders verkopen, verhogen die de huren wel tot het maximum. Dan stijgen de huren veel meer dan we tot dusver aannemen - veel meer dan Dekker voorspiegelt.

Als voorlopig alternatief (?) wil Dekker dat woningcorporaties zelf hun huizen in de te ontregelen en ongeregelde sectoren in aparte bv-en onderbrengen. Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen zonder winstoogmerk. Als zij bv-en worden vervalt die voorwaarde. Dekker effent hiermee de weg voor winststreven en verdere huurprijsstijging.

Verder is Dekkers bedoeling dat ze vennootschapsbelasting betalen over de huuropbrengst, die zij kunnen en zullen doorberekenen in de huren. (Grote commerciële verhuurders betalen al vennootschapsbelasting, en omdat het merendeel van hun huizen in de ongeregelde sector is, berekenen zij deze belasting al in hun huren door).

Prijzen van koophuizen zijn de afgelopen 15 jaar ontploft. Waar huurprijzen stijgen tot "markthuren" ontploffen die ook. Voorts dienen we huurverhogingen te beoordelen in verhouding tot iemands inkomen. Voor lage inkomens zijn 16,4% huurverhoging en een verlaging van huurtoeslag met € 204,60 veel geld. Er dreigen kortom wel degelijk huurexplosies.

 

ANDERE EUROPESE LANDEN

Dekker vindt huurprijzen te laag, maar vergeleken met andere europese landen zijn ze niet laag, integendeel:

netto woonuitgavenquote, in vergelijking (12) :

• sociale huursector

België, Frankrijk, Engeland	aanzienlijk lager
Duitsland	fractie hoger

• particuliere huursector

Nederland

het hoogst

Vergelijkingen met het buitenland zijn echter moeilijk te maken omdat de situatie daar anders is.

_____________________________________________